买房首付三成好还是五成好（首付调低到20为什么说依然不是最合适买房的时机）

首付降低了，网上大部分对于这个信息的解读都是错的。

大家对买房的时机越来越看重。这些都是别人花钱为我们买来的经验，因为2016.17年高位接盘的人，已经告诉我们:买房的时机才是买房最重要的要素。时机不对，一切白费。

先看信息:

看来调低首付这个消息不假，可是为什么要调低首付呢？

调低首付就是为了刺激该城市的房地产消费，说白了，就是30%已经买不动了，调低到20%，把门槛降低，让更多的人买得起房。调低首付，会出现什么情况呢？

那当然是成交量增大。

成交量增大，会有什么情况出现呢？

当开发商看见成交量增大了，买房的人多了，于是就开始上调价格；当买房者看见房价开始上涨了，于是就更快出手买房；开发商看见买房的人又多起来了，于是再上调价格；于是买房人就更紧张了，更加快出手买房……

这个是2016.17年的情况，我相信2022年不会再出现了，那么真正会出现什么情况呢？

首付20%，当然会多一些购房群体出现，但是这些购房群体依然是有限的，都是暂时够不着30%首付的这部分群体，和2016.17年的大量投资客比较，现在的购房者冷静多了，并且了解的信息也比较广泛，不会一窝蜂去抢房。再说，开发商也不是以前的开发商了。

开发商经历过2020.2021两年，可以说都被狠狠地上了一课，甚至于有的开发商已经被“请出教室，提前下课了”，所以他们对房地产政策会更加敬畏，动不动涨价已经不会出现了，也不敢造次了，能将现在手上的库存清掉，就是开发商上辈子修来的福。

这些都不是最重要的，重要的还是另一个点:

启动20%首付的都是什么地方？

答案是:这些都是房屋库存量都极大，成交量低于其他同级别城市。这些城市有什么特点？

房地产发展的重心，还是得依靠人口流入。

看看这些城市的人口情况，基本就可以判断出现低首付的原因了。

山东菏泽人口尽流出32.13万人、赣州人口则呈老龄化:

以上数据清晰可以看出:要么人口在减少，要么买房的需求在减少。

重庆呢？

请看图:

重庆主要原因是2018.2019.2020三年的房屋库存量太高，导致2021年清库存困难。一般库存量超过一年半以上，开发商的利润就会大幅削减，2022年再不清库存，可能就会出现一些风险……

是不是就菏泽、赣州和重庆需要去库存呢？

当然不是，如同以上三个城市的这种情况，在现在的全国，应该是非常多。

所以，这种降首付，鼓励房地产消费的政策会慢慢跟来，只是先后不一样而已。

回到主题:现在这个时候买房合适不？

答案是:不一定。

为什么不一定？

这个当然是因城市而论。

那么，什么城市合适？什么城市又不合适呢？

首先说，如果是刚得不能再刚的刚需，不管哪里，有购买能力，就可以买。

这里特别来说一说不是刚需的那种。

不是刚需，就可以等等。本人之前的文章里面说了，房地产市场两级分化，强者恒强、弱者恒弱。现在大部分三四五六线城市任然是弱势，也就是说不管多少首付，价格还得往下。也就是文章开始提到的:没有那么多人会去抢房。

强势的区域又是哪些呢？

除了北上广深、成都、武汉、杭州等城市的核心区域，当然还有一些有大规划、有大发展、并且有核心资源的城市群和都市圈的重点区域，如现在广东的东莞、珠海，成都的天府新区，北京的通州和廊坊的北三县，这些地方房价甚至被严重低估，未来一定是强势区域。现在购买这些区域，一定属于抄底时机，这些区域眼下就可以放心购买。

永远记住:时机才是买房的第一重点，时机不对，一切白费。