武汉城市群核心区域规划（武汉这个片区规划）

进入2022年，随着融创、华侨城、大华等众多品牌开发商的共同推动，青山区终于开始破圈，逐渐走入武汉购房者的视野。

作为武汉七个主城区最年轻的一个，青山区曾享有“十里钢城”的美誉，现在的青山区既有良好的配套基础、经济底蕴，又有宜居的生态环境、良好的城市界面。

2022年以前，相较于其它主城区，青山区一方面房价较高，主要以改善为主；另一方面，缺乏地铁等与武汉核心板块连接的交通方式，让板块与武汉其它主城区有“割裂感”。

2022年以后，地铁5号线通车、运行，众多大品牌房企协同并进，再加上目前主要在售楼盘周边都有不错的教育基础，青山，终于开始成为武汉购房者的考量对象之一。

青山滨江商务区东片以及南干渠片区，原本在武汉规划一张图是空白，不过2022年1月已单独发布过规划公示：

青山片区优势：

1、从区位看，位于二环和四环之间，是大武昌的东门户

青山区北临长江，北面一江之隔是规划中的二七滨江商务区、长江新城等地，东面一江之隔是新洲片区，南面是洪山区杨春湖高铁商务区，西面是武昌核心徐东板块和武昌滨江商务区，周边都是武汉重点产业、商务规划区，不仅现阶段比较成熟，未来也有较大发展潜力。

2、从配套来说，在武汉同环线片区中，是配套成熟、环境优质的片区！

目前，青山主要在售楼盘都集中在二环和三环之间，在同环线片区中，该片区属于配套成熟、生态环境良好、居民较多的片区，生活氛围比较好，也有非常优质的学校。

现在的青山，绿化覆盖率约达50%，全市名列前茅！二环、三环之间，有青山江滩公园、和平公园 、科普公园、青山公园、南干渠游园等众多公园。

青山核心主要公园分布图：

青山江滩公园：

很多道路都是林荫大道：

青山区更是教育大区，从幼儿园到大学，市、省重点名校集聚教育资源丰富！主要有武钢三中、红钢城小学、四十九中、任家路中学、吉林街小学等重点优质学校，还有武汉科技大学等一本院校。

青山优质中小学分布图：

2022年青山区教育划片：

武钢三中：

红钢城小学：

吉林街小学：

片区内商业密集，单和平大道沿线，就分布了五大购物中心，主要有奥山世纪广场、武商众圆广场、武汉印象城、八大家·红坊里及青山商场等。

和平大道沿线主要商业分布图：

武商众圆广场已更名为武商城市奥莱：

八大家·红坊里：

此外，医疗配套也非常丰富。普仁医院、华润武钢总医院、武汉市第九医院等。

市第九医院：

在武汉二环、三环之间其他片区，其配套成熟度，几乎无板块能与青山媲美。

3、从交通来说，地铁5号线已通车，多条主干道连接武昌、光谷！

2021年底，青山再度迎来重磅利好！青山第一条地铁—5号线，终于迎来了通车运营！青山终于进入了“地铁时代”！

随着地铁5号线的开通，将大大缩短青山与武昌主城区的距离，进一步实现青山与武汉各区域的无缝对接，即使去光谷也只需换乘一次！5号线的通车就为青山补上了最后一块拼图！

此外，青山区还有12号线（在建）、19号线（在建）及10号（局部动工）。

目前，片区内横向主要有临江大道、和平大道、友谊大道三条主干道连接武昌核心，虽然主干道比较多，但是没有快速路，现阶段三条路出行比较容易堵车。

不过，区域内正在进行友谊大道快速化改造，目前，友谊大道（三环线-宏茂巷）快速化改造工程已迎来关键节点，该项目完工后，未来从徐东地区到三环线，全长9.4公里将实现全程高架，未来从青山到徐东速度将大大加快！

快速路工程进度图：

根据规划，二环线高架与友谊大道快速路交汇处处，将建设一个拥有8条匝道的全互通立交，名为罗家港立交。

2021年10月，武汉市发布《堤角至工业大道过长江通道项目建议书的批复》，根据武汉新一轮城市总体规划，在二七长江大桥北侧、朱家河口南侧新增堤角过江通道。

堤角过江通道初步考虑桥梁形式建设。该通道与江北快速路形成全互通立交后往西接后湖大道。而堤角过江通道、后湖大道是规划“2.5环”的重要节点。江北快速路正计划与三环线互通，未来江北快速路将可与2环、2.5环、3环、4环实现全互通！

