上海公寓房的利弊（解决新市民住房）

“政府公租房更令人放心”，一位入住耀华滨江公寓的年轻人表示。

数据显示，2021年上海应届毕业生为20.7万，这些年轻人初入社会的第一课就是租房。

所幸的是，为了解决新青年、新市民的住房问题，上海从2017年开始就推出纯租赁用地。这几年，上海也一直致力于建立多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度，加大保障性住房供应。目前，随着2017年的部分租赁用地项目入市，上海保障性住房供应已经卓有成效。

在上海保障性供应住房中，上海地产集团的耀华滨江公寓因交通便利，环境优越，配套完善收获了不少新市民的青睐。同时，华润有巢国际公寓社区·上海泗泾店作为上海第一块集体土地入市的项目，也受到市场认可。

市筹公租房：耀华滨江公寓

耀华滨江公寓位于浦东新区耀元路245弄，距离上海地铁7号线后滩站仅300米，面朝黄浦江，由上海国企上海地产集团住保公司投资建设管理，城方提供运营服务，开放对象为企业。

目前，耀华滨江公寓一期二期公共租赁住房总计3500套，是市筹公租房，户型有一居室和两居室。公寓采用石材外立面，“花园社区”环境设计，小区颜值和绿化率高。周边有世博源、恒大长清商场、环球都会广场、浦东商场（昌里路）等商业设施，距离9月30日即将开业的前滩太古里仅2.6公里。

项目周边居民对界面新闻表示，“外立面看着品质不错，位置优越，寸土寸金，我以为是住宅区，现在才知道原来是公租房”。

根据耀华滨江公寓提供的资料，该项目平均租金为87.5元/平方米，具体一房一价，比紧邻的商品房小区平均租金低了一成左右，市筹公租房拥有明显的价格优势；国企房东，稳定可靠，对于符合资格的人员最长租期6年（两年续签一次，申请人（家庭）需符合公租房相关申请条件），免除与中介房东周旋的困扰。

上海地产住房发展有限公司王晖介绍：“耀华滨江公寓到地铁7号线，其实只隔了一条马路，两三分钟就可以到达了。公租房合同是两年一签，为了保障这些租户稳定居住，租金是略低于市场价的。”

为了保障公寓居民安全，便利居民生活，耀华滨江公寓在各单元楼下安装了人脸识别系统，同时，公寓楼内设置了智能信箱、智能贩卖机和快递柜等。这些设施让这个公租房项目与商品房小区并无区别。

耀华滨江公寓多位租客告诉界面新闻，社区环境好，入住耀华滨江公寓后对小区非常放心，物业服务也很到位。

值得称赞的是，耀华滨江公寓还为居民设置了丰富的社区活动，比如耀华滨江美好记录家，通过该活动，社区住户间的距离拉近。

另外，紧邻小区就有“上钢新村街道后滩家门口服务站”，服务站提供一站式的养老、就业等服务，租客也可以在这办理居住证、医保等业务。同时，卫生服务站和经租管理中心也在小区附近，可方便租客注射疫苗、咨询政策。

耀华滨江公寓提供的数据显示，自2016年项目入市以来，已累计服务各类大中型优质企业100余家，其中既包括央企国企，也包括了重点企事业单位。

集体土地入市项目：华润有巢公寓

“有巢”是央企华润置地于2018年创立的长租公寓品牌，这个平台主要定位租赁住房发展，在解决新市民、青年人的住房困难方面发挥着作用。

在上海市场，华润“有巢”已经有数个项目落地运营。其中有巢国际公寓社区泗泾店，是上海市第一个集体土地入市的租赁住房项目，同时也是第一例聚焦服务五大新城创新发展的新建租赁住房项目。

有巢国际公寓社区·上海泗泾店位于上海市松江区泗泾板块，虽然距离地铁站有一定距离，但公寓为居民们提供了接驳班车，沿地铁9号线还设置泗泾镇、九亭镇、七宝镇，虹桥镇的企业班车。

