江西南昌市农村宅基地（家在南昌农村的速看）

近日，南昌市制定了《南昌市房屋使用安全管理条例(征求意见稿)》（以下简称《意见稿》），并公开征求意见。《意见稿》分为六个部分，对农村规划与用地、申请与审批、建设与管理及涉及到的法律责任做出了详细的规定。

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01

严禁城镇居民到农村购买宅基地

根据《意见稿》，农村村民住房建设应当符合村庄规划，在基本农田保护区、自然保护地的核心保护区、集中式饮用水源一级、二级保护区、文物保护单位保护范围、河道、湖泊、水库等水利设施管理范围、公路建筑控制区和铁路建筑限界范围、地下电缆、光缆通道保护范围、变电设施、输电线路走廊和法律、法规规定的其他禁止建设住房区域，不得进行住房建设。

《意见稿》提出，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住房建设不得占用基本农田，确需占用耕地的，每户宅基地面积不得超过一百二十平方米；占用宅基地或村内空闲地的，每户宅基地面积不得超过一百八十平方米。农村村民每户住房建设占地面积不得超过一百二十平方米，建筑面积不得超过三百五十平方米，住房层数不得超过三层，房屋檐口高度不得超过十一米。

《意见稿》鼓励和引导村集体和农村村民盘活利用闲置宅基地和住房，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法发展农家乐、民宿、乡村旅游等。租赁农村村民住房居住或者开展经营的，其租赁合同期限不得超过二十年。鼓励外迁的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。不得违背农村村民意愿强制流转宅基地，不得以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁在批准房屋建设范围以外建设附属房。

02

应取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书

根据《意见稿》，农村村民符合无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于三十平方米的；住房因国家建设项目征收或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设征用的；因自然灾害、地质灾害隐患、政策性移民等，需要搬迁安置的；退出原有宅基地向中心村、集镇或者农村村民集中建房点集聚的；现有住房经鉴定属于危房需要拆除的；为改善居住条件等需要拆旧建新的；法律、法规规定可以申请住房建设的其他情形等之一的，可以以户为单位申请住房建设。家庭成员虽全是城镇居民但未享受过国家住房政策且一直生产、生活在农村并具有合法宅基地的，可以以户为单位申请住房建设。

根据《意见稿》，农村村民住房建设应当依法取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书；涉及占用农用地的，依法办理报批手续。申请人取得乡村建设规划许可证后，乡（镇）人民政府方可办理用地审批手续，七个工作日内核发宅基地批准书。

03

新房建成后不拆除原有住房按非法占有土地处理

根据《意见稿》，农村村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书后，开工前应当向乡（镇）人民政府申请划定宅基地用地范围。乡（镇）人民政府应当自收到申请后五个工作日内，组织相关人员现场定位放线，并在施工现场设立住房建设监督牌，将批准的宅基地面积、房屋占地面积、房屋建筑面积、高度、朝向、四至等进行公示。未经现场定位放线，不得开工建设。

农村村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，在有效期内未动工建设的，自动失效。因不可抗力等原因不能按期建设的，可以申请延期建设。

施工企业或者个人为未取得乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书或者违反审批规定建设农村村民住房提供施工服务的；施工企业或者个人无图施工、不按照设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的；或者不按有关技术规定施工的，由建设主管部门处以两千元以上五千元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

违反本条例，农村村民移址新建住房，在新房建成后逾期不拆除原有住房、将宅基地退回村级组织的，按照非法占有土地处理。

全文如下：

关于公开征集

《南昌市农村村民住房建设管理条例(征求意见稿)》意见的公告

为了进一步增强立法的透明度，保障人民群众通过多种途径参与立法活动，提高立法质量，现将《南昌市农村村民住房建设管理条例（征求意见稿）》全文公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士如对征求意见稿有修改意见，请于2020年6月28日前通过以下方式提出：

（一）通过信函方式将意见寄至：南昌市红谷滩新区祥瑞路89号南昌市司法局立法处（邮政编码：330038）

（二)通过电子邮件方式将意见发送至：lifachu@163.com

南昌市司法局2020年5月26日

南昌市农村村民住房建设管理条例(征求意见稿)

第一章总则

第一条 为了加强农村村民住房建设管理，节约集约用地，改善农村村民人居环境，促进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内国土空间规划划定的城镇开发边界以外集体土地上的农村村民新建、改建、扩建和翻建住房及其监督管理，适用本条例。

第三条 农村村民住房建设应当符合规划，节约集约用地，遵循一户一宅、标准控制、安全适用、彰显特色的原则。

第四条 市、县（区）人民政府应当加强对农村村民住房建设管理工作的领导和协调，保障农村村民住房建设管理工作所需机构设置、人员配备和经费预算，并进行监督考核。

第五条 市、县（区）农业农村主管部门是本行政区域农村宅基地改革和管理工作的主管部门，负责组织实施本条例的具体工作，履行下列职责：

（一）指导农村宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理工作；

（二）指导农村宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处工作；

（三）指导闲置农村宅基地和住房盘活利用工作。

（四）组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村村民住房建设新增建设用地需求报同级自然资源主管部门；

