如何提高交付质量房地产（房地产进入交付力时代）

10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会开幕。二十大报告回顾了过去新时代十年变革，并规划了我国未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针。其中，从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

事实上，近年来“房住不炒”理念已经深入人心，并逐步成为社会共识。尤其是2022年以来，面对房地产市场下行风险，政策层面仍坚持“房住不炒”定位，积极推进“保交楼、稳民生”工作。

在当下行业信心恢复期，保交楼既是促进房地产市场良性循环、平稳健康发展的前提，更是社会普遍关心关注的重大民生问题。2022年初住建部就明确提出，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。今年下半年，住建部、财政部、央行以及地方政府陆续制定出台了一揽子政策，切实承担“保交楼、稳民生”属地责任的同时，更有力地起到了为房企增信背书，向房地产市场注入信心的作用。

为了保证交付，房企也付诸实际行动，以硬核的产品交付力，在保交付、保兑付方面展现出了应有的责任和担当。据乐居研究院不完全统计，今年上半年，全国41家房企已交楼房屋百万套，涉及上千楼盘。

在业内人士看来，随着监管层发声，银行和房企积极落位，且当前信贷宽松、限购松绑等一系列楼市回暖信号逐步增强，行业复苏在望，保交楼也定能落在实处。

政策持续加码，多地出台保交付措施

2021年下半年以来，房地产行业环境承压明显，房企经历了阶段性挑战。针对房地产市场低迷现状，当年年底中央政治局会议、中央经济工作会议轮番定调：促进房地产业健康发展和良性循环。2022年初住建部明确提出，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。

7月28日，中央政治局召开会议，再次明确指出：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性购房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

随后多个政府部门出台了相关政策，助力楼市稳市场、增信心。住建部、财政部、央行等有关部门纷纷出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式去支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。特殊时期，必须专款专用，用于保交楼，不能挪作他用，为楼市回暖注入信心。

“保交楼”政策的出台，取得了立竿见影的效果。中指研究院数据显示，7月份以来，全国已有30多座城市出台“保交楼”措施，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置，地方相关负责人分包亲抓落实，加强预售资金监管，协调引入区域国企和金融机构来盘活项目等。

为了保证交付，房企也将“保交付、保竣工”列为首要任务，全力以赴完成交付目标。据乐居财经研究院不完全统计，41家房企上半年已交付房屋上百万套。其中，碧桂园成为领跑榜单的“交付大户”，累计合同交付1070个批次，实现超25万套房屋，覆盖了全国30个省市、214个城市。

来源乐居财经研究院

碧桂园总裁莫斌在投资交流会上坦言：“公司对于未来的保交付、保债务刚兑仍然是充满信心。”

万科董事会主席郁亮则明确表示：“万科不仅要保交付，还要保质量，上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。我们邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。”

头部房企积极推进，其他品牌房企也积极亮出了上半年保交付成绩单。比如绿地控股累计交付百余个项目共计面积933.7万平方米；龙光集团完成交付超过55批次超2.6万套房屋；建业地产共计交付56批次20132套房，交付面积达313.3万平方米等。

易居研究院研究总监严跃进表示，房地产业规模大、关联上下游产业链条长、社会影响涉及面广，“保交付”是房企的底线，也是其能够活下去的生命线。从房企交付情况来看，保交付印证了其健康的现金流以及优质信誉，同时在交付过程中体现企业硬核实力。

保交付已成共识，质量仍是生命线

交付能力作为产品落地的重要保障，是房企对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进，更是产品力更深层次的延伸。克而瑞分析认为，当前一部分房企已然形成较为完善的交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化动作流程。

从房企交付举措来看，2022年龙湖提出全新“龙湖智善交付”体系，贯穿产品品质、产品颜值、智慧科技等九大维度；远洋集团在今年打造“远洋在线交付系统2.0”，以数字化、智能化服务提升业主交付体验，并以线下交付 云交付，打破时间与空间壁垒；金科集团则制定“心悦交付白皮书”，将交付周期拆解为交付前中后期3部分，并打造“9631”四个交付管控节点。

