房大侠打造百万经纪人第二课（一荐万金）

不少房地产经纪人会在人流大的地方摆放醒目的广告牌展示房源信息，下面我们就来说一说关于房大侠打造百万经纪人第二课?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

房大侠打造百万经纪人第二课

不少房地产经纪人会在人流大的地方摆放醒目的广告牌展示房源信息。

房地产经纪人给客户介绍新楼盘情况。

新业态调查

在APP上动动手指，推荐身边人去看房，若被推荐人成功购房，你将赚取一笔万元佣金，心动了吗？近来，房地产企业开启全民房产经纪人的营销模式，鼓励全民寻找身边潜在购房者，推荐达成交易后赚取佣金。然而，记者多方调查发现，想要获取这笔佣金并非易事，条款规定客户需要此前未到访过该楼盘、在到访后30天内购房方为有效等较为严格的限制条件。

文/广州日报全媒体记者王楚涵

图/广州日报全媒体记者苏韵桦

栏目策划/广州日报全媒体记者曹腾、张宇

粉丝的黏性和信任度是公众号卖房的筹码

“我们也会向粉丝、身边朋友等推荐，成功的话大概有2%～4%左右的佣金收入，具体的比例要看楼盘的位置、地段等各种条件。”小桃是一名微信公众号的运营者，其微信公众号主要内容是原创楼市稿件，首条阅读量约在10万左右。不过，小桃也坦言，要推荐成功其实挺难，在互联网时代，需要用优质的内容积累粉丝，并提高粉丝的黏性和信任度，才有筹码和开发商谈代理事宜，最终才能通过促成交易得佣金。

据不完全统计，我国前200名的房地产企业，有将近140家房企开启了全民经纪人的营销模式。“其实公司内部员工一般都有推销新房的任务，佣金比例大概在2%～3.5%左右。”某房企工作人员向记者透露。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，对房企而言，“全民经纪人”模式最重要的目的是降低获客成本，现在不仅规模房企在做全民营销，小房企也在做，但规模房企专门搭建了APP平台，这对小房企而言，成本有点高。此外，目前“全民房产经纪人”的主力军还是房企员工，以头部房企为例，其员工就有数十万人，因此整合内部资源，从而做大规模，实现高周转、去库存，也是房企势在必行的举措之一。

“全民经纪人”模式多适用于销售一手房

事实上，“全民房产经纪人”这一模式早在几年前便已出现，随着移动互联网的发展，微信朋友圈、微信公众号、小程序等的出现，获得客源的渠道和便捷性也在进一步提高。记者在一款房企APP上注册后发现，成为全民房产经纪人仅需在APP上注册后完善个人信息即可，之后，在APP上提供被推荐人的姓名、手机号和身份证后六位等信息，即可推荐该客户去看房，推荐人甚至都不需亲自带看，后续的各项工作均由房企自销团队负责。

肖文晓提醒，由于“全民房产经纪人”模式多适用于销售一手新房，佣金交易仅涉及开发商和房产经纪人之间，因此对于购房者而言，应将关注的重点放在房价总额上，而非买房可享受的“9.8折”“1万抵2万”等折扣上。

拿佣金难 周期或需半年至1年

想要赚取这份佣金并不容易。记者在一款房企APP上发现，赚得佣金需满足多重条件，如推荐购房的客户需此前未到访过该楼盘，且在推荐后，需在30天内到访该楼盘，并在到访后30天内购房方为有效，未开盘的新楼盘在开盘后7天内购房视为有效。“买房属于一笔大交易，一般人买房还是比较谨慎，看房周期较长，一个月内成交这个条件确实相当严格。”肖文晓介绍，一般中介机构和开发商之间进行佣金结算也设有一定的条件，如带来的顾客需是从未在该楼盘有过来访记录的等。

“拿佣金是越来越难，一般需要半年甚至1年才能收到佣金，有时候通过第三方平台，会稍微快点拿到。”一家地产中介工作人员小风（化名）回忆道，以前带看仅需要登记姓名和电话号码，近几年售楼处开始使用人脸识别，“如果一对夫妻在不同的时间分开去看相同房源，即便售楼部后台记录的信息不同，且在规定期限内促成成交，但后续审核中发现两人是夫妻关系，我们还是有可能拿不到这笔佣金。如果带看没在规定期限内成交，房企自销团队会保留该客户的个人信息，并持续跟进以促成交易，那时我们也拿不到佣金，相当于免费给开发商输送客户资源。”小风说。