（五）参与编制村庄规划；

（六）法律、法规规定的其他职责。

自然资源主管部门负责农村村民住房建设规划监督管理和农用地转用报批工作，委托和指导乡（镇）人民政府实施乡村建设规划许可。

发展改革、财政、生态环境、城乡建设、城市管理、公安、民政、水利、林业、防震减灾等有关部门按照各自职责，做好农村村民住房建设管理相关工作。

第六条 乡（镇）人民政府是本辖区农村村民住房建设监督管理的具体实施主体，负责农村村民住房建设用地审核批准，受委托实施乡村建设规划许可，并根据法律、法规授权以及县（区）人民政府有关部门的委托，开展农村村民住房建设的其他执法工作。

村民委员会应当协助乡（镇）人民政府做好本辖区内农村村民住房建设的管理和服务工作，有条件的可以设立村级宅基地协管员。

鼓励成立农村村民住房建设理事会，通过村规民约、签订建房管理协议等方式对农村村民住房建设进行自治管理。

第七条 农业农村、自然资源等部门和乡（镇）人民政府要加强农村村民住房建设节约用地工作的宣传，引导村民适度集中建设住房，盘活利用闲置农村宅基地和住房。

第二章规划与用地

第八条 乡（镇）人民政府应当根据国土空间规划组织编制村庄规划，编制经费由县（区）人民政府统筹安排。

编制村庄规划应当结合当地实际情况，合理实用，兼顾中长期发展需要，体现地方特色，保护生态环境和传承农耕文化，符合生态文明建设要求。

第九条 村庄规划应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，由乡（镇）人民政府报上一级人民政府审批。

经批准的村庄规划是管理村域国土空间开发保护、实施国土空间用途管制、核发乡村建设规划许可、进行各项建设的法定依据，不得擅自修改。确需修改的，应当依照法定程序组织修改。

第十条 农村村民住房建设应当符合村庄规划，禁止在下列区域进行住房建设：

（一）基本农田保护区；

（二）自然保护地的核心保护区；

（三）集中式饮用水源一级、二级保护区；

（四）文物保护单位保护范围；

（五）河道、湖泊、水库等水利设施管理范围；

（六）公路建筑控制区和铁路建筑限界范围；

（七）地下电缆、光缆通道保护范围；

（八）变电设施、输电线路走廊；

（九）法律、法规规定的其他禁止建设住房区域。

第十一条 农村村民住房建设用地实行计划管理。县（区）人民政府应当统筹安排农村村民住房建设用地计划。

县（区）人民政府和乡（镇）人民政府应当组织开展农村集体土地整理，尽可能利用原有宅基地、荒坡地、空闲地和其他未利用地建设住房。

鼓励和引导村集体采取建设中心村、农民公寓、农民住宅小区等方式满足农村村民住房需要。

第十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住房建设不得占用基本农田，确需占用耕地的，每户宅基地面积不得超过一百二十平方米；占用宅基地或村内空闲地的，每户宅基地面积不得超过一百八十平方米。

农村村民每户住房建设占地面积不得超过一百二十平方米，建筑面积不得超过三百五十平方米，住房层数不得超过三层，房屋檐口高度不得超过十一米。

省人民政府及其有关部门对本条第一款、第二款规定的农村村民住房建设标准另有规定的，从其规定。

第十三条 县（区）人民政府和乡（镇）人民政府应当鼓励和引导村集体和农村村民盘活利用闲置宅基地和住房，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法发展农家乐、民宿、乡村旅游等。租赁农村村民住房居住或者开展经营的，其租赁合同期限不得超过二十年。

鼓励外迁的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。不得违背农村村民意愿强制流转宅基地，不得以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁在批准房屋建设范围以外建设附属房。