除了塑造全流程交付体系和交付IP之外，一些房企的交付体系重点聚焦强化生产建造，展现产品兑现的硬实力，如保利、金地、华润等。通过建立精细严苛的品质标准，研发或制定出一系列工艺工法标准，确保项目完美落地。

在保障产品兑现的基础上，还有一些房企致力于优化客户体验，搭建起全流程服务体系，如碧桂园、绿城、中海等。这些房企全面关注业主需求，通过工地开放、一对一验房、交房即交证、社群搭建、设施维护保养等一系列服务举措，塑造良好的客户满意度、美誉度和忠诚度，提升品牌价值。

以碧桂园为例，近年来，碧桂园建立严格的品质管控体系与建造标准，从最初的拿地阶段就开始运转使用“全周期质量管控体系”，从工程策划、运营过程管理，到质量过程巡检，用数字化的方式保证项目从“出生”到“交楼”有据可查、有质可保，打造高品质工程。

为保证项目品质，碧桂园将交付质量管控分为两个阶段，即建设过程管控和交付管控，管理动作贯穿项目全周期。在建筑过程管控中，通过科技手段保证建筑从规划到执行的质量，建筑完成后还会对建筑立面、园林景观、室内墙体、公区设施等区域做全方位排查。打造精细化的产品质量管理闭环，形成环环相扣、步步相连、交错穿插、流畅自如的运营体系。

碧桂园“高质量、高标准”的交付体系，在碧桂园北京区域京源著项目中得到全面落实。为了向业主呈现优质的产品，碧桂园京源著项目从施工阶段开始，严格把控施工质量，在查验阶段，工程管理部、客户关系部、物业公司多方联动，对初验、复验、终验中排查出的问题全部进行销项整改，项目全流程严格把控，多部门联动均为确保项目如今的高品质交付。

碧桂园京源著项目实景图

在碧桂园京源著工程师郭凯斌看来，园林和室内装修是业主收房时较为关注的问题。园林建设方面，项目提前半年就开始优化园林排布，并邀请广东专家组前来指导，努力在现有情况下，最大化实现中式园林的景观效果。“园林里的每一棵树的树干、树径、树冠都严格按照建设标准来，确保园林每一处细节都落实到位。”

碧桂园京源著采用精装交付，因而其对施工品质和细节要求更为严格。“以墙面瓷砖为例，一般贴砖前砖块会浸泡12小时，再抹沙浆将砖贴上去。而京源著在贴砖前除常规举措外，还会对贴砖前后的墙面进行两次拉尺，保证墙面平整度；验收前，管理人员会在每天下班前展开‘敲砖行动’，确保每片墙面、每块砖都100%得到检验。”郭凯斌告诉记者。

在碧桂园京源著交付现场，干挂石材 真石漆组合的简约现代风格建筑单元入户大厅、宽阔楼间距、精心设计的户型布局都体现着建设过程中的用心。“收房过程比较愉快，房子整体还是很不错的，绿化多、房子里面也比较整洁、服务贴心，期待入住后的生活”业主任先生说道。

为保证业主收房品质，碧桂园京源著组织了由物业、工程、验房师等相关人员组成的验房小组，统一着装，带领办理完手续的业主进入小区验房，随时记录业主反馈。

“在多重不可控因素影响下，项目能如期高质量交付，且能达到近九成业主满意度，这是比较难得的。”碧桂园京源著验房师王建林向记者透露，收房时验房师与项目施工方高效沟通，针对业主提出的问题，安排快修队人员维修，能当场解决的绝不拖延；收房后，验房师将对业主反馈的问题进行汇总，分门别类提出整改意见。

碧桂园京源著业主收房实拍图

“碧桂园京源著对瓷砖空鼓、装修渗漏检查，以及屋面防水、地板铺装、园林园建、消防安全等方面提出了严格的施工管控和验收要求，每个细节都认真查验，因此在验房时能更加贴近客户的要求，提升满意度。”王建林说道。

如今，交付就像一场大考，能考得从容、考得自信的房企并不多。面的复杂的市场变化情况，房企更应该将业主满意度、优质物业服务、高品质交付标准等作为自身发展的基石。相信未来随着行业整体产品力的进一步优化，房地产市场信心的重建也将得到有力支撑。