深度分析长租公寓（滨江暖屋挺进长租公寓）

文/蔡媛媛

从狂热追逐到“断舍离”，长租公寓步入了洗牌期，也迎来新的发展阶段。

2020年12月16日至18日，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”，把发展住房租赁市场作为主要手段，加快完善长租房政策。而今年1月12日的浙江省住房和城乡建设工作会议上也着重指出，要推进“租购并举”，加强长租公寓运营研究和平稳健康发展的长效机制，在杭州发展政策性租赁住房试点基础上，加快完善政策性租赁住房制度框架，有效扩大供给。

由此可见，住房租赁市场正在获得国家部委、地方政府的双重支持，2021年长租公寓行业格局必然进一步调整。其中，相较之分散式长租公寓运营商们，像滨江集团这类自持开发商，将明显掌握更多主动权，在竞争中获取更多优势。

2018年初，滨江集团创立自持商品房租赁社区品牌——滨江暖屋；2020年，“暖屋”品牌正式亮相，滨江集团董事长戚金兴更是在年底的媒体恳谈会上公开表达期许：“我们会将滨江暖屋打造成继滨江房产、滨江服务之后的又一张金名片，要让暂时买不起房或者正在创业不买房的年轻人，能提前住在滨江的好房子里。”

2020年度滨江集团媒体恳谈会现场

长租公寓成新杭州人“刚需”

滨江暖屋应声而出

随着我国城市流动人口的增加和房价偏高等因素的影响，住房租赁人群大幅增长，预计到2030年住房租赁市场的规模将达到4.2万亿。而杭州作为人口超过千万大关的新一线城市，产业和人口的聚集都为杭州租赁市场的稳定和健康带来了有利支撑。

其中，中青年人群“住有所居”的需求日渐强烈，成为摆在面前的重要课题。这些人群受到杭州经济发展势头和营商环境的吸引，选择在此居住就业，但他们在拥有自己的住房前，需要能够长期租住的过渡性住房。另外是一些有工作经验的高级管理人才、职业技术人员等，因工作调动而到此谋求发展，让拎包入住的长租公寓成为了新“刚需”。

为切实解决这些“新杭州人”的居住问题，滨江集团应声打造高品质公寓社区品牌——暖屋，秉承“产品放心、服务暖心”的品牌理念，致力于为家庭客户和城市的奋斗者提供更美好的租住产品和生活方式。

有别于传统的分散式长租公寓拿房成本不一、服务类型较少等局限性因素，滨江暖屋打造的是自持商品房租赁社区，做到拿地、开发、运营、服务全流程一体化，具有成本可控、风险性低、稳定性强等优势，也可视为长租公寓的升级版。截至目前，暖屋在杭州已有计划门店达17个（含在建），在建公寓社区体量已达30余万平方米，合计房间达8000间左右。

滨江暖屋在杭项目分布图（截至2021.1.19）

滨江暖屋创新性提出“五好标准”，即好房东、好品质、好服务、好配套、好邻居， 致力于将滨江集团“让老百姓都住上一套好房子”的愿景在租购两大领域中全面落实。

从背景来看，暖屋项目均是滨江自持地块，100%重资产的持有，从根本上杜绝了运营商改造式长租公寓的弊端。同时，暖屋推出标准化产品体系，又延续了滨江集团多年的高端住宅基因，致力于做到行业内的“武林壹号”，大大提升了产品的品质感和租客的归属感。

暖屋翡翠江南项目实景图

暖屋南星桥项目样板间实景图

而在服务与配套方面，暖屋配备了双管家服务体系，以及区别于大部分长租公寓“小而简”的开放式活动空间，包含社区型的公共设施和停车场等。

暖屋翡翠江南项目实景图

“好邻居”提升社区稳定性

推出全国首个“凭社保租房”制度

如果说滨江暖屋从房屋品质、服务、配套等方面不断做高配置，构筑起了社区的宜居生活要素，那么“好邻居”的筛选规则和社群的建立则营造了和谐共生的住户关系，也为“长租”到“长住”的愿景打下基础。

暖屋“好邻居”提出了如下制度——

第一、高标准租赁制度：滨江暖屋所有租赁房源均为整户出租。且租赁对象为企事业单位员工、管理人员及家庭客户，所有租户在入住前需提供身份证原件及社保或者相应的工作证明，这也是全国首个提出“凭社保租房”的长租公寓，且入住时需保证人证合一。同时，租期为1年-3年，不接受季度和月度租赁，按季支付租金，不接受月付，签约3年且年付的租客，可享受合同期内租金不递增优惠。