第三章申请与审批

第十四条 农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请住房建设：

（一）无自有住房或者现有住房人均建筑面积低于三十平方米的；

（二）住房因国家建设项目征收或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设征用的；

（三）因自然灾害、地质灾害隐患、政策性移民等，需要搬迁安置的；

（四）退出原有宅基地向中心村、集镇或者农村村民集中建房点集聚的；

（五）现有住房经鉴定属于危房需要拆除的；

（六）为改善居住条件等需要拆旧建新的；

（七）法律、法规规定可以申请住房建设的其他情形。

农村村民申请住房建设因规划实施、古建筑保护、文物保护等不能原址重建的，原有住房、宅基地经依法处置后，可以申请新的宅基地建房。

家庭成员虽全是城镇居民但未享受过国家住房政策且一直生产、生活在农村并具有合法宅基地的，可以以户为单位申请住房建设。

第十五条 有下列情形之一的，农村村民住房建设用地申请不予批准：

（一）不符合村庄规划的；

（二）一户多宅的；

（三）现有宅基地面积能够满足分户需要的；

（四）申请的住房建设用地存在权属争议的；

（五）原有住房被征收后已经安置的；

（六）申请人将住房出卖、出租、赠与他人或者以其他形式非法转让宅基地及其住房的；

（七）申请人将现有住房改作非生活居住用房的；

（八）两个以上子女家庭的父母没有与其中一个子女共同拥有一处宅基地或者独生子女家庭以分户为由申请宅基地的；

（九）申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的；

（十）申请人属于政府集中供养的特困人员的；

（十一）申请人离婚，对宅基地及住房权益未处置完毕的；

（十二）在规划撤并的村庄范围内申请宅基地的；

（十三）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十六条 农村村民住房建设应当依法取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书；涉及占用农用地的，依法办理报批手续。

第十七条 农村村民以户为单位，设有村民小组的，向村民小组提交住房建设规划和宅基地批准书面申请。村民小组收到申请后，将申请理由、拟用地位置和面积，拟建住房高度和面积等情况在本小组范围内公示，公示期限为五天。公示无异议或者异议不成立的，村民小组将农村村民书面申请、村小组意见等申请材料提交村民委员会或者村集体经济组织（以下统称村级组织）审查。

未设村民小组或者宅基地和住房建设申请等事项已统一由村级组织办理的，申请人可以直接向村级组织提交住房建设规划和宅基地批准书面申请。

第十八条 村级组织应当在收到申请材料后七个工作日内对申请材料是否真实有效，拟用地建设住房是否符合村庄规划，是否征求了相邻权利人意见等情况进行审查。审查通过的，由村级组织签署意见，并将有关申请材料报送乡（镇）人民政府。

第十九条 乡（镇）人民政府受理申请后，应当及时组织现场勘查，经审核符合批准条件的，受市、县自然资源主管部门的委托，七个工作日内核发乡村建设规划许可证，并在核发之日起报市、县自然资源主管部门备案。

申请人取得乡村建设规划许可证后，乡（镇）人民政府方可办理用地审批手续，七个工作日内核发宅基地批准书。涉及农用地转用的，办理农用地转用报批手续时间不计算在宅基地审批期限内。

不符合批准条件的，乡（镇）人民政府应当退回申请材料，并书面告知理由。

涉及林业、水利、电力、交通运输、文物保护等内容的，乡（镇）人民政府应当征求相关部门意见。

第二十条 乡（镇）人民政府应当将农村村民住房建设审批的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。

第二十一条 乡（镇）人民政府应当采取集中办理的方式办理农村村民住房乡村建设规划许可和农村宅基地批准手续，简化程序，提高效率。

鼓励将乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书合并发放。

第二十二条 乡（镇）人民政府应当建立宅基地用地建设审批管理台账，并及时将审批情况报县（区）农业农村、自然资源部门备案。

自然资源、农业农村等部门应当加强对乡（镇）人民政府办理农村村民住房乡村建设规划许可、农村宅基地批准工作的业务指导和检查考核。

第二十三条 乡（镇）人民政府应当定期公开农村村民住房建设审批结果。

第四章建设与管理

第二十四条 农村村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书后，开工前应当向乡（镇）人民政府申请划定宅基地用地范围。乡（镇）人民政府应当自收到申请后五个工作日内，组织相关人员现场定位放线，并在施工现场设立住房建设监督牌，将批准的宅基地面积、房屋占地面积、房屋建筑面积、高度、朝向、四至等进行公示。未经现场定位放线，不得开工建设。

第二十五条 农村村民取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书，在有效期内未动工建设的，自动失效。因不可抗力等原因不能按期建设的，可以申请延期建设。

第二十六条 市、县农业农村部门应当推广农村新户型建筑设计通用示范图集，指导农村村民住房建筑风格与所处环境相协调，注重传承传统文化，保护历史建筑和特色民居。

农村村民住房建设，应当配套建设生活垃圾分类收集设施，较集中的生活污水应当排至排污管网，分散排污的须修建三级化粪池，污水经处理后排放。

第二十七条 农村村民应当与承建的企业或者个人签订住房建设施工合同，明确质量安全责任，竣工后的质量保证期限和双方权利义务。

县（区）建设主管部门应当加强对农村建筑施工人员的技能培训，引导农村村民将住房交由施工企业、建筑劳务承包队伍或者经过技能培训合格的施工人员承建。

第二十八条 承建农村村民住房的企业或者个人应当遵守施工规程和技术要求，做好施工记录，保证施工资料完整，不得无图施工或者擅自变更设计。

施工企业或者个人不得为未取得乡村建设规划许可、农村宅基地批准书或者违反审批规定的农村村民住房建设提供施工服务。

第二十九条 农村村民和承建的企业或者个人应当共同做好施工现场安全防范工作，防止发生人员伤亡事故。

鼓励农村村民和承建的企业为施工人员购买意外伤害险等商业保险。

第三十条 农村村民住房建设完工后，乡（镇）人民政府应当组织竣工验收，实地检查农村村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具验收意见。通过验收的，农村村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

