对洋房豪宅的意见和建议（研究什么改善逻辑）

进入九月，广州楼市动作频频。

一边是今年最大规模土拍名单公布，中心区地块占主流，“改善当道”的趋势更清晰。

另一边，刚刚过去的中秋假期，不少改善盘集中入市，讨论热度飙升。

新盘多到“挑花眼”，究竟哪些项目更值得珍惜，甚至非买不可呢？

01

出现概率低于1%

墅区洋房让改善客坐不住了

其实，这个问题的答案并不复杂，此前公布的拍地名单就已透露出玄机。

梳理这批即将出让的宅地，高容积率是一大共同点。

18宗地块，容积率全部在2.0以上，80%以上容积率超过3.0。最高的广船地块，容积率更高达7.5。

把时间拉长到最近8年，很容易看出广州早已进入“高容积率时代”。

2015年到现在，全市总计出让423宗宅地，容积率低于1.2的只有3块，占比还不到1%。

容积率，一直跟居住密度直接挂钩。容积率越高，房子建得越高越密，影响生活品质。

所以，如果这个指标分类，市面上的改善洋房再多，无非是两大类。

一类是高容积率、高密度的项目。这种楼盘从来不缺供应。

就算你现在不买，以后不缺类似的选择。

另一类，是低容积率，快要绝版的“墅区洋房”。现在不珍惜，以后有钱也未必买得到。

之所以即将绝版，不仅跟低容积率地块太少有关，更因为这些地块通常不会做洋房。

就比如，以珠江新城为中心，半径25公里的改善圈内，容积率低于1.2的项目基本都是千万豪宅，更不乏过亿别墅。

楼市君翻了一遍发现，目前在建墅区洋房的，仅有山水·合悦|望岳这一个“特例”。

从地段上看，项目位于天河东，旁边在建的宁埔大道未来直通黄埔科学城。

同时，这里与珠江新城的通勤，大约只需一集新闻联播的时间。高速地铁28号线也在此设有陈家林站，板块将直达琶洲CBD。

拥有交通优势的同时，这个容积率只有1.14的低密项目，刚好在中秋假期推出高层洋房。

对改善客来说，其他高容积率新盘可能见过不少，但这个项目，在市面上没有类似的产品。

因为墅区洋房太少见，项目一经推出，便被不少改善客盯上。

来自天河、黄埔等区的买家，纷纷到访现场，排着队也要参观样板间。

现场看房人气

02

共享高阶圈层配套

2亿会所 3.6万方山体公园

正常来说，独一无二的低密度优势，已经让山水·合悦|望岳足够有话题。

不过，这只是项目改善生活品质的起点。

要知道，整个山水合悦占地近27万平，这样的体量什么概念？

前面说到的三宗容积率低于1.2的地块，加在一起，也不如山水合悦规模的一半。

体量大，意味着它有足够多的空间装下生活配套，对比其他低密项目更显优势。

只有这样，才能满足圈层精英更多元的生活需求。

山水·合悦墅区洋房位置图

换作别的项目，能做到这点可能已经足够了。

但偏偏，山水合悦是一个例外，它在配套上的投入和呈现更为极致。

豪宅只能望山，这里楼下有3.6万方山体公园

从地图上看，山水合悦不仅被陈家林万亩山景环绕，更享有一座约3.6万平的山体公园。

此次推出的墅区洋房楼栋，正好沿着山体公园依次排开。

这样的布局，既能保证高层视野不受遮挡，也避免了户户对视的尴尬。

墅区洋房效果图

同时，与很多山景豪宅相比，它让业主更容易亲近自然。

在广州，白云山附近顶豪刺破10万 。这些项目离山数百米，山景再美，业主也只能远观。

山水合悦完全不同，山体公园就在洋房楼下。想上山，只要多走几步路，随时能深度游览。

外面生活节奏再快，走进公园里，这里也会放慢时间的脚步。

私人高端会所，让高配生活延长N倍

生态宜居之外，改善客关注的另一个重点是高端配套。

在这里，项目斥资约2亿，力邀知名设计师宋照青打造了广州TOP级圈层高阶会所。

给大家分享一组美图，这样的超高颜值，谁看完不是一见倾心？

光是养眼并不够，这座会所的功能也是一绝，让你的生活延长N倍。

清晨时分，你可以在室内恒温泳池晨泳，或者沿山体公园绿道慢跑，迎接新的一天。

享受完运动的畅快，在会所休息片刻后，和家人一起共进早餐享用美食。

山水合悦会所实景图

上午十点多，你又来到茶室，提前取出寄存的茶叶和雪茄，开始跟约好的伙伴们谈生意。

到了晚上，工作上的事忙完，预定好的私厨也已经开始为你和朋友们准备私宴。

