海银财富 后续兑付（海银财富私募产品退出未达预期）

针对此次事件，五牛股权投资基金管理有限公司(下称“五牛基金”)副总裁、项目负责人祝欣刚，海银财富管理有限公司(下称“海银财富”)副总裁惠晓川接受了中新经纬客户端采访。对于个别投资者所说的“暴雷”一说，惠晓川予以否认，并表示这个项目大概率本金会有一个比较好的安全边际。

据财联社报道，近日有投资者称，海银财富中城国际大厦系列已经到期基金未能如期清算，投资者在持有三年到期后，本金只能拿回9%，剩下部分被推迟至2021年2月20日前。

上述报道中称，此次延期兑付的私募基金为五牛上海中城国际大厦私募股权投资基金。从基金业协会备案信息可以看出，五牛上海中城国际大厦私募股权投资基金一共备案了1、2、3、5号共4个产品，成立时间从2017年4月至5月，私募基金管理人为上海五牛股权投资基金管理有限公司(2017年4月更名为“五牛股权投资基金管理有限公司”)。

五牛上海中城国际大厦私募股权投资基金备案的4个产品 来源：基金业协会官网

信中还称，中城系列基金自开始清算以来，已经多次举行定向沟通会，并提供了项目信披报告以及各类交易文件供投资人审阅。

天眼查显示，海银财富全称为“海银财富资产管理有限公司”，总部位于上海，目前在全国有20多家分公司，注册资金5亿元，法定代表人为巩巧丽，该公司股东分别为海银金融控股集团有限公司和王沛，持股比例分别为85%和15%，穿透来看，韩宏伟为该公司实际控制人。基金管理人五牛股权投资基金管理有限公司，成立于2004年1月，注册资本8亿元，法定代表人和公司实控人为韩啸。公开报道显示，韩宏伟和韩啸是父子关系。

海银财富官网写道，2014年，该公司旗下海银基金销售公司获得证券投资基金销售资格。该公司产品线涵盖类固收、公募产品、证券投资类产品、股权投资类产品、海外投资类以及其他类。

知名地产分析师严跃进对中新经纬客户端表示，通常来讲，投资写字楼项目不至于出现延期兑付，但是现在的写字楼的收益不高，一些投资者贸然投资私募产品，该产品又将钱投向了地产物业，写字楼物业近两年涨幅有限，前期私募基金销售可能夸大了项目的经营能力，使投资者对风险认识不足，投资者应该理性看待金融机构的产品，尤其是和地产物业、写字楼物业相关的产品，适当关注写字楼市场的前景。

以下为采访内容：

中新经纬：产品为什么出现延迟兑付的情况？2021年2月兑付剩余部分这个时间是如何确定的？

祝欣刚：第一，整个项目作为股权类项目，在基金合同里面是有约定的，资金的清算是以最后资产变现为时间节点。第二，如果在预期到期日之内没有完成资产变现，管理人需要尽快将资产变现之后，进行一定的清算和分配，所以资产变现的动作其实是在到期日之前就签订了相关的协议，但是实际的资金到账受制于付款条件，没有一次性在到期日之前到账，所以会启动基金相关的首次清算和后续二次清算的流程。投资人可能对这个内容不是特别理解，他们可能认为已经到期了，就应该在到期日把所有的资金拿到，这是常规的银行理财和股权类投资基金之间的一些差异。

对于最后兑付的时间，我们和投资人所谈的明年的时间节点，其实是基于跟交易对手签订的相关收购备忘录，与交易对手约定最晚付款日是2021年2月20日，所以我们给投资人的回复，也是基于交易对手提供的最晚付款日。可能最晚会在这个时间收到交易对手的股权对价款，之后我们会启动二次分配，严格意义上来说，最晚的二次分配的日期，应该是在收到股权对价款之后的10个工作日之内，才能完成在托管行的资金清算，最后再分配给投资人。