根据华润有巢提供的资料，有巢泗泾店共配套公寓1264间，从青年人才的需求出发，公寓以35平方米左右的一室户、一室一厅为主，还有少量60平方米的两室一厅，精装修的配置，租客可拎包入住。

在租金方面，有巢泗泾店租金在2400-4800元价格区间，一室户均价为2600元，两室一厅均价为4400元。

华润有巢关于相关人士对界面新闻表示，与市场上的房租相比，有巢公寓做了一定的调整，在价格制定标准上，参考周边市场公寓租金价格，进行5-10%的优惠。

界面新闻了解到，有巢泗泾店在今年3月26日顺利开业，在7月底就提前完成满租目标，主要承租群体以90后-00后为主力，行业分布在互联网、教育、医疗、新能源等领域，其中不乏应届毕业生；泗泾教委、泗泾周边其它产业园区等大客户租赁也占据一定比例，其余租住群体为9号线沿线白领及刚毕业的青年人群。

为了满足青年人的需求，有巢泗泾店没有止步在仅承担居住功能上，而是定位为大型租赁社区，功能复合，公区设置了阅读区、健身瑜伽区、烘培区、娱乐区等。同时，有巢泗泾店还设置了室外跑道和篮球场，以及室内健身房。

除了有巢泗泾店，华润有巢东部经开区店运营效果也不错。作为上海首宗向非上海地方国企定向出让的租赁住房用地，东部经开区店是有巢继泗泾店后第二宗租赁用地入市建设的租赁住房项目。

有巢东部经开区店位于松江经济技术开发区东部园区书林路600弄，共配套公寓1348间，体量更大，户型为35-40平方米一室户和60平方米两室。

与有巢泗泾店的长租社区配套打造几乎一致，截至目前，有巢东经店运营情况良好，出租率达90%。

今年9月份，有巢东经店还被松江区人社局认定为长三角G60科创走廊人才公寓。

加快发展长租房市场

加快保障性租赁住房建设，是上海在保障新青年、新市民的住房问题方面的重要举措。

从去年开始，上海密集出台了一系列保障性租赁住房政策。最近一次政策出台是在今年11月23日。

当时上海发布《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，明确在“十四五”期间，将计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套以上，其中在2021-2022年计划建设筹措保障性租赁住房24万套，完成“十四五”目标总量的一半以上。

这24万套保障性租赁住房的完成，需要更多企业来积极参与。

根据克而瑞数据，目前，上海共有80余家国有企业积极参与并引领高品质租赁住房建设，充分发挥住房租赁市场压舱石、稳定器作用，政企联手，进一步有力规范住房租赁市场发展。

在克而瑞统计的2017年7月至今，上海国企招拍挂租赁用地拿地建面TOP5企业为上海地产、上海城投、上海浦东发展有限公司、张江高科和光明地产。

其中，上海地产租赁用地拿地建面98.87万平方米，租赁用地16幅，无论是租赁用地面积还是租赁用地数量都占据第一。

2018年，上海地产发布了沪上首个国企租赁住房业务品牌城方。这标志着上海地产集团租赁住房业务板块全面启动，同时，这也是上海地产集团积极响应上海市委、市政府号召，加快租赁住房建设，稳定房地产市场，为城市未来发展涵养人才，实现住有所居目标的担当所在。

上海地产集团总裁朱嘉骏当时表示，集团将跟行业最好的比，向行业最好的学，力争成为政府主导的租赁住房建设运营主力军。

与上海地产一样，华润竞获纯租赁用地也体现了对保障性租房市场的重视

目前，有巢已与全国多地政府达成“人才公寓”合作，助力解决区域性人才安居问题。今年是“十四五”开局之年，华润置地在“十四五”战略中也明确指出：“长租业务要坚定持续地做下去，业务规模要实现有质量的增长”。

值得注意的是，发展保障性租房也是房企们探索新的发展路径的必要一环。

今年的中央经济工作会议也明确提出，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

可以预见的是，已经将业务延伸至保障性租房领域的房企将迎来新的机遇。