45万在天津买房哪里最便宜（首付只有二三十万）

天津市行政区域划分：

市内六区：和平，河西，南开，河东，河北，红桥

环城四区：西青，北辰，东丽，津南

远郊五区：蓟州，宝坻，武清，静海，宁河

滨海新区：包括老塘沽，汉沽，大港等区域

什么是老破小?

不知道大家在买房的过程中，是否曾经听说过“老破小”呢？其实，这也是二手房的一种，是泛指七八十年代城市为了满足基本住房需求所建造的老式住宅楼，主要以小户型，一梯多户的形式。

目前在天津市区房源中，也有很多老小区楼龄在八九十年代的房子，产权形式分为私产，公产，企业产等，其中私产可以贷款，公产和企业产只能全款买卖。

在天津购房的时候，在我们预算不多的时候，只有首付只有20-30万，总房价能接受80-100万，房产中介会给我们推荐买一些老破小或者远郊的新房。今天我们就聊一下，到底买哪种房子更适合。

市区六区老破小的优缺点：

优点：交通方便，生活配套成熟，有齐全的学校，医疗资源，便于出租，市区一室租金在1500左右，小两室2000左右，市区的户籍，可以参加市区中考，报考市区高中。房本满两年就可以交易，后期置换相对容易，上车门槛首套房最低首付20-30万。如果是重点学区的老破小，上车门槛首付40-60万就够了。

缺点：物业管理差，小区环境，内部环境差，一梯多户，居住属性差，平米小，家庭居住拥挤。

楼龄老的小区，冬天冷，夏天热，遇到暴雨容易积水，大部分小区没有停车管理，投资升值空间小。

适合人群：

1.如果购房人是年轻人，刚毕业的大学生或者刚工作几年的大学生，首付只有二三十万，建议考虑老破小或者还迁房。因为没有结婚或者还没有孩子的年轻家庭，我们当下要以工作为重，不要把每天宝贵的工作时间浪费在通勤的时间上，早点买房也会让你养成提前储蓄，计划理财的习惯。

如果是短期内为了上车，未来考虑置换，同样市区的老破小也是不错的选择，房子出租的租金可以抵每个月的月供，后期购房资金充足后，可以立即出售置换。

2.外地工作生活，着急落户天津的购房群体，买房的目的是准备来天津参加中考或者高考，预算不多还想置业市区，报考市区高中，孩子上完学就交易置换。

3.想考虑市区学区房，预算不多，可以考虑买小平米落户，再租房自住的形式。天津市市重点小学的门槛总价150-200万，区重点100-120万.普通小学70-100万。

上图是天津市2019年二手房成交量最多的板块，主要以市内六区为主，而市区的小户型老小区也是成交主力，所以，买市区老破小的房子，只要位置不太差，买完之后好租也好卖，至于环城四区和其他区的老破小，因为没有市区户籍的优势，和优质的教育资源，就真心不建议大家考虑了。

上图是2019年二手房成交量最多的小区排名。

其中排名第3的兰江新苑，第5的东惠家园属于还迁房，排名6.7.8的是河西的老小区。

什么是还迁房，如实在看不上老破小，买不起市区次新房，你还可以考虑还迁房。点击链接，有关于还迁房的详细介绍。

远郊（主要指宝坻，静海）远大新的优缺点：

优点：新房，户型设计合理，面积大，小区绿化，管理比较好，品牌开发商，物业公司，居住属性好。

而且未来升值空间有可能的大！（也有可能不升值或者降价）

预算20-30万，可以买两室或者小三室。

缺点：交通不方便，没有地铁规划，公交车通勤次数少，没有成熟的大型商业配套，学校配套，医疗资源少，一般交房2-3年，出租难度大，转手置换难度大，未来可能不升值，投资就是赌预期和未来规划。如果遇到小开发商，可能烂尾或者延期交房，不确定因素比较大。

适合人群：

1.不着急落户天津，或者不在天津居住，所买项目周边有大型规划，例如产业园，高铁，学校，地铁等建设，赌未来规划落地后带来的红利。

2.北京工作，后期打算来天津居住，两地通勤的人群，家中有老人，孩子，需要大平米的房子居住，并且对居住环境要求比较高的群体，可以考虑武清，宝坻，北辰的新房。

3.考虑通勤距离和低预算。河北沧州，保定的客户，可以考虑静海团泊新城，唐山的客户可以考虑汉沽，宝坻，蓟县。

2020年天津重点建设项目

3月10日，天津市发展和改革委网站刊发《市发展改革委关于印发天津市2020年重点建设、重点储备项目安排意见的通知》。

其中，2020年安排重点建设项目346个，总投资10025亿元，年度投资2105亿元。2020年安排重点储备项目304个，总投资6989亿元。总计17014亿元！

下面几张图是2020年天津市高铁，地铁，学校建设的重点建设项目。大家可以作为买远郊新房投资的考虑依据。

铁路

京滨高铁：北京通州开往天津滨海新区的高铁线路，天津境内设站：宝坻南站，京津新城站，北辰站，机场站，滨海西站。预计22年底之前开通。

京唐高铁：北京开往唐山的高铁，天津境内设站：宝坻南站，预计22年底之前开通。

下面是今年开工建设的地铁线路，二图是天津市整体地铁规划图。

下图是天津2020年学校建设项目，大家可以根据想买房的区域，重点关注一下学校的规划和建设情况。

以上2020年3.13日晚上抖音直播内容

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