每一次聚会的推杯换盏，觥筹交错之间，不仅有交流互动，更是共享资源，升华人生格局。

圈层社交 示意图（图源：摄图网）

周末，抽出时间在书吧陪孩子看书，跟邻居们一起参加亲子读书会，拉近彼此的距离。

在健身房调整状态，积累更多热爱和激情，去赶赴下一场山海。

每天的生活，有不一样的精彩。这不仅仅是稀缺的享受，更是与众不同的身份标识。

很多CBD金领，住进千万级豪宅，想运动、接待朋友等等，也得走出小区去外面。

与这样的尴尬相比，山水合悦的生活更有想象力，总能给你不一样的精彩。

进入高质量圈层，为下一代“铺路”

当然，站在改善客的角度，买房不难，难的是进阶含金量更高的圈层，提升身份地位。

选择山水·合悦|望岳，恰恰能解决这个痛点。

拥有墅区洋房的同时，你可以和家人一起享用顶配会所，进入更高圈层。

住在这里的，大多是来自天河、黄埔的企事业单位高管、公司老板，还有教授专家等高知群体。

跟他们住同个社区，邻里之间的闲聊和偶遇，都能帮你拓宽人脉。

另外，当你成为这里的业主，还是给自己的孩子提前“铺路”。

家门口就有学校，小朋友从小能和社会精英的下一代共同成长，一起进步。

这种超高配置的“起跑线”，有哪几个改善盘能比？

03

户户有“跑道式”阳台

约110-134平三至五房户型

环境和配套已如此极致，山水合悦这次的墅区洋房，在产品设计更值得细品。

这两年，市面上户型竞争激烈，不少改善盘也推出小三房、小四房。

然而，房间多少不是评判户型好坏的标准。住得舒服，尺度感强，才是改善的本质。

基于类似的考量，山水·合悦|望岳对户型的打造有更高追求。

项目首推建面约110-134平纯改善户型，注重大面宽、大开间设计。

其他项目顶配户型才有的“跑道式”阳台、四五开间朝阳，在这里全都是标配。

创意示范样板间实景图

建面约110平户型，虽然面积是入门级，但豪华尺度肉眼可见。

该户型阳台长约6.5米，进深达1.8米。其面积接近12平，尺度堪比周边刚需盘的主卧。

这样的配置放在天河，一般是160平以上大平层才有，没有千万身家根本买不到。

加上四开间朝阳、大采光面的设计，保证整个户型处处有景。

此外，这个户型没有盲目跟风做小四房。

大三房的格局，对比120平小四房，每个卧室宽绰不少。自带全景飘窗，大大提升实用性。

创意示范样板间实景图

再来看建面约132平户型，做到了五开间朝阳。

这个做法，通常是一些180平的大户型标配，在同面积段户型中极少见到。

该户型不仅拥有约6.5米的双跨大阳台，还做到五房设计。

特别留出的多功能房，既可以做成书房、健身房等功能，也是提前为三胎准备。

五个房间的配置，还能实现空间与空间之间连通。

将客厅与隔壁次卧打通，就是超大尺度的公共空间，在家开轰趴也绰绰有余。

如果把两间次卧打通，可以做成面积20多平，超豪华版儿童房。

别人家的孩子，房间里小到没地方玩，你家小朋友能拥有专属自己的兴趣屋，是不是很梦幻？

项目132平样板间实拍

最后是建面约134平户型，同样是五开间朝阳。

四间卧室全部是东南向，每一个家庭成员，都能感受最好的采光和通风。

该户型主卧不仅有独立卫浴，还有大面积的步入式衣帽间，尺度不输酒店“总统套房”。

男女主人回到家里，可以从容享受沉浸式二人世界，实在太甜蜜。

尺度更大，功能更多变，这种户型才是真正的改善。

04

真正的“限定款”

现在错过未来十年未必会有

不难看出，无论低密度，生态资源，还是顶级配套、稀有产品，山水合悦都称得上是真正的“限定款”。

未来，市区即便有低容积率项目，像山水合悦这么大的低密社区也基本不会再有。

而在这种动辄千万级的豪宅内，会做高性价比墅区洋房的，更是凤毛麟角。

项目会所实景

更重要的是，它没有像别院项目一样高不可攀，却能享受别院业主的顶配生活。

正因如此，也就不难解释，改善客会纷纷盯上山水合悦|望岳。

毕竟，现在错过眼前的机会，以后就算等上五年十年更久，也未必会再有。

楼市君获悉，项目首批建面约110-134平三至五房·畔山墅居洋房正在火热选房中，更可享97折优惠。

机会太珍贵，各位要抓住了~

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