深圳高层住宅对比别墅（别墅和大平层如何选）

问：你好，我想在后海买房，属于二次置业，考虑小联排别墅，价格4000万左右，有好的推荐吗？咨询怎样收费？

答：别墅还是大平层？ 享受生活，追求生活品质，别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧，更是身份的象征，有天有地，依山傍水，中介的口号更是：戎马一生必有一墅。 受通货膨胀的影响，这类大宗物业总值高，增值都绝对值也很高，但总是随着大势涨跌，一直跟涨，属于反应较慢的板块。除此之外部分别墅不仅没有增值却贬值相当大，别墅在在商业、学校、交通、人文环境上隔绝。 还是要说人口结构，深圳是个年轻的城市，平均年龄32.5岁，很多富豪都很年轻，他们从事科技、创新、金融类行业，这些行业必须是在CBD，别墅区的位置一般都位于远郊，每天往返花费2个小时，一年下来就有一个月在路上，有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD附近，地铁、商业、海景、配套教育（贵族学校）相对完善，交通也便捷，这类物业不受政策层面的影响，2015年之后深圳大多数物业持平或微跌，但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲，深圳是个创业之城，奋斗之城，年轻的富豪选择了距离工作上班更近的大平层，例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号，喜之郎老板住深圳湾一号，宝能老板住在太古城，鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是尽量买CBD附近的商业大平层，海景、商业、教育、交通、升值潜力都具备了 如果对别墅有特殊喜好，可以关注卓越维港、三湘海尚，或者前海的泛海拉菲花园，品质不需要多说，属于小高层和别墅组合的社区。

问：您好，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨的比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？

答：中熙君南山还不错，小学 商业利好，地铁口，南海中学学位 关注度高，离前海近。 比宝能城好

问：老师好。我有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，我在考虑卖掉置换投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，老师有什么投资方向建议？谢谢！

答：阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在一个篮子里 更倾向置换南山 宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观

问：十三老师，现在创业一村还能入手吗？

答：如果你考虑宝中学位，预算又不足，这里勉强可以考虑，否则一般不推荐博旧改。

问：您好，我想咨询一下观澜的中森公园华府怎么样，看了89平的三房户型还不错，带装修又是现房，同等价位的有什么其他更好的推荐嘛？还看了勤成达正大城，在南山科技园上班，首套房不限制区域，请问考虑哪里会更有价值，不想第一套房买错，有更好的推荐嘛，感谢.

答：你好，中森公园华府对口的学校非常一般，在龙华也属于第三梯队学校，没有学区投资价值。 至于自住，如果你在附近工作，可以考虑，不过离4号线延伸线和10号线平湖站都在一公里以外，同样的价格在观澜地铁沿线有不少选择。 至于投资，受地形局限，南向的山隔绝了坂田，产业带辐射不到这里，附近还有一个山水田园旅游文化园和平湖生态园。跑输大市，不适合投资。 建议根据自己经济情况，重新选择规划。 正大城，第一没地铁，第二假名校，第三，位置在公明，第四，价格2019年初伊始就不便宜。 总之这2个都不算好的选择 新盘可以关注海岸城

问：老师你好，我现在想买总价在650万左右的三方，小孩三岁，在南山软件园附近上班，考虑到学区和投资性，学区要求不高，老师能给出建议吗？谢谢了。

答：南山自住关注松坪村 考虑学区可以关注龙华的上塘 红山板块，关注金地上塘道和潜龙曼海宁

问：十三老师，目前家庭名下两套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会小两房，目前挂牌卖康城，希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。目前两个方向1，自住加学位，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2，置换西部500-600万小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好？如果是南山，这个预算，可以关注哪些学区，哪些楼盘，学位要九年制的，谢谢回复

答：你好，感谢赞赏！ 已经有一套龙岗的底仓了，接下来投资还是建议多关注西部热门板块。 南山考虑前海 科技园 南山中心区 蛇口等。 九年制推荐南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验对口的楼盘。

问：你好，想买套房给老人养老，罗湖有一套不到四百万小两房，有欠款30，老人还有深圳房票，但子弹只有50，选择范围很小，亲戚都在龙岗，想住的近些，现在有两个方案:1、万科红三期公寓两房250万左右，附近有百鸽笼地铁站和万象汇，出行居住都很方便，即便不住出租回报也可以。2、朋友推荐惠州牧云溪谷，单价接近2万，三房不到200万，小区有公交直达三号线双龙地铁站，大概二三十分钟车程。这两个方案可行吗？还是都不可，请老师指点一下或推荐一下其他方案，谢谢！

答：你好，这2个方案都不可取，涨幅很弱。 落户这套房向银行申请加按揭，入手一套百鸽笼的商品房。 惠州常年天量供应，价格拉升太难了。 深圳公寓涨幅非常慢，一般不考虑的

问：十三大，你好。我们想在上梅林片区买个刚需三房，600万左右，现在看了几个小区，比较中意凯丰花园、花里林居、水木澜山居三个小区，凯丰相对总价低一点，离商圈也比较近，就是周围环境暂时不太好，花里林居很安静，但赠送少，感觉有点小，水木呢赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果兼顾宜居和升值，您更建议选哪个呢？另外，如果买艺丰花园博拆迁合适吗？

答：你好，感谢赞赏！ 梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。 花里林居：06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送。 水木澜山居：08年建造 2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。 自住最好是花里林居，流动性最好是凯丰花园。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 有old money的单一中心的城市才适合博拆迁。

问：你好，总价350W左右的两房，自住 投资有合适的吗？布吉石芽岭那边环境看着不错，14号线开通后有升值可能吗？大师对这个价位有其他片区推荐吗？

答：百鸽笼承接罗湖的改善外溢，石芽岭承接布吉的改善人群，这两个区域都可以买。 地铁开通对房产增值是利好。

问：您好，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您之前说过这一片区升值空间不大，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

答：建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

问：手里只有现金110万、有首套房资格。是现在就上车、还是继续等待到年底凑到160万再上车呢？还是去西安老家投资一套房、感觉110万、在深圳太少了。要是能上车、投资什么盘、未来空间大、可以作为换房的子弹呢、小孩子还有四年才上小学。

答：你好，大单优先原则，110优先入手深圳。 在推荐的板块内淘笋，年底确定能凑到160万，有合适的盘可以直接入手，做一笔首付贷或者信用贷融资。 总价500万2种建仓思路： 1.福田和南山的小户型学位房： 买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。 2.宝安和龙华的刚需户型投资房： 关注上塘 碧海 沙井 板块，学区差一点，但是未来潜力大。 根据你的月供能力 工作地点 和学区需求再匹配楼盘

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。