深圳cbd大格局详解（深圳CBD鄙视链终极PK）

在大家的心中，CBD总有一种魔力：这里有密集的超高层建筑、顶尖的企业、优势的产业、精英的人才，正是它们展示了城市经济发展的至高标准。

在深圳这样一座超级商务型城市，有着不亚于纽约、香港的CBD景观。但和很多超大城市不同，深圳的城市建设是组团式的，因此也发展出多个CBD：两个规模最大的传统CBD分别是南山科技园和福田中心区，此外还有老牌的罗湖蔡屋围CBD、新兴的前海CBD、深圳湾超级总部以及后海CBD等为代表的核心聚集地格局。

深圳最常见的鄙视链关系，就是围绕各区之间的互相“看不上眼”展开。当鄙视链延伸到CBD，这股火药味就更浓了，毕竟都是GDP千亿级别的存在，谁都不愿意落在后面…

今天，我们本着公平公正公开、用数据说话的精神，看看谁才是深圳CBD写字楼的最顶端？

地标写字楼鄙视链

福田>蔡屋围>深超总>后海>科技园>前海

在深圳，写字楼不算稀罕，最厉害的是不断被刷新的城市天际线。

福田CBD虽然只有两栋300米以上的地标建筑，其中一栋是深圳大百汇中心，高度约380米。但另一栋则是高达592.5米的深圳第一摩天高楼、中国第二摩天高楼——平安国际金融中心。它已经成为千万深圳人心中的白月光，也成了外地人来深圳的首选打卡之地。“第一”这个前缀在表达海拔特殊的同时，也隐藏着一种“高等级”的优越感，所以说福田CBD位于地标写字楼鄙视链的顶端，应该没人反对吧？

罗湖蔡屋围CBD的地标写字楼有两栋，第一栋是深圳最亮眼的城市名片——高达383.95米的地王大厦，作为曾经的“亚洲第一高楼”，地王大厦占据“深圳第一高楼”位置持续16年，在深圳人眼里，地王大厦是标志性建筑，所看到的城市宣传画上，必然会有深圳地王大厦的雄姿。

另一栋是有着优美瀑布式流线外型的京基100大厦，高度441.8米。2011年建成后，从地王大厦手里接过深圳天际线的接力棒，目前是深圳第二高摩天大楼、罗湖区的第一摩天大楼。

从前，围绕“哪里才能代表深圳”的争论，就是福田和罗湖之间的“互撕”。近年来，围绕强势的规划发展，深圳湾超级总部基地已成为深圳地标代表强有力的竞争者。

此前深圳市规划和国土资源委员会公布的文件中，也指出了深超总在摩天大楼的 “超级之处”：高楼密度力压上海陆家嘴，预计修建600米 、500米 超高层各1座、400米 2座、300米 3座...

虽然国家的一纸限高令让深超总刷新深圳天际线的梦破碎了，但深超总C塔（395米）、恒大中心（393.9米）、深湾汇云中心（358.7米）、招商银行全球总部大厦 （345米）等摩天大楼也在不断改变深圳湾畔的城市轮廓线。

后海是一片在填海区域上建立起来的CBD，也是最有现代感的城区。虽说后海总部基地开发早于深超总，但在地标打造上，也仅有392.5米高的华润“春笋”大厦、“深圳最贵地产”深圳湾1号成功出圈，略输一成…

作为南中国的“硅谷”，科技园只想一心搞技术，在地标的打造上就没什么野心了，被大家津津乐道的也就是腾讯滨海大厦、百度国际大厦等互联网巨头的总部了。

前海：我只想加速建设，早日解决空置难题，地标排名什么的，就随缘吧…

写字楼热度鄙视链

科技园>福田>前海>后海>蔡屋围>深超总

据安居客六个CBD片区中写字楼挂牌量和找房热度数据显示：科技园、福田用实力说话，一举成为深圳写字楼的顶流，因为这两个片区是深圳产业结构和企业集聚最成熟的区域。前海、后海、蔡屋围也就是二三四流的存在，深超总竟然沦落到了垫底的位置上…

科技园位于南山区的核心位置，再加上腾讯、大疆、百度、中兴、方正、飞亚达、创维等等知名互联网科技公司的坐阵，带领科技园内的科技企业遍地开花，同时也在不断吸引着其他领域企业的目光。

