申花一期学位房（地铁学区双保险下）

撰文 / © 杰西卡

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5万 的申花又有新房开盘

九龙仓庆隆项目压轴入市

在杭州，5万 能买到什么样的房子？要么是核心区位的高层、洋房，拥有过硬的配套和品质；要么是稍远一些的排屋、合院，一步到位的终极改善。虽然一直在说杭州的房价高高高，但其实抛开顶豪不看，5万 几乎已经可以在各大核心区块随便挑了。

比如申花、奥体、望江新城......甚至连钱江新城也可以划入在内。

以申花为例，从老工业区翻身为城西改善的的首选，申花今年供应充足，不少改善盘接连入市，比如绿城沁园、金茂府、融信远洋厘望、融信万科古翠隐秀再加上上周末刚刚领出洋房预售证的九龙仓天玺。申花改善的挑选余地可以说非常之大，但去化情况参差不齐。

沁园有着绿城品质加持，再加上区位优势明显，今年8月加推高层，均价54000元/㎡，中签率23.08%；10月加推洋房，均价61200-63600元/㎡，中签率27.96%。首开杭州金茂府，相较于沁园来说价格优势比较明显，高层均价48115元/㎡，中签率21.34%。而厘望今年开了三次盘，高层均价54000元/㎡，合院96000元/㎡，首开中签率80.33%，11月加推高层遭遇流摇。古翠隐秀今年开了5次，同样是54000元/㎡的均价，首开中签率30.13%，后续加推中签率开始走高，11月底高达77.31%

已于昨天开始登记的九龙仓天玺，恰逢年终领出了首张预售证，30套房源，均价62000元/㎡（含装修4500元/㎡），上周小编也到实地进行了踩盘。

不可否认，位居申花核心区的天玺天荟在区位和配套上都算的上是板块内的优等生，而至于产品自身却也暴露了不少短板，比如真石漆的外立面，马马虎虎的装修配置......你愿意花62000元/㎡买这样一套房子吗？且看下文小编慢慢分析。

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"学区 地铁"双保险

天玺天荟配套名列前茅

在售的几个楼盘中，九龙仓庆隆地块的区位算是数一数二的，有不少购房者都在等着这个项目的入市，也对它抱有不小的期待。天玺天荟项目由两宗地块组成，分别在18年2月和8月由九龙仓竞得，其中天玺地块分为了1期2期两个部分，天荟地块由珠海的华发投入了50%资金，和九龙仓合作开发。两块姊妹地块紧密相连，而目前首开的为天玺。

从位置上来看，天玺天荟和沁园直线距离仅约1公里左右。距离最近的地铁站为5号线萍水街站，未来步行距离约350米左右，也是目前整个板块离地铁最近的一个项目。除了5号线外，1公里范围内还有10号线和2号线，未来也可以通过5号线换乘。

九龙仓天玺天荟区位（摄/三水）

配套方面，肉眼可见的范围内，有城西银泰和大悦城两大商业体加持，银泰大约在项目西边500米左右，大悦城在项目东南面900米左右，坐拥城西两大重量级商业，且均步行即达。

教育配套也颇具亮点，项目周边有锦绣中学、锦绣幼儿园、锦绣育才登云小学。其中，锦绣幼儿园（公办）距离项目100米左右，锦绣中学（私立）距离项目200左右，需摇号入学。锦绣育才登云小学在项目东面，步行400米左右，从目前的政府划分情况来看，天玺天荟被含纳在的学区之内，不过期房还是要等交付之后才能最终确定。

景观配套方面，项目北面800米为运河亚运公园，围绕项目沿河还有5公里的夜光跑道，将来会有夜光秋千、夜光垂钓、夜光篮球场等便民项目。

运河亚运公园效果图（图片来源于网络）

总体来讲，项目周边配套齐全，且整个界面以高端住宅为主。和在售几个楼盘相比，天玺天荟和沁园位置较好，占据商业聚集的核心地段，而和沁园相比，天玺天荟又距地铁更近。虽然作为一个高端改善盘，居住者大多还是以开车出行为主，但如今地铁配套作为不可或缺的PlanB，其重要性也是不容忽视的。