惠晓川：一般来说，商业地产在退出过程中，这种大宗交易本身流动性较低，它是一种低频交易，不像住宅类地产属于高频交易。再加上今年的运行情况，坦率来讲，我们提前半年时间就开始向市场潜在买家进行询价。考虑到最后的资金清算、给出的价格等因素，这个买家是退出效率最高的买家。

中新经纬：在产品推荐过程中，工作人员是否存在一些夸大收益，或者保证本金的行为？

祝欣刚：在推荐材料中，有非常明确的风险提示，私募基金管理人不保证资金一定盈利，也不保证最低的收益，也就是“不保本保息”的一个说明。此外，本资金受市场风险、政策风险、流动性风险等因素影响，在极端情况下，投资人仍有面临委托资金不能按期退出甚至亏损的风险，其实我们在定向推荐时，和投资人签订合同期相关合同时，都有相关约定。

在给投资人做市场推介时，我们也会谈到对于市场的一些判断，比如对未来项目的周边市场价格，以及项目的租金率，还有财务模型，会有多种情况下的投资测算。但我们在做测算时也会特别注意说，仅为市场预期情况下的一个测算结果，最终是以退出时的实际情况为准。

所以，我理解可能投资人把这些信息认为是我们承诺收益，但是实际情况是我们也有当时的路演材料，包括基金合同里面也有明确的文字描述。

中新经纬：投资人称，2017年中城国际项目的收购价格约64000元每平方米，今年该项目交易价格仅68000一平米，该价格是否合理？

祝欣刚：市场价格波动是一个正常的情况。对比周边的一些物业，在我们旁边的嘉汇国际广场2018年三季度卖给首农集团的成交单价约为每平方米6万元，腾飞大厦2019年一季度出售40%股权，对应单价约每平方米5.35万元。我们项目的价格是基于市场水平的价格，没有出现大幅偏离，并不是所有中国的房地产都会三年翻一倍。

祝欣刚：2017年收购时，我们最初预测一线城市的写字楼租赁需求相对来说比较旺盛，同时我们预期会有一个比较好的收益表现，但在实际中发现，近三年以来，尤其是上海，受周边城市和区域新增供应的影响，整体租户的租赁意愿、支付能力的一些波动，实际出租率与收购初期相比没有出现大幅增长，基本上是持平状态。其次，在写字楼出租方面，有一个惯例，通常租户进来后，会给予一定的免租期，同时在中介机构提供服务时会支付一定中介费用，这些都会在一定程度上影响最后的资金收入。截止到4月27日，实际收到的租金资金收入约9469万元。

中新经纬：投资者最终是否能收回本金？

祝欣刚：首先，中城国际大厦这一系列基金，其中两支的到期日期是4月27号，另外两支到期日分别为5月14日和5月18日，基金启动清算是在4月27日，也就是有两支基金是正常情况，两支基金属于提前清算。其次，由于底层资产没有全部变现完成，因此后续的变现依照和交易对手的约定时间来变现。第三，在清算周期过程中，在与交易对手完成股权交割之前，项目的车位、租金还会有一些收入，但中间还会存在一些费用支出，我们最终会在清算时逐笔清晰核对之后支付给投资者。

惠晓川：这个项目大概率本金会有一个比较好的安全边际，并不像一些投资者说的“暴雷”了。我们会尽最大的能力去保护投资者的基本权利，但是监管“刚性兑付”的这条红线是不会踩的。

中新经纬：接下来海银财富还要面对几个地产类股权基金的项目到期，这种情况是否还会发生？对于地产类股权类投资产品今后是否要慎重考虑？

惠晓川：

对于接下来所有的商业地产，我们还将本着站在投资者的视角，尽可能找到最合适的买家。包括从出价、沟通成本等方面都会考虑到。此外，在和投资者的沟通过程当中，要将投资者预期做到前面，不要等快要产品清算的时候再和投资者讲，要提前和投资者做沟通。后续我们还会进一步优化对投资者的信息披露，确保每个人都收到了披露的相关信息。

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