规划中的堤角过江通道与友谊大道快速路的交会处，则远期设计了一个工业路立交，来实现上下高架。

片区内纵向主要有二七长江大桥、天兴洲长江大桥、阳逻长江大桥及青山长江大桥，青山长江大道也是武汉四环重要组成部分。通过纵向四条大桥，青山到汉口、新洲也非常快捷。

二七长江大桥实景图：

4、长江主轴 青山滨江商务区 红房子亮点片区多重规划利好，未来还有较大发展潜力！

武汉市7个中心城区将打造7个亮点区片，集中成片展示城市形象，提升城市功能。红房子就是青山区的亮点工程！

青山红房子亮点片区为临江大道、和平大道、建设六路、三环线的围合区域，占地约1.5平方公里！

片区未来规划效果图：

青山滨江商务区，是全城期待的热门板块！它是武汉规划的重要滨江商务区之一！目前，西片区已有大量开发商入驻，东片区则是由华侨城、大华、招商等重量级开发商主导，2022年，华侨城·红坊（三个地块已出公示）、大华锦绣前城已推出大半，东片区城市界面迎来翻天覆地的变化！

青山片区，环线、配套、片区内自驾优势都比较明显，是一个典型的成熟且有非常大发展潜力的片区。

青山区劣势：

1、虽然青山区生活配套成熟、环境越来越好，但目前除了华侨城红坊外，主要还是以本地购房者为主。

2、青山房价基本在2万元/平左右，改善为主，除极个别小户型外，刚需基本进不来；而对改善购房者来说，青山区又相对闭塞，除了追求还不错的教育资源外，也很难选择青山区。

3、青山给人的印象还是武钢等传统重工业基地，有一定空气污染，越靠东面距离武钢越近，人们对青山的传统印象短期内难以完全改观。

4、青山滨江商务区喊了很多年，但商业、商务实质性进展比较缓慢，标志性建筑等也没有面世，未来怎么样还是一个未知数。

青山楼盘现状：

基本在2万 元/平

东板块房价开始超西板块

1、目前，青山在售、待售共12个楼盘，主要集中在二环和三环之间，虽然看上去在售楼盘很多，但新盘非常少，而且区域是拆迁一点建一点。

2、2022年武汉楼市整体下行的背景下，青山板块相对来说，去化还算比较平稳。大华锦绣前城、华侨城红坊相对热度比较高，艺城紫金滨江近二环，去化也还不错。

3、青山核心在售楼盘除个别特价低于2万元/平，基本上在20000 元/平，且以毛坯为主，仅有中冶39大街、御江壹品青山樽部分、艺城紫金滨江带装修出售。

房价一览表：

青山房价分布规律：

1、青山滨江商务区东片房价已开始超越西片，尤其是华侨城、大华等地王项目问世后，大幅拉升了区域房价！

整个板块定价，再也不是唯环线论了，现在近三环的华侨城一线观江房源毛坯价＞近二环的艺城紫金滨江二线观江的装修价，品牌、规划、资源聚合力，成了一个综合衡量因素。

2、在青山滨江商务区西板块内部，谁的环线更好、配套更优，谁的价格就更高；

3、在青山滨江商务区东板块内部，明显是华侨城一家独大，号召力更强；当然，大华锦绣前城凭借性价比，也去化不错；招商一江璟城住宅也全部售罄了；

4、目前，整个青山最高价是近三环的华侨城·红坊，尤其是一线观江大平层约28943元/平，仅有少量折扣；即将推出的红坊·东麓地块，预计价格可能更贵。

青山二手房价格，环线好的滨江盘、或近核心商圈的楼盘价格更高>>>

整个青山二手房价格，前三的是大华滨江天地三期、中建开元公馆和奥山澜橼，其中，中建开元公馆和大华滨江天地，长期都是青山二手房房价TOP2。

从这里可以看出，环线好、离江近的更受欢迎；配套成熟、近武商众圆广场核心商圈的楼盘，也很受认可。

青山区二手房价表：

片区二手房价地图：

青山新房销量排行榜：

2022年各月成交量统计中可以发现，华侨城红坊位列5、6月成交量第一，1-3月成交量前三，是板块内比较热门的楼盘；另外，大华锦绣前城、大华锦绣时代、招商一江璟城在板块内去化也还不错。

