买房注意事项和地产知识（公司买房操作流程及注意事项）

这两年全程参与了几单公司买房卖房的业务，今天从注册公司开始，给大家深度介绍一下公司买房的操作流程和注意事项。

第一步：注册公司（已经有公司的可以略过）

• 首先确定要不要用代办公司，用的话出代办费。
• 确定自己有没有注册地址（注册地址需要是40/50年商业立项的房子）。
• 下载北京企业登记e窗通，确定公司名称和股东，完成身份认证。

• 在北京市企业登记e窗通服务平台上对公司名称进行核名，核名需要1个工作日出结果。（下图为核名通过的状态）
• 核名通过之后，法人、股东和监事共同认证之后，1-2个工作日即可拿到公章和执照。
• 需要定出来公司的【经营范围】，很多经营是需要审批的，可以先找不用审批的经营范围，后面取到营业执照之后增项。
• 有营业执照和章（公章、法人章、财务章）及公司章程之后，需要法人带着身份证原件去银行开对公账户（开基本户即可）。

以上为注册公司的基本操作，按照这个一步一步操作差不多就可以注册好，如果实操中有不明白的可以联系我。

第二步：用公司买房（怎么买怎么走账怎么交税？）

【公司性质有没有要求】？

• 北京公司购房目前几乎没有限制，只要是中国境内注册的有限责任公司都可以购房，且无购买套数限制；如果公司法人属于外籍，需要单独确认。
• 深圳从2018年7月31日起，不允许公司购买住房。
• 上海公司购房条件要求比较多，如下图所示。

【公司买房房款方面的问题】？

公司买房必须全款。且通过公司账户走账，提供房屋买卖合同，金额需要跟报税金额保持一致。

【公司买房税费方面的问题】？

• 首先我们梳理一下一手房和二手房交易涉及到的税费：

购买一手：契税、印花税

购买二手：契税、印花税、增值附加税、个人所得税

• 然后我们梳理一下不同税种的属性：

契税顾名思义是地税的意思，属于买方的税种。

增值附加税和个人所得税是房屋持有过程中，房屋增值产生的税种，属于卖方的税种。

印花税，所有的开票都是要计征印花税的，有些情况会免征。

所以公司买房只需要考虑跟买方有关的税种，即契税和印花税，契税统一是3%的税率（不分首套和二套），印花税是万分之5的税率。

第三步：公司持有房产（持有过程中成本计算）

【需缴纳哪些税】？

• 公司持有房产需要交纳房产持有税
• 还需要缴纳土地使用税

30元/平（最高标准）*建筑面积（持有期间每年都交）

查询土地等级

曲旖旎（小曲），公众号：曲院杂谈 豪宅尽览土地等级【文章来源：北京市地方税务局公告2015年第10号】

【房产持有税怎么缴纳】？

• 房产持有税征收时间：每年4.1-4.15；10.1-10.15。
• 缴纳地点：公司的主管税所。
• 起征时间：一手房以收房为准，二手房以房本时间为准。
• 滞纳金：按日加收万分之五，应缴纳房产税*滞纳天数*0.05%。

不管注册地是北京还是外地，在首次申报房产税前，都可通过电子税务局【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【按期应申报】-【财产和行为税合并申报】模块采集房源信息，待征期正常申报。也可在征期内再采集房源信息和完成申报。

• 房产持有税有两种税费缴纳方式（持有期间每年都交）：

①成交价*1.2%*70%

②年租金*12%

使用税 房产税明细

曲旖旎（小曲），公众号：曲院杂谈 豪宅尽览城镇土地使用税 房产税税源明细表【文章来源：国家税务总局北京市税务局】

第四步：公司房产卖出（跟个人房产卖出的区别？）

• 首先，公司名下房产必须持有满3年才能出售。
• 其次，公司出售房产，本手网签价需高于上手网签价。
• 公司房产出售的时候，比个人房产出售少了【个人所得税】，多了【土地增值税和印花税】，不变的是【增值附加税】税率一样。

备注：一般纳税人公司于2016年5月1日后取得的不动产在出售时，增值税部分实操解释:

1.产权人为一般纳税人的公司，税所无法为其代开增值税发票，只能由卖方公司给买方开具增值税发票。公司在开具该笔增值税发票时，需按照成交价/(1 5%)*9%(即全额9%)来进行申报，但在实际缴税时按照(成交价-原购房价)/(1 5%)*5%来进行缴纳。

2.一般纳税人公司在月底申报税费时，全额9%的增值税可与公司的其它进项税(购买其他产品时缴纳的增值税)进行抵扣，若可足额抵扣，则无需补齐全额9%增值税;只有在无法全额抵扣时才须将无法抵扣部分的增值税补齐。

*注意:全额9%的增值税和企业所得税属于公司经营过程中产生的税费，而而非交易税费，差额5%才是交易税费。

企业所得税税率是25%，计算公式：（企业所得税=进项固定资产收入-年折旧额*持有年限-印花税-营业税-附加税）*25%

以上就是最全面的公司买房全流程啦。

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