买房忌讳买这三种房子（这4类房子有何区别）

衣食住行是人类生存的本能，也是跟人类日常生活关系最为紧密的，在这四个大类中，唯一带不走的是“住”，最让现代人苦恼的也是“住”，因为住房的瞬间成本是最大的，而房子又是刚需，任何热都需要直面的话题，买的房子能否住得安心、舒心，也直接影响到一家人一辈子的幸福生活。

现在的房子有很多种，比如自建房、集资房、房改房等等，很多需要买房的朋友，可能已经搞不清楚了，这么多的分类到底选择哪一种，和普通商品房有什么区别。

今天结合后台朋友的浏阳，我们来看一下这3种常见而又“陌生”的房子，看完之后给有需要购房的朋友提前打一针预防，以免购买之后达不到自己的心意，后悔晚矣。

小产权房‍‍

首先，我国《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用。最大的特点是产权证多数是由当地政府颁发的，而不是由国家房管部门颁发的。小产权房也被称为“乡产权房”，比如从去年开始农村的自建房开始办理不动产证，但这个证是有政府代发的。广义上来讲，这个概念可以再延伸一下，只要是没有国家登记的不动产权登记证书的都可以算作是小产权房。

相关部门已经下发过通知，不得为小产权房办理任何形式的产权证明。也就是说你花了很多钱，却无法证明这个钱花的是否值得，更无法证明这个花你的钱买来的房子是你的。之所以这样形容，只是为了提醒你风险比较大，像农村自建房，是可以过户的，但是过户的对象只能是同一个集体的其他户主，比如同村民之间的转让。

由于小产权房不具备交易的资格，所以交易行为不受法律支持与保护。无论是否签订了交易合同都不能证明交易行为的有效性。这里就需要提防房东毁约，可能会面临着退还的风险。这就会导致，即使你交了钱，拿到了房子，但是住得依然不踏实。另外，小产权房可以交易，往往需要全款或者很高的首付比例，而且由于抵押无权处置的问题，银行一般不会给你做按揭。

其次，小产权房很多都是自建房，房屋质量得不到保障，配套设施、消防安全措施都比不上商品房，由于缺乏相关证明，遇到拆迁的时候很可能会引发矛盾，引发新旧房东之间的补偿之争，而且很多小产权是违章建筑，可能面临强拆的风险。

最后如果你要买小产权房，不仅要考虑以上这些风险，还要考虑一个最大的问题，一旦你想转手的话，寻找下家并不容易，因为小产权房流通性比较差。

总之，大家如果要入手小产权房，一定要注意了，小心购房陷阱，不要中了别人的圈套，有时候，宁愿多花点钱买个心安，也比整天麻烦不断，提心吊胆要强。

单位房改房‍‍‍

可能很多人没听过，主要是这个房子产生年代比较早，在上世纪90年代中期，我国家城镇住房制度改革，城镇住房从“单位”住房逐渐过渡到自己个人所有，从而诞生的一个“新名词”。

房改房其实就是单位房，也叫已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

房改房是国家对于职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，它的价格是由政府制定的，因此才只有标准价和成本价两种购买方式。这样一种保障性住房自然不是想买就能买的。

房改房所处的地理位置一般比较优越，且具有完整的配套设施。在购买房改房之前，应当先了解清楚所要购买的房改房的种类，比如是成本价房还是标准价房。对于成本价房，居住满5年以上可以进入市场交易，但需要补缴土地出让金；对于标准价房，要先取得原单位的放弃优先购买权书，且住用5年以上，补交土地出让金，房改房在经过二手房交易以后，可以视同商品房。

动迁安置房‍‍‍

安置房顾名思义就是用来安置拆迁户所用的房子。至于其中的原因，大多数是因为城市规划建设而征用对方的土地，比如道路建设、公共设施建设、老区拆迁等等。

安置房可以分成两大类。第一种是因为重大市政工程拆迁而建造的配套商品房或者配套购买的中低价的商品房，这种一般要求所有权在五年之内不能变更。第二种是因房产开发而拆迁，由拆迁公司代为购买的或通过其他途径安置的中低位商品房。

安置房既有优点也有自己的缺点。

优点是大多数安置房都是现房，有些可能规划得比较早，周边的配套设施已相对比较完善，很多都是多层建筑6层以下，在这个中低高度建筑受欢迎的年代，还是很吃香的。由于地理位置是房子升值的最重要的因素之一。所以安置房从某些方面来讲，还是有一定的市场潜力的。安置房价格一般由于利润的压制，总价比较低，还有一些安置房没有产权证书，市场价格更低。资金不充裕的人士可以考虑。

至于安置房的缺点，一个是房产证难办，有些安置房十几年过去了仍然拿不到房产证。拿不到房产证，就无法进行合法交易，对于急需转手的朋友来说，比较痛苦。另外，安置房由于产权证的问题，可能会导致无法进行按揭贷款，很多时候需要全款，全款就会产生很多费用和成本。

最后，安置房的质量问题，可能是很多人一直担心的，要笔者说，大可不必。虽然可能会存在由于利润优先，导致开发商偷工减料的现象存在，但是保证住房最起码的安全应该没有问题，毕竟主导上级是政府，肯定会有个把控的。虽然安全不成问题，但有时候内部规划，却可能不够人性化。

经济适用房‍‍

可能很多人对这个概念不太清楚。所谓经济适用房顾名思义就是具有经济性和适用性，且具有社会保障性质的商品住房。

经济适用房已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以薄利价向城镇中低收入家庭出售的住房，对象就是那些个人庭收入比较低，而且又没有买过房子的家庭。这是一项由政府牵头的惠民政策。

由于建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿提供给开发商使用的，所以一般经济适用房的价格都比商品房要低得多，甚至只有普通商品房一半的价格，主要是为了适应贫困家庭。

所谓“适用性”，其实就是“实用性”。是指在建筑标准以及内部住房设计上，注重实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房的质量跟商品房没多大区别，但性价比更高。

经济适用房一般分为两类。

一类经济适用房颁发两限房（限房价、限套型）的产权证，同样必须要满五年以后才可以交易，若要交易需要补交10%的综合地价款。

二类经济适用房是等同于经济适用房管理的房产类型，这类房产大多为安置房产或者回迁房，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是却不受交易时间5年的限制，只要取得产权证就可以进行交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交完之后，其产权性质才能变为商品房。

经济适用房和商品房的区别主要体现在产权证上以及面向的对象不一样。

经济适用房并不是完全产权，在房屋所拥有的权益中缺乏收益权，因为这是政府面向贫困家庭提供的优惠政策，因此是不允许进行收益的，比如出租。而商品房则是完全具备，使用权、收益权、占有权、处分权。

经济适用房申请条件比较“苛刻”，不是所有人都能申请的，也不是只要申请的人就能中标的，这个审核过程十分严格和复杂。尤其是对你是否产生过房屋交易，也就是说你的个人名下没有任何房产，或者说实际居住面积小于最低标准，以及家庭收入标准等资格的审查。

经济适用房的缺点是比较难申请，而且需要摇号。

综合以上4种类型的房子，相比大家心里已经基本有底，其实买房最看重的除了房子周边一些配套措施以及房子的整体情况之外，最该关注的应该是“产权证”，很多纠纷都源自这三个字，而以上几种房子最大的区别也在于“产权”这个核心因素。

这也就提醒我们，不管是你即将纳入麾下的房子是新房还是二手房，还是我们所讲的这几种房子，都要对产权足够的了解和重视，以免日后给自己带来不必要的麻烦。