2022上半年青山成交量排名：

其中，2022年7月初，招商一江璟城官宣住宅全部售罄，青山滨江商务区东片仅剩华侨城红坊及大华锦绣前城在售。

从青山区热度盘中，我们也可以明显发现，东片的热度已逐渐超越西片，成为当下青山区新房去化主力。为什么价格不低、环线不占优势、配套还不成熟却卖的更好？

1、东片多为大品牌开发商，品牌实力相对雄厚；

2、东片学校资源强大，红钢城小学、四十九中、武钢三中等；

3、东片基本是推倒重建，比缝缝补补的西片未来城市界面更好，再加上红房子历史氛围铺垫，文化气息浓厚；

4、目前也有部分折扣，价格与东片在售楼盘差价不大。

青山货量盘点

→ → 青山滨江商务区东片，华侨城红坊体量大、热度高、周边名校环绕

华侨城红坊是当下青山区的热门盘，目前已推出近三环一线滨江的88地块（华侨城红坊）、还有近2.5环临和平公园的十七、十八街坊（红坊右岸），即将推出2.5环一线滨江的十五街坊产品（红坊东麓）。

青山滨江商务区东片，大部分地块被华侨城拿了，一方面可以进行统一开发，更有规划性；另一方面华侨城造城能力强，对区域城市面貌改善、红房子亮点片区文化改造更有推动性。

目前，华侨城红坊的在售产品也非常多元，红坊右岸主要在售建面约78-130平毛坯高层，约21XXX元/平起，有小户型；88地块主要在售建面约115-200平房源，部分楼栋可一线无遮挡观江，折后约21XXX元/平起。

项目亮点：① 华侨城出品，实力雄厚；② 88地块北面一线观江、南面正对红房子亮点片区（改造中），景观及文化氛围浓厚，周边教育资源优质；③ 红坊右岸环线好、近和平公园、地铁口等，且周边多学校环绕，包括红钢城小学和规划的九年制学校、武钢三中等。

项目不足：① 88地块环线相对较弱；② 体量大，特别是商业开发需要一定时间。

红坊右岸特价房海报：

目前，项目共备案约1001套，是青山头号热门红盘，即使在不温不火的2022年去化也不错。

→ → 青山滨江商务区东片，周边资源环绕的大华锦绣前城

该楼盘一推出，在青山区的热度就比较高。毕竟与华侨城红坊仅一路之隔，周边就是红房子亮点片区、红钢城小学等，无论当下配套、还是未来居住环境，都值得期待，且价格比华侨城红坊（88地块）更便宜，所以追求好配套、相对性价比的购房者比较青睐该楼盘。

大华锦绣前城捡漏特价房：

目前，项目1-6、8号楼基本售罄，主推9号楼建面约112-143平毛坯房源，约21800元/平，仅剩一栋楼待售，去化速度也是非常快的。

除以上两盘，其它在售楼盘都是青山滨江商务区西片项目。

→ → 靠近二环、以产品取胜的艺城紫金滨江：

项目优势：① 近二环，是现阶段在售楼盘中环线位置最好的项目；② 周边城市界面新，配套全，生活氛围浓厚；③ 产品设计好，尤其是户型动静分区、设计理念先进，居住舒适度高。

项目劣势：① 开发商品牌不知名；② 体量小，社区内居住氛围一般；③ 三线滨江，只能缝里看江。

项目2021年6月首次开盘，目前折后约26000元/平，价格较高，开盘一年左右共备案约98套。

→ → 2.5环核心板块4大楼盘：

西片主要楼盘有中冶39大街、大华锦绣时代、御江壹品青山樽、江南春城二期等4个项目，4个盘主要分布在建设二路和建设四路之间，围绕武商众圆广场等核心商业，临近长江与和平公园，配套都差不多，只有微观区位及项目本身有一定差别。