VR看房存在虚假房源

值得注意的是，在部分房企自建的APP上，推出了VR看房功能。记者点开某房企新楼盘的VR看房功能，可以看到该项目的全景、区位展示、微沙盘等内容，轻松地将线下售楼处所展示的楼盘信息搬到线上。此外，对于部分未建成的一手新房项目，通过提前可视化的VR全景，直观地看到样板房和小区的全景。“不用大热天去现场跑来跑去，坐在空调房里就能看好几套房，看房的感受还是很真实的，有些平台还会提供一对一的在线咨询。”90后购房者小刘向记者表示，但有时候也会发现一些不真实的房源，如系统上显示是去年的价格，沟通后才知道房主早就改价了，因此即便在线上看中了某套房源，成交前还需到线下多次看房才能确认。年轻的购房者小胡最近也喜欢在各大中介APP上VR看房，有时候看到合适又便宜的房子，简直如获至宝，但联系平台上的中介，添加微信后，中介一直向他推荐其他房源，对那套便宜的房源只字未提。小胡无奈地说：“中介大概只是想要我的联系方式，把他想推荐的房子推荐给我。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，VR售房只是一种营销手段。客观上来讲，通过VR看房会使得在线看房的效果更佳，通过VR技术，房子的户型、装修等内容清晰地展示在购房者面前。但从另一方面来看，即便看到了房屋内的布置，但一段VR视频很难传达小区的周边环境，购房者更难以感受到房子周边是否有“鸟语花香”的氛围，观感大打折扣。作为线上看房的一种模式，VR看房可以强化线上看房的功能，但是否能替代线下，还需后期进一步观察。

全民经纪人模式存在一些不合规的地方

“这种模式在不否认其带来的经济效益前提下，是存在一些不合规的地方。”广东法制盛邦律师事务所合伙人戴小红提到，根据《房地产经纪管理办法》相关规定，房地产经纪人实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理，即需要通过考试才能取得相应的资格，具有专业的知识以及职业道德，对有购房需要的消费者来说，其与中介机构和房企存在两种法律关系，在出现问题时相较于这种模式确实也多了一重保障的作用。

此外，《房地产经纪管理办法》也对房产经纪人员有明确的限制，其不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。房产全民经纪人这种模式的推出，在一定程度上存在着不合法的地方。“如果房企坚持以这种模式来实现更高的经济效益，则需要进一步地完善，解决现存的问题。与此同时，抵制这种模式的中介机构是否也应该思考一下，催生全民经纪人的原因以及以往的传统中介模式存在的问题？”戴小红补充道。

房产中介机构“嗅到”危机

与此同时，这种低成本的全民营销方式，让房产中介机构嗅到了危机。今年6月17日，中原、链家、Q房、乐有家和美联物业联合发表声明称，坚决抵制开发商“全民经纪人”的营销模式。该声明中表示，“全民经纪人”模式不符合专业经纪人执业要求，也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定，导致行业乱象，严重妨碍房产经纪业务的正常经营，破坏行业市场的良好生态环境。

“全民营销这种模式其实一直都有的，房企内部员工也会推荐，但以前并不是强制的，最近了解到，一些房企的员工现在手头上都有需要完成的硬性指标，级别越高，任务越重。”小风向记者说道，号召全民卖房的模式，使得开发商减少了中介方的渠道营销，但近期广州楼市升温，这种模式对自己工作的影响并不是很大，“现在主要的工作是带客人去看二手楼，如果附近有合适的一手新楼，且有合作渠道营销的话，我们也会推荐客户去看看，没有合作的，我们一般不会推荐，客人要看就自己去看。”小风说。

从佣金收入来看，房产经纪公司代理项目一般收取总价1.5%～2%的佣金，而全民经纪人的佣金一般为总价的1%。如推荐客户一套200万元的新房，实现成交的话，“全民经纪人”的佣金是2万元；如果通过中介机构，按照2%的佣金和30%的提成比例来算，中介经纪人能拿到1万元左右。“如果公司发现有员工走私单，会直接开除，恶劣情况还会拉入公司，甚至行业的黑名单。”小风介绍道。

肖文晓提醒，这种模式也可能会使中介机构的经纪人走私单，但该行为涉及违反公司内部管理，因此中介机构也需要加强内部管理工作。此外，目前中介行业的营收主要是靠佣金收入，与此同时，也在开展租房、按揭服务、融资担保等业务。“中介机构的房产经纪人在二手房交易领域有不可替代的作用，未来中介应当专注于提升自己的专业价值和服务价值。”肖文晓说道。

明源地产研究院分析指出，中国房地产的全民营销，可以分为3个阶段：

全民营销1.0时代——等同于中介渠道，自发性的案场老带新，零散无序。

全民营销2.0时代——有意识以线上专业工具为载体开展全民营销，打通销售系统。

全民营销3.0时代——自觉性建设售楼平台和全民营销工具，更加个性化，重视推广和运营。