保障房怎么才能变成正常商品房 我好好的商品房

调控模范生长沙，想出了一个“出租换房票”、“两难自解”的妙招儿。

哪两难？

一难：公共租赁住房15万套的任务难筹集；

二难：房地产销售失速；

于是，一个“天才”主意出炉了：你把房子租出去，就不受限购约束，就可以买房了。

新政出台之后，收获了广泛的好评。

在铺天盖地的赞誉声中，我的长沙朋友小强，弱弱地发来一句：

“我好好的商品房，怎么变成保障房了？”

怎么就是“保障房”了呢？咱们先看看这次新政的要点：

• 业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业（长沙房产集团和长沙市建设发展集团）签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，要求运营年限不低于10年，并在不动产登记系统中进行标注。
• 住房租赁企业须在商业银行设立租赁资金监管账户，向所在地的区、县住建（住保）部门备案，并通过服务平台向社会公示。
• 租赁资金监管账户须与服务平台房屋交易资金监测专户对接，租赁住房的租金、押金、佣金均应纳入监测监管。
• 存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。
• 履约期内，房屋业主可进行房屋交易。但长租房交易后，不动产权属证书上仍标识为长租房，购买方需确保《协议》履行期满。

研读了一番，小强说：

“保障房任务交给我，商品房销售去库存也交给我，突然感觉自己格局一下子打开了！”

上一个有这种感觉的，恐怕还是《大明王朝1566》里的建德灾民。

这部剧中，面对财政缺钱、灾民需要赈济两个难题，京官高善文提出了一个妙计：

“以改兼赈、两难自解”。

什么意思呢？

种桑养蚕搞纺织，出口创汇能解决财政问题；

那么，灾民把田地卖给织造商种桑，拿了钱获得了赈济；

织造商有了田地，种上桑树，有了稳定的供应链，就能把出口贸易搞上去。

很完美的计划啊，为什么最后会变成灾难？

因为这个计划中，所有的成本，都由灾民承担。

即便是给出了一个所谓的“卖田”救济机制，但在水灾之中，灾民并没有任何博弈能力，只能任由织造商压低田价，贱卖良田。

大明王朝赈济灾民的法定义务，被“以改兼赈”的所谓巧妙方案，给摆脱掉了。

当然了，电视剧终归是虚拟的，大明朝建德县的灾民和如今长沙的市民也没有可比性。

但有一点是共通的：政策成本谁来承担。

在这个“出租换房票”的方案中，业主让渡了自己的房产，使其变成某种意义上的“保障性租赁住房”，换取一个“替市场去库存”的机会，这真的合理吗？

当房屋托管给国有企业运营之后，在10年租赁期内，如想“退出”，购方需要继续履约，难道不会导致房源较难出手或折价？

我们都清楚，商品房、保障房，本质上是不一样的。

前者是私人的，后者带有公共属性。

商品房，租不租、租给谁、租多少钱，是完全市场化行为，而公共租赁住房却并非如此。

把房屋的产权、居住权、租赁权分开，是很好的想法，对于盘活存量、扩大有效供给、让资源有效配置，是好的。

但前提是遵循市场经济的原则，是对产权的尊重。

退一步说，在房地产调控松绑的大环境下，解除限购真的需要附加这些条件吗？

目前各地救市政策目不暇接，很多省会级城市也放弃了扭扭捏捏，直接大大方方幅降低限购门槛。

对这些政策，从上到下，都是持肯定态度的。

就长沙本地市场而言，一季度商品房销售下跌18%，到了4月份，直接同比接近腰斩。

预期变得很差，市场失速明显，这种时候，救市政策步子大一点、激进一点，完全没有问题，何必非要“一石二鸟”？

出租换房票，是在解除限购基础上，设定了新的购房门槛，消费者会买账吗？

最后还有一个灵魂之问：

现在都不买房，是因为缺房票吗？

“我不考清华，是因为不喜欢吗？”