虽然这里是互联网科技企业的神圣地，但也被评为“加班重灾区”。印象中的科技园永远都充满拥挤的人潮、灯火通明的写字楼以及不眠不休的店铺。

福田中心区是深圳金融行业的代名词，亦被戏称为深圳的“高富帅”。2020年，福田区金融业增加值首次超过2000亿元，占全区GDP比重超过四成，占全市金融业增加值比重48.3%，占全省金融业增加值比重20.3%。此外，福田中心区还有很多金融大楼：包括深圳证券交易所、世界500强的中国平安、招商银行…浓厚的金融产业氛围也为福田中心区带来强有力的办公需求。

前海虽然有“前海扩区”和“深港合作”这样的高光时刻加持，但论产业集聚没有办法跟科技园相提并论，论产值又输给和福田中心区一截。所以，近年来前海使出浑身解数，释放各种利好，不断吸引企业入驻，从而新增了较大的办公需求。

后海总部基地这几年逐渐成型，已建成的深圳湾1号写字楼、海信南方大厦、中铁南方总部大厦、海王星辰总部大厦、中建钢构大厦、喜之郎大厦、南山航天科技广场、卫星大厦(深圳)、中海油大厦等所属的企业，均在国内拥有极强的影响力，甚至可以说是各自领域风向标般的存在，所以整个写字楼市场比较饱和，挂牌量较少。

蔡屋围作为深圳金融四极之一，集聚着全国高端人才和企业，但伴随着生活环境老旧、办公环境落后等问题的产生，蔡屋围正在积极旧改，将迎来金融、商贸、商务、服务等为核心的全面规划升级。未来，这里将打造代表深圳形象、媲美国际一流的地标型城市建筑群和最靓丽的城市景观，并将逐步成为深圳的下一个“曼哈顿”，重新焕发写字楼生机。

深超总的挂牌量和寻租热度最低，主要是因为目前恒大、万科、恒力、招商银行等众多总部项目还处于开工建设阶段。

写字楼租金鄙视链

后海>福田>深超总>前海>蔡屋围>科技园

在深圳CBD写字楼的租金表现上，也存在着一条鄙视链。因为在这个只想“搞钱”的城市里，能吸金的才能碾压一切。

据安居客数据显示，后海、福田、深超总三个CBD的写字楼租金超过了5元/㎡/天大关，热度最高的科技园反而因为存量太大而失去了议价能力，位于鄙视链的底端。

后海不仅坐稳了写字楼租金的头把交椅，也把那些老牌的核心地区福田、科技园等给甩在身后。在深圳湾1号、春笋这种顶级写字楼里，“工位租金超过员工工资”并非一个传说。

后海从国际物流总部中心到深圳国际门户、国际金融区，科技、金融、战略性新兴产业、服务业总部等产业集群效应日益凸显，联想、华润、中海、腾讯、阿里巴巴等企业在后海片区均有入驻，写字楼的租金也水涨船高。

福田中心区写字楼租金水平在5.59元/㎡/天，据《中央商务区蓝皮书：中央商务区产业发展报告（2020）》数据，福田的商务楼宇为129座，税收亿元楼达到65座。产值的增加，利润的上升，为金融企业带来超强的写字楼承租能力。

科技园的企业确实该偷着乐了，GDP水平全市首屈一指，租金却以3.31元/㎡/天垫底。这让人不得不感慨，007、996的 “高级打工仔”们，才是深圳社会经济持续发展的动力源泉！

结语

其实从以上三方面可以简单的看出，无论是哪个CBD的写字楼，都有各自鲜明的特色，是它们共同构成了独一无二的深圳商务区。

据戴德梁行预计：2021-2025年深圳全市新供应的甲级写字楼总量约660万平方米，高居一线城市之首。在如此规模的写字楼存量下，我们不应该拘泥于单一的鄙视链关系，更应该思考的是：写字楼业主们如何深挖自身潜能，并在激烈的市场竞争中吸引企业租户？在众多选择下，企业又如何从中寻找最合适的办公场所？

数据说明：

1、六大商务片区的范围为安居客按照商圈的通行标准划定

2、挂牌房源量、选择热度、租金等数据均取自安居客数据的平均数

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