公安机关不得为未取得乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书或者违反审批规定的农村村民住房设置门牌号。

第三十一条 农村村民移址新建住房的，应当在新房建成后六个月内拆除原有住房并将宅基地退回村级组织。

第三十二条 乡（镇）人民政府应当依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现、制止和查处辖区内农村村民违法建设住房行为。

村级组织发现村民违法建设住房的，应当立即劝阻，并于二十四小时内向乡(镇)人民政府报告。

第三十三条 农业农村主管部门应当建立农村宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础数据库的管理信息系统，推进农村村民住房建设信息化管理。

第三十四条 县（区）人民政府应当建立村民住房建设管理考核制度，对乡（镇）人民政府和本级有关部门村民住房建设管理工作进行考核。

第五章法律责任

第三十五条 农业农村、自然资源等部门和乡（镇）人民政府及其工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照法定程序编制、审批、修改村庄规划的；

（二）未按照规定条件和程序进行行政许可或者审批的；

（三）未按照规定对农村村民住房建设进行定位放线、设立建房监督牌、组织竣工验收的；

（四）对村民住房建设违法行为巡查不到位，制止查处不力的；

（五）在村民住房建设管理工作中有其他滥用职权、玩

忽职守、徇私舞弊等行为。

第三十六条 违反本条例规定，农村村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第三十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由乡（镇）人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。

第三十八条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由建设主管部门处以两千元以上五千元以下的罚款;造成损失的，依法赔偿损失;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）施工企业或者个人为未取得乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书或者违反审批规定建设农村村民住房提供施工服务的；

（二）施工企业或者个人无图施工、不按照设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的;或者不按有关技术规定施工的。

第三十九条 违反本条例，农村村民移址新建住房，在新房建成后逾期不拆除原有住房、将宅基地退回村级组织的，按照非法占有土地处理。

第六章附则

第四十条 本条例中的户，是指集体经济组织常住户口且享有法定权利、履行相应义务、享受集体资产和收益分配的集体经济组织成员家庭。

第四十一条 风景名胜区内村庄、历史文化名村、传统村落村民住房建设，还应当适用相关法律、法规。

第四十二条 本条例自起施行。

《南昌市农村村民建房管理条例》起草说明

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，加强农村村民住房建设管理，对于保护农民权益、推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。由于多方面原因，当前农村村民建房管理比较薄弱，农民建房审批环节多、周期长，宅基地退出不畅等问题不同程度存在，损害农民合法权益的现象时有发生。

近年来，党中央、国务院高度重视农村村民建房管理工作，多次就农村建房管理工作作出重要指示和批示。2019年9月11日，中农办专门下发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），进一步规范和明确农村宅基地管理工作的原则和办法，要求严格落实“一户一宅”、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等；2019年12月12日，农业农村部、自然资源部又联合下发了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号），要求落实新修订的土地管理法有关要求，深化“放管服”改革，进一步加强部门协作配合，落实属地管理责任，进一步规范了农村宅基地用地建房申请审批程序。

农村村民建房关系到老百姓的切身利益，管理不当极易引发矛盾纠纷，只有尽快出台地方性法规，通过立法来规范和引领村民建房，形成有法可依、有法必依、执法必严、违法必究的制度体系，这不仅是党中央、国务院的明确要求，也是我们在工作推进中的迫切需求。目前，上饶、岳阳、永州、益阳等城市相继出台了农村村民建房管理条例的地方性法规，对各级政府、市直单位、乡镇、村组明确了职责，规范了建房审批流程，制定了处罚原则。这些城地方性法规实施后取得了一定成效，也为我市农村村民建房管理的立法提供了宝贵经验。

《南昌市农村村民建房管理条例（草案送审稿）》依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、中农办《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、农业农村部和自然资源部联合下发的《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、江西省人民政府办公厅《关于进一步加强农村建房规划管理的意见》（赣俯厅发〔2016〕63号）、江西省农业农村厅和自然资源厅联合下发的《关于规范农村宅基地审批的通知》，借鉴了《上饶市农村居民住房建设管理条例》、《永州市乡村房屋建设管理条例》、《上海市农村村民住房建设管理办法》、《岳阳市农村村民住房建设管理条例》。

来源 | 南昌晚报·爱南昌客户端

记者 高学斌

编辑 | 付梦影

核发 | 毛学文

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