从地段和配套来看，御江壹品青山樽，距离核心配套稍远，但一线临江，是妥妥的加分项；

从交通出行看，大华锦绣时代优势明显，出门即是地铁口，其它楼盘距地铁口距离的顺序依次是江南春城二期＞中冶39大街＞御江壹品青山樽。

从房价来看，中冶39大街＞大华锦绣时代＞御江壹品青山樽＞江南春城二期，不过现阶段各楼盘均有折扣，除江南春城二期外，其它盘成交价应该差不了多少。

大华锦绣时代：地铁口，正商圈，离江略远>>>

大华锦绣时代是高品质、前后无遮挡项目，不过户型整体面积偏大，最小面积段115平，备案均价约23000元/平，折后约21000元/平起。

项目一期已交房，实景呈现，品质还不错，周边配套齐全，步行范围内生活全解决，手上有钱，渴望入住配套成熟地段的品质盘，这个盘可以考虑。

大华锦绣时代近期特价房：

目前，项目两个地块均已推出，共备案约1168套。

中冶39大街，片区高价现房，基本不看江，去化缓慢>>>

中冶39大街，备案均价约25760元/平片区最高，折后约21757元/平起，早就是现房了，实景呈现，看品质也还不错，买起来还挺放心，就是价格在片区比较贵，明显新房高于周边二手房，如果不是怕麻烦想买装修房，该盘在片区内没什么竞争力。

中冶39大街实景图：

目前，该项目共备案1490套，还剩212套未备案。

御江壹品青山樽，高性价比一线临江大户型，不主打品质>>>

御江壹品青山樽，一线临江，居住环境很好，下楼过马路就是江滩公园。项目已局部交房，目前主推一线观江大平层，毛坯备案价约22000元/平，少量折扣，这是武汉2.5环一线看江房源中非常有性价比的项目了。

不过，项目江景户型设计一般，面积大，但并非主打品质，目前，项目共备案1429套，还剩731套未备案。

江南春城二期，仅139套对外出售，其它均为还建房，折后约17000起

江南春城二期，因为跟还建房同社区，所以没什么品质可言。但项目周边配套成熟，且折后约17000元/平起，价格优势明显。

目前，项目共备案161套，还剩29套未备案，马上卖完了。

→ → 三环外两大刚需盘：

青山三环外在售楼盘，只有海伦国际和城投秀水青城两个楼盘。这两个盘，价格都比较低，适合周边工作的刚需置业。

海伦国际--与光谷一湖之隔，三环外武东工业区，折后带装修约11000元/平

海伦国际位于武东片区，南北双湖，该项目周边地铁19号线和10号线同时在建，未来交通会有一定提升。项目位于武东工业区附近，居住环境是否有影响可以自行到现场考察。而且，该项目片区内没有竞争对手，是区域建面约140万方的超大体量楼盘。

海伦国际一期交付实景图：

项目即将推出K4地块3、5号楼建面约81-109平带装修房源，备案价带装修约13900元/平，折后约11000元/平。

项目K3地块基本售罄，K4地块已拿证，目前是首推。

城投秀水青城--三环边地铁口，靠近工业区和还建房

城投秀水青城毛坯均价13837元/平，最大的亮点就是填补了青山主城没有一万出头的项目，对于纯刚需，买不起三环内主城区20000元/平左右的购房者来说，项目就是很好的选择，青山人至少不用过江去武湖买房子了。

地铁口 主干道，品质不一定多高，但价格真的可以。不过这个项目也要注意排雷，距离武钢工业区较近，可能空气会有一定影响。

6月特价房：

现阶段项目共备案1251套，还剩330套未备案，刚需盘，现在也不好卖。

”武汉阿松“综合点评：

1、青山区，随着大品牌、强影响力的开发商和规划推进后，区域影响力越来越强，由原来只有本土居民置业到全武汉逐渐认可的转变，2022年，板块认可度进一步提升。

2、现阶段，青山2环至2.5环滨江区域，是青山相对成熟的核心板块，居住环境、价格等都还不错。比如御江壹品青山樽，江滩很美，住着真舒服。步行范围内学校、医院、商场、公园、地铁全都有，再加上品质不错，生活极为便利！

3、目前集中供应量在2.5环至三环附近的滨江区域，华侨城红坊、大华锦绣前城，主打的就是教育资源。

4、三环外就是纯刚需了，除了便宜，价值不大，三环外，配套也比较成熟，为刚需购房者量身定制！

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