不用期待别人自己想要就自己买（外人不在乎自己人不好买）

这是最近一年多，我给自己封的北京三大怂区的商品住房地块打分第二高的一个地块——顺义城石门地块其实原本我想给这个地块打A-，后来纠结了很久才给他改成的B ，下面我们就来聊聊关于不用期待别人自己想要就自己买?接下来我们就一起去了解一下吧!

不用期待别人自己想要就自己买

这是最近一年多，我给自己封的北京三大怂区的商品住房地块打分第二高的一个地块——顺义城石门地块。其实原本我想给这个地块打A-，后来纠结了很久才给他改成的B 。

另外，2022年三批次土拍的18宗成交住宅地块，我自己打的土地级别，最高就是A-级别。这么说就是为了告诉大家，我很看好石门这个地块。

我此前一直说京楼新盘三大怂区，房山、门头沟、刨除后沙峪的顺义。恰好三批次土拍、今儿给大家念叨的这块石门住宅用地就在怂区范畴内。

先来说说我为什么看好这块地。

石门地块的正规全称——顺义区顺义新城第1街区SY00-0001-0320地块R2二类居住用地，整体地块建面约11万平方米，整体地块容积率1.6，比较纯粹的低密度住宅地块，且体量算是较大有一定规模，规模有了还低容积率，未来居住舒适度更高。

我说了，这宗地块大范畴的位置属于顺义城区，具体位置在石门地铁站往南，顺平路以北，万科四季花城西南边。您还记得顺义城上一次有新盘入市是什么时候么？体量不大的是8年前卧龙环岛西南角，凤雏一般存在的当代北辰悦MOMA。结果这哥们儿体量不大是其一，自住型商品房属性是其二，俩条件放一起，我估计很多人都没记住这么拗口的案名呢，项目就卖完了。

我个人看法，真真的能让大家记起来的顺义城区上一代新盘…我没干房地产这行的时候就名声在外的金汉绿港。这一晃，我都从20郎当岁儿小伙儿到了年近40。

所以，这就是我给这个地块最初阶段打A-这个级别的由来，区域内N年没有商品住宅新地块供应，如果再考虑到地块天然属性不错，就可以说十年不遇了。十年不遇叫稀缺，稀缺产生需求的不平衡。谁说顺义当地人没有对美好居住需求提升的追求？本地需求不少的~

再来说说，我为什么犹豫再三，最后还是给这个地块降级到了B 。

第一，地块属性问题。超过10万平建面不算小了，体量大房源就多，房源多会冲淡一部分需求。说白了有需求的购房者不是完全买不上，最多也就是不好买，或者说不好选上好楼层与楼栋，但这也不至于造成哄抢的效果。

第二，后续念想。今年，顺义最开始的供地规划里，还有一块位于顺义宾馆附近的商品住宅用地。如果按区域小板块划分，明显那个地块位置更核心。结果那个地块没有出现在三批次土拍，说白了偷不如偷不着~你拦不住购房者惦记啊~

第三，开发商问题。先澄清我不是说拿了石门地块的开发商不好，恰恰就是因为很好且很有特点。拿地的开发企业在江湖上有个诨名，别墅专家。这个石门地块属于低容积率地块，也就意味着不是完全没有做别墅的条件。假如开发企业直接做了大体量别墅，受关注度肯定不如做正常平层产品来的高。

最后也说说，我个人的看法。

首先，这个顺义石门地块，自身条件得天独厚，我个人理解只要做的产品别胡来，就挺好的。这年头，貌似也没有敢于胡来的开发企业，所以这点还好。

其次，这项目要是做了高低配…毕竟拿地内哥们儿诨名是别墅专家，难免在做整体规划的时候往自己强项上靠拢。因此我个人就产生了两个质疑。一方面是，这是一个完整地块我没看出来地块内有街坊路或者正常车行道，没这玩意也就意味着洋房与别墅会在一个完整区域里，未来两拨业主能相敬如宾么？是相濡以沫还是相爱相杀呢…另一方面，有多少大改善朋友能够接受别墅没院儿？光有地下没有院儿？深挖洞广积粮？

最后，不管我有多少质疑，也不管最终地块被开发成什么产品。顺义城毕竟还是顺义城，例来的经验告诉我，在这里买房的90%是本地置业需求，剩下10%里还有9%是跟区域有千丝万缕联系的购房需求，比如娶过来、嫁过来、工作在此…因此，诚如标题，地块虽好，却是外人不在乎自己人不好买的局面。