高新楼盘遇冷（同属高新区楼盘）

同属高新区楼盘，房价为什么那么大？高新区楼盘该如何选择？

济宁高新区在售楼盘比较多，但是同样是高新区的楼盘，同为一种产品类型，为什么房价差别那么大呢？今天我们就结合前几天刚成交的高新区两个地块分析一下高新区楼盘价格差别为什么这么大，高新区楼盘该如何选择！

6月23日瑞马集团和公用控股竞得高新区任城大道以北长虹路以西地块，地块约90亩，亩单价约730万/亩，综合楼面地价成交价高达7300元/㎡；

一天后，亦即6月24日，济宁泰荣房地产有限公司竞得高新区荣昌路以东广安路以南约52亩地块，亩单价约591万/亩，综合楼面地价成交价为4030元/㎡。

同样是高新区的土地，为什么成交楼面价差了将近一半？@老道在此就各个方面客观的为大家分析一下：

一、人口集聚及市场是支撑房价上涨的发动机

首先我们来看高新区的人口变化，根据济宁市统计局网站公布的《济宁市第七次全国人口普查公报》数据显示，2020年11月1日零时高新区常住人口是33.46万人，与2010年第六次全国人口普查相比，济宁市各县市区人口增长最多的是高新区，人口净增11.86万人，即近十年间高新区每年平均新增常住人口约1.2万人，新增人口带来了持续的购买力，特别是对新房的购买力。

近5年，受益于济宁市主城区房地产市场的健康稳定发展，高新区房地产市场延续了主城区的稳定发展势头。就2020年而言单高新区销售排行前5名的楼盘销售总金额均超过了10亿元，其中像融创济宁府、华润置地万象府两个项目年度总销售额更是在15亿元上下。高新区2020年的区域商品住宅总销售面积更是突破了100万㎡，如此火爆的销售市场，是高新区房价持续上涨的发动机。

进入2021年，第一季度济宁高新区的新房销售均价在8100元/㎡左右；到第二季度结束时，新房均价猛增到8780元/㎡左右，单平米涨幅高达680元/㎡，也就是在第二季度高新区的房价每个月平均涨了约230元/㎡，按照120㎡的主流成交户型来计算，晚一个月买房，相当于增加了近3万元的支出。

总结：以上从高新区持续的人口增长以及销售数据可以看出，人口流入及火爆的销售市场是房价持续上涨的发动机。

二、配套是人口集聚的重要关注要素

说完了整体市场，我们再来说一下导致高新区的楼盘房价差别巨大的原因何在？

这就要聊一聊济宁市任城区与高新区的关系：任城区作为济宁市的老城区，拥有各种完善的配套，像排名前几位的中小学校主要集中在老城区，几个大的商业中心也均在老城区；相对来说，高新区属于紧邻老城区发展起来的新区，而新区不是一个孤岛，肯定要承载纾解老城区逐步外拓的作用，这就造成了靠近老城区的区域，能够享受更多的老城区配套。

回到新成交的两个地块，虽然同属高新区，但瑞马和公用竞得的地块位置更靠近老城区，也就是我们所说的济北新区。济北新区规划为集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型区域，区政府已入驻多年，公园星棋分布，且拥有实验中小学等主城区顶级的教育配套（该地块2020年学区为任城实小任祥校区），其他生活配套也已经非常完善，因此该区域的高新区楼盘价格更接近于济北新区的楼盘价格。

而泰荣房地产竞得的广安路地块现在来看周边配套比较匮乏，特别是生活、商务配套当下是无法与靠近主城区的地块相提并论，由此来看楼面价相差了接近一半也就不足为奇了。

总结：可能有人说房价的差距是由地价的差距造成的，但是济北新区之前成交的睿湖印象地块，成交楼面价只有2630元/㎡，但得益于优质的济北新区配套已经卖到了12000元/㎡以上。到底是地价催涨了房价，还是房价倒逼了地价的抬升，为了避免出现争议，@老道也只想说：傻傻分不清楚！

三、预估一下两个新地块入市时的价格吧

瑞马和公用竞得的地块，楼面价高达7300元/㎡，参照刚开盘的龙翔江东华府项目：小高层17F价格约在14000元/㎡，洋房10F价格约在16000元/㎡。该项目预计在2022年一季度入市，洋房9-11层（其实是伪洋房）入市均价大约在15000-16000元/㎡左右，18层高层入市均价大约在13000-13800元/㎡左右；

泰荣房地产竞得地块，楼面价为4030元/㎡，参照融创济宁府项目在售均价约为9000元/㎡，预计半年后入市均价约在8800-9500元/㎡之间。

总结：以上价格预估依据土地成交价格、附近在售竞品价格及加上适当利润后推断出的两个楼盘大约入市价格，仅做参考，暂不作为买房依据。

本期我们从济宁高新区刚成交的两个地块成交楼面价对比入手，通过对高新区的人口变化、商品房市场销量、配套等方面对高新区房价差别为什么那么大做了分析。最后高新区的楼盘该如何选择呢？

如果你是为了生活的便利性且两年后面临子女就学，建议你考虑更靠近济北新区的楼盘项目；如果你看好高新区蓼河新城的发展潜力，近3-5年不考虑去住或者考虑长期持有投资的话，可关注此区域内的在售且楼盘。关键还是一句话——买房子看准了就不要犹豫。

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