昆明现在的第一高楼（昆明竟然有这么多200米以上的高楼）

近日，黑龙江下发“限高令”，要求不得新建高度500米以上建筑……

一时间，关于“限高”的话题甚嚣尘上。

那么昆明是否有相关的要求，昆明市场的高楼又是一个什么样的情况呢？

（一）昆明也在“限高”

其实，早在今年4月底，住建部和国家发改委就联合印发了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，直指严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”。

央视此前针对两部委政策的报道截图

我们知道，建设高楼有利于集约用地，特别是对于寸土寸金的市中心区域而言，高楼能在有限的土地上，发挥较大的承载功能。

但是，从消防、抗震、建筑安全等层面看，高楼存在的风险比较大，而且高楼的建设成本高、能耗大，不易维护与保养，甚至是闲置造成的空间浪费等，都是客观存在的事实。

根据高层建筑和城市人居理事会发布的数据显示，仅在2019年一年，我国就建造了200米以上高层建筑达到56座，竣工面积占到了全球的一半。

因此，从“限高”的角度看，控制建筑高度能有效遏制各地盲目的“比高”，能起到缓解“高楼病”的作用。

虽然通过各种渠道查询，我们未能找到云南省对于建筑“限高”的政策性要求内容，但在本月初云南省出台的《关于统筹推进城市更新的指导意见》中，依稀能看到“限高”的指向性，具体有如下表述：

“……通过城市设计方法，优化城市更新项目的建筑高度、体量、形态、视觉、立面材料及新旧建筑（群）的空间组合关系……”

而从昆明来看，对于建筑“限高”则表现得较为积极。早在2014年底，彼时的昆明市规划局就公布了《昆明城市景观风貌及建筑高度规划研究》，其中提到主城、巫家坝以及呈贡市级、核心区建筑高度300米左右，滇池、西山周边区域建筑总体控制高度24米。

此后的2018年2月，昆明市委常委会审议通过了《关于加强城市空间管控和特色风貌塑造的指导意见》，明确昆明最高建筑限高600米，构建高低错落的城市天际线景观。

而从具体的区域“限高”要求中可以看出，昆明的第一高楼，只可能会在巫家坝片区出现。

（二）昆明缺乏城市天际线？

现实中，已明确的昆明第一高楼，是位于巫家坝的绿地东南亚中心项目，总高达约428米，当前处于在建状态。

而已建成的昆明第一高楼，则是位于东风广场片区的恒隆广场（主楼），楼高349米（63层）。伴随着去年8月恒隆广场的开业，其超越了307米高的万达双塔，刷新了昆明城市天际线。

真是不整理不知道，一整理吓一跳，昆明竟然有这么多高楼！

昆明楼市/制图

通过整理发现，昆明目前已建成/在建（包含规划及烂尾项目）高度在200米以上（含）的高楼有约40座，且以巫家坝和东风广场片区居多。

其中，高度超过400米的高楼就有两座，分别是绿地东南亚中心和俊发春之眼（主楼）。

更巧的是，这两座昆明数一数二的在建高楼，都不约而同的因“限高”而出现过降低高度的情况。

此前的2018年4月，绿地集团对外公布的绿地东南亚中心的确认高度为458米。时隔一年后，绿地集团对绿地东南亚中心最终确认高度更改为了428米，高度“缩水”30米。

在绿地东南亚中心相关负责人在接受媒体采访时透露，由于“限高”问题，最终不得不将高度改回了拿地时计划的428米。

同样，俊发春之眼（主楼）最开始预计的高度为555米，但由于“限高”政策的影响，调整为480米。但没想到，还没正式建设，又因轨道交通建设影响到用地，不得已之下只好继续“瘦身”，最终将楼高确定在了407米的高度。

当然，作为当前在建的昆明第一高楼——绿地东南亚中心，在没有最高，只有更高的昆明，第一高楼的宝座坐得或许也并不安稳。

我们注意到，连续在2019年和2020年昆明储备土地推介会中出现的一宗编号为KCGD2018-2的巫家坝片区商业/商务用地（下图红框标注），其用地指标的建筑限高要求为：限低400米。

图源昆明市2020年重点片区储备土地推介

要知道，绿地东南亚中心所建地块出让文件上的建筑限高要求也只是限低350米。

可想而知，若该宗位于中海寰宇天下和龙湖时代天街之间，景成大厦南侧的土地成功拍出，带来的又将是刷新昆明新高度的建筑。

昆明楼市/制表

除此之外，就昆明而言，高度达160米以上的高楼，已建成的就有世纪中心、欣都龙城、云投中心、金苹果商务大厦、永安国际等项目，而在建/待建的诸如龙泉俊发广场、万科广场、海伦国际等高楼，都是昆明天际线的有效补充。

因此，可以看出，昆明其实并不缺高楼，昆明缺的是高楼的消费力及夯实的承载。

（三）昆明的写字楼何去何从？

从摩天高楼的用途来看，大多用于写字楼/酒店等，但从实际效益来看，高楼的收入回报或许并没有预期的可观。

此前，世邦魏理仕发布的《2020年中国区房地产市场展望》显示，截至2019年末，其跟踪的17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%，空置面积主要集中在部分华北二线和中西部城市以及新兴商务区板块。全国写字楼租金指数同比下跌1.8%。

而从昆明来看，根据昆明锐理2020年半年报的数据显示，今年上半年，由于巫家坝、西北新城部分写字楼落成，使得昆明写字楼供应量呈现出爆发式增长，同比增幅达322%。

图源昆明锐理

在销售层面，上半年写字楼的销售面积仅有约10.51万㎡（同步下滑67%），成交价格同比却上涨了98%，达约15242元/㎡。

量跌价涨的写字楼市场，在巨大的供量补位下，使得昆明市场的写字楼存量和去化周期均有所增加。其中，次中心板块存量最多占比达约21%。

图源昆明锐理

按照近一年1.77万㎡的去化面积计算，昆明市场当前约248.29万㎡的存量面积，消化时间就需要140个月（11.6年）。

可见，昆明市场上竞相“欲与天公试比高”的高楼背后，面临的是一种怎么样的消化苦楚。

因此，也就不足为奇，为什么很多开发商更愿意把写字楼改建成公寓销售的无奈了（这里顺带回答此前文章《在昆明买房会亏本？什么样的房子碰不得》中，开发商为何要盖那么多公寓的问题）。

从现实来看，“限高”政策的施行，是有利于降低写字楼供应量的，间接上也会对公寓产品的供量起到缓解作用。

“限高”对于高楼高度的限制，直接减少了超高层建筑的楼层，减缓了高层/超高层物业的市场供量，也有利于缓解近年来写字楼供应过剩而需求严重不足的状态。

但显然，从前述昆明200米以上（含）的高楼来看，绝大部分还处于在建状态中，不敢想象，这些高楼未来建成，写字楼市场将会面临怎样的血雨腥风。

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