南宁最不值得购买的房子（南宁某豪宅涨到5万）

你看到的是到处降价促销，我看到的是部分豪宅产品非但没降价，反倒涨价了。

比如，五象蟠龙有个江景盘，小户型确实在降价，大户型却在逆市涨价。

比如，青秀某江景盘的大平层新品，备案均价竟然高达4.4万 ，最贵到了5万 。

惊不惊喜？意不意外？

你可能也很想知道，这些产品卖得怎么样？有钱人买它的逻辑到底是什么？

今天，七小剑就带你去发现一下南宁楼市里的新大陆。

3个豪宅逆市涨价，最贵5万

先讲3个豪宅产品的例子。

第1个是东盟商务区的豪宅盘——万科瑧山悦。

这个盘2020年6月开始卖，用了1年多时间，到2021年国庆已经清盘。每次推盘，价格都在小幅上扬，整盘均价超过了3.7万元/㎡。

▲万科瑧山悦的备案均价超过4万元/㎡（来源：南宁住建局）

第2个是五象蟠龙一线江景盘——盛邦滨江府。

它家125㎡小户型确实优惠了许多，但143㎡以上中大户型较年初有了明显上涨。其中200-255㎡看江大平层，主力价2.8万元/㎡以上，高楼层达到3-3.4万元/㎡。

▲盛邦滨江府10#不少房源是3万 ，却最先卖完（来源：南宁住建局）

奇怪的是，这个盘最先卖完的就是价格最贵的大户型。

第3个是三岸的江景豪宅盘——中国铁建西派御江（下称西派御江）。

你以为它卖不动？那你错了。

小剑查了南宁住建局官方数据，从去年上市至今，7#288㎡大平层网签去化量达到了90%。

▲7号楼一线看江豪宅几乎售罄了（来源：南宁住建局）

最近，西派御江又推出了同样一线看江的3#。

令人意外的是，相较之前的7#，新品备案单价居然涨价了，均价超过4.4万元/㎡，最贵的甚至到了5万 。

▲不少房源高达5万 （来源：南宁住建局）

▲3号楼所处位置示意

3#仍然是一梯一户，仍然是288㎡大平层。房子很少，整栋楼只有22套。

看完以上3个例子，你可能也很想问一个问题：“既然这么贵了，有钱人为何还要买呢？他们的购买逻辑跟普通人有什么不同？”

贵不怕，就怕资源不稀缺

好贵。好，才贵。

但贵，向来不是有钱人买房的拦路虎，不稀缺才是。

其实，在南宁，但凡特别贵的豪宅，都具备对稀缺资源的极致占有。

比如华润幸福里、万科瑧山悦，是对顶级CBD——商务区地段配套资源的极致占有。

比如保利君悦湾、盛邦滨江府，都有200㎡以上大平层，是对邕江和青秀山两大稀缺自然资源的极致占有。

▲都占据着核心地段和稀缺资源，围绕着青山和邕江

比如建发五象印月290㎡左右的大平层，则是对五象湖公园和五象顶配学铁商的最大限度占有。

目前南宁最贵的大平层豪宅西派御江，同样如此。

城市资源方面，西派御江距离东盟商务区不远，正好处于成熟青秀和新青秀（产业新城）的中点，近享老青秀的繁华，又承接了新青秀的产业势能。

▲西派御江所处位置示意

所在的凤岭南滨江板块，是青秀核心区唯一全新规划的低密高端板块，大部分楼盘容积率在2.0左右。

同时，它是目前南宁核心区极少见的南向一线看江大平层，前排楼栋距离邕江水系的直线距离只有30多米。

▲西派御江是南宁少有的南向一线看江

至此，你该明白了，豪宅的本质，其实是对稀缺资源的极致占有。

对于有钱人来说，花钱不是问题，问题是能不能对天花板级资源的长线占位。

前所未有，要引领潮流

光有稀缺资源，自然是不行的。

从全球以及国内超一线城市来看，真正的公认豪宅，地段资源与产品理念的比重应该是五五开。

位于曼哈顿中心的世界最高住宅塔楼Central Park Tower，不止是占据核心地段和中央公园景观，更在于其大胆、精致、充满野心的设计。

▲纽约顶豪Central Park Tower

那是一座由玻璃和钢制成的垂直塔楼，造型优雅耀眼，落地窗视野无遮挡，可以360度全景欣赏中央公园。内部设计和配置，同样给人前所未有的体验。

被评为过去10年来纽约最重要的10座建筑之一的56 Leonard，同样如此。

▲超强设计感的纽约56 Leonard

荷兰建筑师、OMA首席设计师库哈斯评价说：“该建筑反映了纽约传统住宅建筑的退台形式，其外形既是熟悉的又是新颖的。形式表现出运动感，每一个退台是上一层建筑的阳台，让各个住宅单元有所变化。”