暖屋入住租客正在登记相关信息

第二、标准化租客管理：在租赁期间，租户不得擅自转租、群租，一经发现，将按违约处理。租户入住后统一录入园区内“人脸识别数据”，小区内实行24小时公区监控，最大限度确保园区安全性。意向租户需预约看房，既保证服务品质也保证园区规范。

另外，暖屋也优先优待滨江业主需求，可为家中老人、亲属或保姆进行租赁，让父母赡养、家人团聚、家庭服务等得到近距离满足，也是滨江为业主提供的软性配套之一。

以上制度避免了不同人群混合型居住可能产生的矛盾和冲突，自然筛选出了真正在城市中的奋斗者及家庭客户，与滨江房产本身的业主客群不谋而合。他们普遍具备有思想、有活力、收入稳定、消费能力强、注重生活品质等特征，倾向于与同样文化价值的群体居住并产生交集，可共同提升社区的稳定性，塑造统一的社区价值观。

另外，为进一步提升客户黏性，暖屋计划为小区租户建立统一的线上社群，根据业主们的兴趣爱好，不定期举办线上或线下各类主题活动，甚至可对社区的运营建言献策。此举为租户的社交及兴趣爱好建立了良好的依托平台，提高居住体验并获得精神愉悦。

翡翠江南华庭迎来首对“租房结婚”新人

暖屋为长租公寓持续注入创新活力

如今，位于杭州宁围街道的翡翠江南华庭自持商品房源共467套已正式对外招租，将分三期推出，第一期推出的房源数为总房量的三分之一左右，于2021年1月6日正式开启运营入住，截至目前去化率已超过60%。据暖屋负责人介绍，项目推出后咨询持续火爆，后期如登记人数超出房源数量，不排除将通过“摇号配租”的形式确定入住。

翡翠江南华庭自持商品房源正式开启运营入住后，于1月18日迎来了首对“租房结婚”的新人。据了解，这对新婚夫妻均是“90后”，新郎徐先生表示，是看中了暖屋项目的整体环境以及管理服务才下的决定。

暖屋于1月18日迎来了首对“租房结婚”新人

“在参观样板间时，里面的装修品质、家具家电我们都很喜欢，而且整个（68㎡）的户型利用率非常高，很适合新婚的小两口过渡甚至长期居住。”徐先生表示。同时，这次婚礼也体验到了暖屋管家和滨江物业的贴心服务，徐先生说：“今后也希望能努力买上一套滨江的房子。”

这件喜事从侧面证明了租户对暖屋人性化运营及服务的认可，且身体力行成为了“长租”到“长住”的表率。

更令人振奋的是，在杭州市住房租赁管理协会组织的2020年度评奖中，滨江暖屋荣获“2020年度匠心品质公寓品牌”奖项。据悉，杭州市住房租赁管理协会组织成立于2018年，是推动杭州住房租赁行业稳定健康发展的重要组织。短短三年，就获得了如此高含金量的奖项，暖屋影响力不言而喻。

暖屋荣获“2020年度匠心品质公寓品牌”奖项

暖屋是滨江多元化产业的重要组成部分，除此之外，滨江集团也开始提前布局写字楼、养老等非地产业务。其中，地处杭城核心地段的武林壹号写字楼，便是滨江自持资产运营中绝好的例证。

该写字楼历经四年匠心打造，从硬件到软件都堪称杭州写字楼的顶配，目前已有多家金融、科技等领域的知名企业陆续落户，饱受市场欢迎。据了解，滨江集团计划到2028年有超过200万平方米的自持资产，实现每年有超过20亿元的租金。

长租公寓作为房地产开发业务的延伸，是房企拓展潜在客户或转型发展之路，由于市场占有率及品牌认可度都比较高，也有助于增加客户黏性，培养潜在购房客户。目前该领域尚在“蓝海”阶段，预计未来受众也将从单一外来、打工、毕业人群向本地、金领、家庭逐渐转变，形成更为多元化的需求。

在此背景下，暖屋将持续瞄准市场细分需求，实施精细化开发、精细化管理，给住房租赁行业注入创新活力，紧随集团“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区、关注中西部重点城市”的发展战略，计划开拓面积合计超过100万平方米，以做行业品牌领跑者和高端标准制定者为目标，实现在租赁行业的全面领先！

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