签订房屋租赁合同需要注意的问题（签订房屋租赁合同经常被忽略的8个小细节）

如果不想给别人打工，自己创业做个小老板，也是一个很不错的选择。但是在创业的道路上各种诱惑、风险，以及各种陷阱那真是防不胜防！创业有风险，投资需谨慎，看来一点都不假！所有的创业者基本上都绕不开租赁经营场地，如果不懂法或者不重视合同条款，很可能还没开始创业就已经输在起跑线上了。授人以鱼，不如授人以渔，郭律师虽然不能直接给大家投资，但是也非常愿意尽一点绵薄之力，教大家如何识破门市房租赁过程中的那些圈套和陷阱！由于篇幅比较长，可能要分好几篇才能写完，再加上比较懒，也可能要好分几周才能更新完……闲话少叙，让我们开始今天的普法小讲堂吧。

你可别拿房产证不当回事，房产证是直接能够辨别房主是否有权将房子出租给你的最主要依据。尤其要注意没有房产证的房子，很可能是违建房。当然小产权房子，即使有房产证，你在租赁时候也得掂量掂量。另外在实际生活中，比较常见的就是房子一部分面积有房产证，一部分是房主后加盖的违建房，签约时一定要擦亮眼睛，如果是违建房租金一般都比较低，当然风险也会很大。

租房子的时候，确实会遇到出租方只有合同，没有房产证的情形。这时候得弄清楚是为什么没有房产证。是新房还没办理房产证，还是开发商尚未过户（因为过户就得纳税，所以开发商一般要等房子卖了才会过户），还是压根属于违建房办不了房产证。如果光有房屋买卖合同，没有经过不动产登记时，房子有可能会出现产权纠纷，虽然是买卖不破租赁，但是夹在中间也挺难受。

租房子，尽量让房主配合出示一下房屋的抵押及查封情况证明，房主拿着房产证去房产局就能查档。如果房子在租给你之前已经抵押给第三方或者银行了，你这时候可得考虑清楚了，因为房子是随时可以被抵押权人优先受偿的，而且还能要求你无条件腾退房屋，千万要记得:房子抵押在先时，是不受买卖不破租赁原则保护的哟。

记住一句话:如果出租方是房主就看他有没有房产证。如果出租方是二房东，就看他跟房主的租赁合同是否允许转租，看他租给你的期限是否超过他原本的租期。因为好多房主都不同意承租方擅自将房屋进行转租。所以当你的出租方是二房东甚至是三房东的时候，一定要记得看一下他跟上一家的合同是否允许转租。如果合同中明确约定，不允许转租，最好让他给你提供一份《房屋所有权人同意转租声明》之类的函告。否则，万一他没有转租权，房子被大房东收回去了，你去哪里哭？

承租方在签合同时候，经常会忽略房屋交付时间，尽量别写成，完成某项义务了，才能收房，尽量要写成一个具体的时间节点。这样到日子就能收房了，否则收房日期总是充满了变数。记得一句话:迟则生变，小心驶得万年船！

租赁双方在交接房屋时，尽量要把房屋现状、附属设施设备、水电燃气费、装修情况验收情况等都写清楚（越详细越好，适当配点照片或者视频，使用效果更佳）。你可别小看了这个交接单据，到时候一旦产生争议纠纷，这个房屋交接单可是一个关键证据！额外提醒一句，合同里尽量要把房屋验收标准写清楚，否则收房时候一旦发现不合格，都没法让房主进行整改。

如果你是房主，你务必详细约定承租方逾期支付租金的违约金每日应当如何计算。如果你是承租方，一定要格外注意约定出租方延迟交房应该怎么办？比如可以写成:若甲方迟延交房超过7日，则以乙方应付当期年租金总额为基数，按照每日3‰标准向乙方支付迟延交房违约金；若甲方迟延交房超过30日，则乙方有权拒绝接收房屋，并按照本合同违约责任条款向甲方索赔。（PS:文章内容，不敢写的太专业，只能简单露一手，否则没人看...）

好多人不太在意房屋租赁期限的长短，觉得一年一租也挺好，省得自己不租了还要承担违约责任。其实这个问题确实要辩证地来看，如果你需要投入大额的装修费用，租赁期限务必写三年以上，要不然租一年到期了，房主不租给你了，那么多装修费用岂不是打水漂了？现实生活中，只要你生意做的红火，郭律师见过太多坐地起价的房主了。

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