国内顶豪作品——深圳湾1号，同样具有领先的设计理念，给人超强的居住体验，吸引了众多富豪居住于此。

▲炫酷的深圳湾1号建筑立面

在南宁，谁带来了跟以上顶豪类似的超前理念？

西派御江，一定是不能绕不开的一个。

西派御江源自西派系，是中国铁建享誉全国的顶级豪宅产品系，曾连续3年获得“中国房地产产品品牌价值TOP10”。

▲西安西派时代实景图

你不得不承认，西派御江的产品在南宁很有革新性。无论是建筑立面、园林景观，还是户型设计，西派御江都是颠覆性的存在。

建筑是钻感天幕玻璃立面 超流体曲线，颜色是劳斯金线 莫兰迪灰，极具个性和时尚感。

▲西派御江建筑立面效果图

下图是一张近日路过拍的实景图，虽未完全做完，却已显露满满的高级感。

▲西派御江建筑实拍

园林设计同样与众不同。采用与建筑更匹配的现代轻奢风，结合南宁亚热带气候，主打“岛式度假水景园林”。

▲西派御江园林效果图

连入户大堂也极具个性，尺度、色彩搭配、设计感，都透露着“我是来革新的”。

▲入户大堂效果图

288㎡的江景大平层户型，更是给出了自己的创新答案。

▲西派御江288㎡三房户型

288㎡只做三房，像极了超一线城市豪宅深圳湾1号等的特性。

▲西派御江与深圳湾1号、成都D10户型对比

270°环幕边厅，约60㎡的L型游艇式阳台，将江景资源最大化。

▲西派御江样板间实景

厨房与餐厅一体化，拿出约1/2的面积做复合场景互动空间，满足更多样的社交需求。整个户型全套房设计，约10㎡独立玄关空间，约60㎡的奢享主卧套间。

所在楼栋，3.6米的层高，85%的窗墙比，一栋楼仅22户。

这样的产品，在南宁，还有谁？

买的是房子，更是圈子

《胡润百富》创刊人胡润说过：“10年前，富豪们买楼时，更多的是关注地段和开发商的品牌，而如今，地段所占的因素明显弱化了，圈层所占的因素明显强化了。”

对于有钱人而言，房子的意义，不限于满足一家几口的居住问题，而是超越了一般家庭的社交圈子问题。他们买房，买的是群体符号的价值认同，买的是共同的圈子。

作为第二居所，要更多地兼顾城市会客、商务宴请、休闲娱乐、个人享受等功能。

这样的房子，原本就是稀缺的，原本就跟大的刚需市场关系不大。

今年的房地产市场消费断层，已经不是什么秘密了。

刚需市场降温的同时，局部市场却异常火热。就像奢侈品，价格很贵，却还是要靠抢。

爱马仕的新款自行车高达16.5万元一辆，在上海一亮相就售空。

▲16.5万元一辆的爱马仕自行车

如果把买房的层次与马斯洛需求的五个层次相比，买豪宅的人，已经跳跃了生理的需求、安全的需求、爱的需求、尊重的需求，而是到了自我价值实现的需求。

很多时候，你是谁并不重要，和谁在一个圈子才重要。

以西派御江为例，购买288㎡看江大平层的客户，90%是企业家，约50%是设计、美学相关行业，约30%是IT、互联网、金融行业。

其中，约60%有过留学海外或从事跨国贸易的经历。

▲购买西派御江288㎡大平层的客户画像分析

这样的豪宅，本身就是圈层人群集合的具象化载体。买西派御江大平层，买的是一种标签，也是一种价值认同。

是居所，更是安全的资产

你千万不要以为，有钱人买房很任性，不在乎保值增值与否。

事实上，他们比普通人更在意资产的安全性。

在他们看来，房产是居所，更是资产，是家庭资产配置中的重要一项。

这年头，诸如车、手机等贬值太快了，但豪宅不一样，它的价值一直在生长，且很少受市场周期影响。

如今，虽然处于市场下行周期，但豪宅的市场却走出了独立行情。

这也充分说明，有钱人正在逆市买入豪宅，进行家庭资产配置。

在南宁，西派御江、万科瑧山悦、盛邦滨江府、建发五象印月等都是近在眼前的例子。

这些盘里200㎡以上甚至300㎡左右的大平层，卖到了3万 ，甚至4万 ，在同小区里卖得是最贵的，反倒是最先卖完的。

房企卖高端产品，反倒比刚需产品更好卖。

▲2022年1-9月，南宁170㎡以上户型房企销售TOP5（来源：克而瑞）

全国行情也说明了这一点。

2022年上半年，广州千万以上豪宅成交1265 套，成交量创下历史新高。

▲2022年上半年，广州千万豪宅销售TOP10（来源：克而瑞）

2022年1-8月，北京均价10万元/㎡以上的豪宅成交1989套，同比增长63.57%。

●剑语

坐头等舱的人不在乎经济舱打折

这边，刚需在消费降级。那边，高端客户却在消费升级。

眼下，刚需和豪宅市场走出了截然不同的行情。

为何如此？因为，坐头等舱的人，不在乎经济舱打折。

市场上不缺房子，但却稀缺的好房子。楼市里的豪宅，像极了奢侈品。很贵，但真的很稀缺。

物以稀为贵，是大自然的规律，也是有钱人买豪宅的逻辑。

-END-

文-七小剑 编-小马哥

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