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首开30套洋房试水？

总价927万起步，装修却马马虎虎

天玺天荟为低密项目，天玺两期加天荟，三宗地块的容积率为分别为2.5、2.2、2.1。项目的景观优势较为明显，有多个景观组团，布局了儿童娱乐区、青年活动区、宠物娱乐区等。不过，作为一个高端改善盘，外立面却选用了仿石材真石漆，还是比较可惜的。（据置业顾问介绍可以参考珑玺外立面。）

九龙仓·珑玺外立面（图片来源于我爱我家）

天玺天荟，总共包括41幢住宅，其中包括21幢洋房，18幢高层以及2幢叠墅。周末领出的首张预售证为8层的洋房产品，户型仅有166㎡一种，均价62000元/㎡（含装修4500元/㎡），总价最低的一套927万起步。

九龙仓·天玺天荟沙盘（摄/三水）

小编到售楼处探盘的时候，置业顾问还表示会首开120-158㎡的高层，最终却先领出了30套大面积高总价的洋房试水，市场会给出怎样的回应，我们也会持续关注。

从户型来看，首开的166㎡洋房户型为四房两厅三卫，三开间朝南。南向为两个套间和一个超大面宽的客厅，外接一个跑道式的阳台，北面为两个客卧，以及一个U型厨房，厨房出来就是餐厅区，一气呵成。其中两个次卧有部分赠送面积，得房率在85%左右。

图片来源于网络

“估计最抢手的会是高层119㎡的户型，毕竟板块内户型都偏大，买到120㎡户型的概率只有20%-30%。”置业顾问对119㎡户型十分自信。

119㎡户型为中间套，三房两厅两卫户型，三开间朝南。主卧套间没有飘窗和阳台，这点比较遗憾。次卧带飘窗，客厅接连阳台。北面为客卧，与次卧相对，中间夹着一个卫生间，较为方便。南面厨房为L型设计，与餐厅、客厅连成一线。

天玺天荟样板间中间曾关闭过一段时间，说是在进行装标升级，但实际参观之后，还是比较失望的，4500元/㎡装标并没有什么亮点，品牌包括：罗格朗的对讲、东芝的中央空调、柏丽的橱柜、厨房博世四件套、次卫有唯宝的台盆、坐便，主卫有劳芬的智能马桶等等，另外，据置业顾问介绍高层会赠送一个单开门冰箱。

样板间分为两套，一套专门用于展示品牌，另一套用于展示装修风格，两边分别看下来让小编有些云里雾里。

/总结/

总体来看，九龙仓天玺天荟项目最大的优点在于区位和配套，并且有着“地铁 学区”的双保险，自住的便捷性以及保值前景都比较乐观。

从价格来看，开盘之前，置业顾问介绍说预计洋房均价不会超过6万元/㎡，但领出预售证洋房均价为62000元/㎡，有些超出预期。若高层均价能和厘望、古翠隐秀一致，在54000元/㎡以内，意向在申花置业的改善买家还是值得购买的。考虑周边二手房的价格，萍水街上的万家花城，据我爱我家数据显示，挂牌均价为50306元/㎡，上个月曾成交一套89㎡户型，均价约4.7万元/㎡。若是高层价格高于55000元/㎡，性价比不高。

从产品来看，户型做的没什么槽点，比较合理，但装修上实在有些马虎，洋房和高层装标一致均为4500元/㎡，虽然比不上高端盘6000元/㎡的装标，但4500元/㎡也算不上低了，品牌却还是以国产为主，不够“抗打”。

建议，自住买家多留意，项目体量较大，不着急的可以再等等看高层价格。

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