运营商数据中心发展方向（园区运营商步入产业运营商）

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在多地重提“工业立市，产业强市”、科技创新战略持续推进、盘活存量工业用地等大环境的影响下，各地龙头实体企业入局、大批金融机构相继布局、公募REITs通道逐渐成熟……

一时之间产业园区行业热度陡增，这也加速推动了产业园区行业从过去粗犷式的“房地产模式”向更加围绕产业发展本质的“精细化运营”转变。

目前行业正处于“不破不立，破而后立，晓瑜新生”的关键期。

在这样的大环境之下，将倒逼原有的产业园区运营商进一步打磨产业运营能力，从“园区运营商”向“产业运营商”转型。与此同时，无论是初入行业的实体企业和金融机构、市场化转型的城投公司以及围绕产业运营方向涌现出的全新团队，脱颖而出的关键便是过往被行业所忽视，如今却愈发重要的“产业运营”。

那什么才是产业运营？

但如今对于产业运营的定义有着比较大的区别，小编基于与行业大佬的交流下，冒昧给出我的一个想法，产业运营包含三大环节：产业园区载体运营、产业生态运营和产业运营服务。三大环节层层深入，同样环环相扣。

Part.01

产业园区载体运营

园区载体的运营属于是产业运营的第一环，也是基础，为入园企业提供完善的生活、商业、相关企业发展的配套设施以及物业服务，满足相关员工生活工作、企业发展诉求的同时，进一步提升了入园企业的“体验感”。

如今的新时代人群更加追求舒适的办公环境，而对于产业企业而言，如今园区载体供大于求的大环境下，单纯的租金优势已经很难打动企业，完善的配套服务是打动产业企业的第一步，也是最关键的“印象分”。

对于园区运营商本身而言，通过细致标准的载体物业服务，为招商加分的同时也能提高园区载体的使用效能，帮助园区减少硬件损耗，减少相应维修更换的支出。这个概念在商业地产的资产运营概念中比较普遍，如今园区在大比例持有的趋势下，在载体运营服务方面便需要更多的向这一方向靠近。即便未来产业园区走向公募REITs等金融化退出方式，园区载体运营在估值等方面同样起着关键作用。

如今随着数字化、智能化的快速发展，数字经济产业园作为数字经济发展的重要载体，被写入国家《“十四五”数字经济发展规划》。重点提及，推动产业园区和产业集群数字化转型。

来源：盟拓官网

其中盟拓是这一领域极具特色又有成熟经验的代表型公司，盟拓深耕泛地产数字化领域十余年，在为众多地产开发、商业、代建、物业建投、产业园和物流园区头部企业提供技术服务与咨询服务的经验中发现：尽管不同产业园的性质、战略、定位、规模、运营策略等要素各具特色，数字化建设都是赋能园区进阶发展的重要工程。其中，数据底座的夯实、数据应用的落地、数据价值的挖掘，又是强化园区经营管理质量和效率的重要手段。

数据是流淌在产业园全生命周期中的“血液”，从规划建造，到融资招商，再到运营服务，数据是反馈园区运营现状和指导园区进阶发展的核心依据。

十余年来，盟拓已为50多家标杆企业提供全域主数据管理与数据治理服务。作为泛地产领域数据管理市场占有率TOP1 的企业数字化转型服务商，盟拓用强大的数据管理能力帮助企业打好数字化建设基础；丰富的泛地产业务经验适应各类不动产行业场景；成熟的柔性技术能力帮助企业面对多变的未来；深度的定制能力能够打造最适合企业现状的产品。

Part.02

产业生态运营

产业园区载体运营本质是满足入园企业产业发展诉求，但在园区建设以及招商运营过程中产业生态运营是大前提，也是需要长期坚持的方向。

简单来说，园区建设之初的产业定位至关重要，需要明确该区域适合做什么产业、可以做什么产业。在产业定位之后，才是建设合适的园区载体提供相应配套。

脱离区域产业情况盲目建设园区、设定产业方向，结局往往就是一座“空园”。这也是为什么各地沉淀了如此多空置园区的原因，可能并不是该区域找不到企业，而是没有确定合适的产业方向。在如今产业快速发展的情况下，以生物医药、智能制造等产业为例，一旦园区初期没有明确产业发展，后期调整产业定位的时候就会发现，已建成的载体已经无法满足该产业企业的诉求。

在产业定位明确、载体建设之后，最容易出现的误区就是追求短期收益，撇开原有的产业定位方向，追求满租，再随后进行腾笼换鸟，最终园区不仅企业频繁更换，也无法在回到原有的产业定位上。如今的新兴产业呈现出了明显的扎堆发展的现象，一旦又回到综合性园区，再想走特色化道路就千难万难了。

来源：上海鼎榕官网

可以做产业定位的园区运营商、第三方机构有很多，当然也包括我们方升研究本身，但在园区建设之后的产业生态运营或是盘活空置园区，之前方升研究专访过的专家从宝明先生所在上海鼎榕属于是其中的佼佼者。上海鼎榕通过与各地城投公司合作，充分发挥其庞大的创新型企业数据库，通过链接企业—服务企业—打造科创产业生态—推动生态化落地的产业生态化构建机制，为园区“修复”、“创造”产业生态，解决产业园区产业生态构建难题。

Part.03

产业服务

产业园区行业内都知道园区的服务做不到位，解决不了入园企业的经营发展问题，客户不回来也留不住，但究竟该提供什么样的服务也是如今困扰行业的难题。如今的产业园区除了基础的物业服务外，很多园区仅会根据园区情况和出发点提供零星的产业服务，或是以盈利目的出发，提供相关收费性质的服务内容，本质上无法解决产业企业发展的根本问题。

如今重点推动制造业发展、科技创新发展的情况下，将有一大批中小微企业涌现，在他们发展的过程中，从企业本身的融资、交流、销售、产品化等方面到整体的上下游企业诉求，产业服务需要从产业出发，解决这些企业发展中的难题，真正做产业的运营商，而非园区的运营商。

在这一方面，张江集团是一个比较特殊的例子，因其科技创新的产业定位。表面来看，张江需要提供更多的产业服务和相对廉价的租金，来保证科创企业的发展。投入大收入小，可能是外界对此的一贯印象，但随着对于科技创新产业服务的深入，张江集团对科技创新产业的理解也愈发深入，为张江科创投提供了一个有力的专业支撑，以及投后完善的产业服务，保证被投企业的发展。最终看似投入大于产出的科技创新产业定位，不仅为张江打造数个成熟的新兴产业集群，也从产业投资领域为张江带来了客观的收益。这才铸就了如今行业内拍手称道张江产业投资模式。

来源：星河产业集团官网

在民营园区领域，星河产业集团是少有愿意并真正躬身做产业服务的企业，他们不仅是产业企业的服务者，也是产业企业和地方政府的链接者。在园区领域，抱着服务心态，不考虑通过产业运营赚钱，而是去解决入园企业发展过程中的需求，推动产业发展。推出的超级企业服务中心便是星河产业集团和产业企业的交流服务平台，星河将现有的产业服务全部融入到这一平台，并引入长期稳定的外部供应商，从投融资、物业、政府对接、人才服务、产业企业联动等方面，解决企业的共性问题。

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