铁五小学区房价跌了吗（铁一中滨河改名啥影响）

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问答275期

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问：铁一中改为滨河学校，去掉铁一中有什么影响？

答：政策规定中实现“六独立”（独立办学、独立财务、独立招生、独立招聘师资、独立行政管理、独立教学研究）的民办学校可以继续民办，但不能有公办的管理人员或教师存在，更不允许生源混招；

铁一中滨河已经改名为西安滨河学校，变更后仍然是民办，不划学区，铁一中教资团队将撤出；作为铁一中直属分校，除了教学管理和铁一中相似外，在招生方面，铁一中和铁一滨河也有一定程度的捆绑；

具体的师资上，包括执行校长、各处室主任、各学科骨干教师，人员比例达70%；另外30%是在全国招聘的优秀在职骨干教师和名牌高校的本、硕优秀毕业生；

虽然仍为民办，但老师资源到底如何安排，招生方式如何变，还需观察！

问：买的招商小高层顶楼，担心漏水概率？

答：目前，各大开发商的顶楼施工还是非常规范的，尤其是防水上，保温层，找坡层，找平层做完后，上面还有两层防水（涂料 卷材），细石混凝土保护层，面砖等，以前的老房子容易漏水是直接做的SBS卷材，上面没有任何遮挡覆盖物，老化后容易漏水；

如今的施工要求和规范要严格很多，但是，毕竟是顶层，上面没有任何覆盖物，随着房屋折旧，仍然有一定风险，开发商防水保护是五年，后期得靠大修基金，这也是为啥顶楼价格低的原因；

当然也有顶楼例外的，比如大兴新区这边，新汉风屋顶要求，为了造型，顶楼上还有一层仿古屋顶，这样的漏水概率就小很多了！

问：海亮德文郡延期，不知道熙悦二期交房怎么样?

答：根据11月份业主的反馈，现场施工进度还是挺慢的，住建局回复海亮熙悦小区15号楼客厅及卫生间贴砖已完成50%，22层以上公共区域贴砖已全部完成；

再赶上疫情影响，延期交房是必然了，今天延期交房的小区非常多，原因各有不同，说是政策影响，很多都是开发商自身的资金紧张；

三道红线从严，监管资金收紧，拆解腾挪的办法不顶用了，延期交房的同时，很多又伴随施工赶工，精装毛糙问题，目前海亮在西安已不见新拿地项目，进入西安多年，开发体量也小，后期品牌溢价也会低很多！

问：冬季草坪不绿什么原因，我家刚需小区，草坪不一样？

答：因为种植的草坪品种不同，草坪在秋冬季节就会枯黄，这是因为，休眠期变黄，暖季型草坪秋季休眠，冷季型草坪夏季休眠；如果想让草坪保持四季常青的状态，就用混播品种。

比如矮生百慕大，低矮耐修剪，对外部环境适应性好，耐寒耐旱，根系发达，成匍匐状蔓延，有很好固土护坡作用，冬季和黑麦草混播能达到四季长青的效果；

如果是局部变黄，露土，那就是草坪养护不当，死亡造成的，来年需要及时更换！

问：高陵人买房自住，买高陵还是港务区？

答：高陵挺大的，但像样的大开发小区真没几个，中南春溪集刚需盘在这里都能盖成改善的水准，其余大开发商进入高陵市场的也比较少，即便是地铁10号线在建；

高陵和港务区其实只有一条渭河的距离，实际通勤是可以接受的，能在想够一下，还是买西安，虽然价格贵了不少，但享受到的资源，配套是完全不同的，作为自住来说，住的也舒服，选择也多；

作为保值而言，港务区的房子必然是高陵是保值的，高陵购房人群太少，主要靠西安外溢，西安房源多了，高陵立马冷静了，这样的市场不具有太多的投资价值，都是铁头的周边自住。

问：高新三期，中天和阳光城檀境如何选，改善兼顾投资？

答：那就是改善，别说投资的事儿，高新CID现在26000 起步的价格，短期没有投资属性，都是各家地王高价拿地遇到市场下行，急于出货的结果；

单纯的自住上，目前仁村地铁口的碧桂园和中天卖的稍好一些，一小新校区隔壁位置还是很多人认，虽然前者牌子不行，后者产品一般，单纯对比，招商新希望做的是更用心的，但无奈位置在路以西；

檀境距离未来之瞳很近，但很长期间内都是大工地情况，实际观感一般，未来不可知，阳光城的牌子也弱，中天则是中天拿地，新希望营销，小区档次不如同价位锦麟天玺，但位置更占优，非要二选一，中天吧；

其实这块不着急真的可以再等等，软件新城的，CID龙湖天地源拿地的，也就明年的事儿！

问：龙湖景粼玖序属于选购区吗，和泾河比怎么样？

答：沣西完全跑赢泾河是不争的现状，要么凭啥沣西2万开头，泾河1万开头，泾河适合北边的刚需，价格合适，房源挺多，大家都不好卖还有折扣，泾河买首选崇文塔和乐华城周边，算是配套可见最多的；

沣西的选择有点多点开花，龙湖所在更加靠西，但附近有现成的沣西公园，地铁五号线和丝路欢乐世界文旅，周边没啥人气但城市面貌挺好；

小区本身高层，小高和叠拼，首开起步价16000 ，相比沣西动辄2万 的市场，还是吸引了不少人的，实际上也不限购！

问：融创时代奥城和望江府的区别，还有万科雁鸣湖对比？

答：港务区融创东西两个地块，西地块望江府，距离奥体核心更近，距河也近，周边区域面貌非常好，在中粮前，又是区域内唯一的大户型改善，遇到限价，性价比十足，摇号困难；

时代奥城东地块，此前推小面积，卖完后如今推大户型，好摇号，位置比望江府更靠东，产品定位稍低一些，有地铁学校有事，能摇上望江府肯定首选；

雁鸣湖的位置尴尬很多，地处河谷里，周边几乎没有商业，公共交通，但环境是真不错，房子盖得不错，这一期推的看不见湖，也因为临着湖，周边地形受限，没办法做高强度开发，后期住宅小区会很少，比较安静，适合宅家，养老一族！

问：南飞鸿鸿锦城现房自住上车，合适吗？

答：现房，17000 的价格，还是高新周边，价格真不算贵，但为啥不容易卖出去呢，一方面容积率偏高，3T14户，3T8户，2T4户混在一起，安置房和商品房混住，2000多户的安置房小区里，挑出来216套商品房对外卖；

后期小区红白喜事，搭棚吃席是难免了，想感受这种生活方式的可以看，当然小区位置不错，现房，价格始终，大小面积都有也是优势，看个人从需求了；

不好卖是有原因的！

问：缤纷南郡和金泰新理城二手房选择难，纠结买房时间？

答：金泰新理城小学为高新第七小学，初中为高新第一学校，缤纷南郡为高新五小和三中，后者学校办学时间长，生源稳定，确实更占优势，目前二手房价格虽然偏高，但关注人数仍然不少；

七小建校晚一点，但也算中档小学，和五小没有断崖式的差距，单纯买五小的学区房，如果还是高价有点不值得，中铁12年的房龄确实挺老了，户型产品也旧，考虑后期保值转手，民转公教育变革一切因素；

优先选择房龄新，价格可谈的，上车时机，如果自主，多关注多询价，取决于房东的卖房意向！

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