北京地铁未来五年规划图（北京地铁2035年规划）

北京市轨道交通线网规划（2020 年-2035 年）草案前几天公示了。

这几天有很多讨论，经过一段时间的研究，我们把大家关心的重点整理一下。

今天想重点探讨3个话题：

• 北京地铁2035规划，谁是赢家，谁是失意者；
• 地铁对于房价的影响和驱动力；
• 为什么有些经济很强的区域不积极修地铁？

北京在这个时间节点公布轨道交通规划图，可能跟最近的中央经济工作会议的精神有关，因为会议明确指出将适度超前开展基础设施投资。

在上面的规划图里，我们主要研究实线，虚线（预留管廊）就先不仔细研究了。这个图里没有的线路就更没有讨论的必要了，没进2035年的规划，那通车得2050年了，到时候人在不在还不一定呢。

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赢家和输家

通州副中心是最大的赢家，密密麻麻的线路图基本覆盖了副中心的155平方公里范围，每年超过千亿的投资真不是盖的，从投资力度上来讲，说北京向东是没问题的。

城市副中心站是最大的站点，运河三角区是地铁线路最密集的区域，这跟运河商务区的定位是相匹配的，我们依然看好运河商务区周边的区域。

昌平的回天地区也是大赢家，回天区域有多个重要的线路和节点。

朱辛庄站未来是三线换乘点，昌平线、8号线和三城联络线。

三城联络线与北部联络线合并建设，连接海淀、昌平、顺义和怀柔四区，该线路将串联三大科学城。

线路北起怀柔北站，主线南至清华园站，支线西至永丰站，联系中关村科学城、 未来科学城西区、未来科学城东区、怀柔科学城、北京首都国际机场、国家会议中心、后沙峪、顺义新国展等重要城市节点。

这条线路意义重大，通车之后，连接北部重要节点，北京北部可以自成一体。

新龙泽站，13号线分拆之后，新龙泽将成为超级码农科技园专线，直通西二旗、上地、马连洼、后厂村和望京，将来还能跟19号线换乘。

天通苑东站，未来是三线换乘站点，远期是四线换乘。17号线，13A在建，17支线大概率进入三期规划，可能较早通车。而虚线（预留管廊）则是从天通苑东---北苑---安立路----中关村，将来可以连接未来科学城与中关村。

东坝也算赢家，东坝区域的6条地铁线全部是实线。从规划图可以看出，沿着东坝大街的换乘站最为密集。这个区域，有3号线、12号线、20号线、32号线、22号线、M101等6条线路连接。

顺义新城（临河-仁和区域）也是赢家

顺义这么多年，其实只有一条15号线，而大力开发的新城，远在6环外，如果没有地铁就是孤岛。这次规划中，我们可以到临河-仁和区域，形成了多条线路的连接，有R4（M20）、三城联络线，另外还有S6线和京承铁路，15号线也将东延至杨镇。

海淀北部是地铁规划的输家

规划图中，19北延（新龙泽以北）、19支线（清河站以北），以及三城联络线的中关村支线都是虚线，属于远期预留廊道，至少要2035以后了。

此前我们非常期待的几条山后地铁线路都落空了。海淀山后的自贸区、科技园区密集，论产业和经济体量，多建几条地铁并不为过，但现在规划明显落后了。

海淀为什么修地铁不积极呢？我们在后面再一起分析原因。

亦庄河西也是地铁规划的失意者

亦庄河西是亦庄开发区的后花园和居住区，小区非常密集，近些年来，亦庄也不断增加规划商业和教育配套，区域板块日渐成熟和宜居。这个板块，唯独缺的是地铁。

但是很遗憾，这个区域仅有一条虚线路过。

同海淀山后类似，亦庄开发区经济体量巨大，但对于修地铁并不热衷，只是搞了个很鸡肋的有轨电车。后面我们一起分析。

西红门东（京开东）是地铁规划的输家

以高速为界，京开东和京开西简直是两个世界，京开西有完善的配套，西红门区域已经形成商圈，京开东除了卖地和小区，配套远不成熟，居民期待19号线南延设立西红门东站可谓是望眼欲穿。

不过很可惜，西红门东大片住宅的居民翘首以盼的地铁没有了，19号线南延线路改变了。

如果说海淀山后和亦庄河西都算是职住平衡的区域，都有产业和其他配套支撑，地铁对于它们来说是锦上添花，那对于西红门东区域来说，地铁就是雪中送炭。

现在，从华润刚亮相的西红门橡树湾，到过去的一批限竞房，再到星光影视城一大片，中期都看不到交通改善的希望。

对于西红门锦上添花的是，9号线郭公庄将延伸连接西红门。

说完了地铁规划赢家和输家，其实本次规划图中其实还有不少亮点，比如14号线的善各庄，会西延跟13号线的北苑站相连，直接打通新北苑和望京区域，这对于新北苑来说也是锦上添花的一笔；还有南中轴的新地铁线路等等，限于篇幅，不一一赘述了。

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地铁与房价

我们认为，地铁对于通勤出行的意义很大，但对于房价的驱动作用已经很小。

很多急需地铁的区域，即使地铁建设已经开工甚至通车，也没有拉动房价。

比如八通线和一号线贯通之后，沿线房产的价格基本没动；3号线修了那么多年，望眼欲穿，眼见快通车了，对沿线朝阳区域的房价也没影响。

天通苑东区需要地铁吧，而且天通苑东站是3线换乘的大站，17号线2022年开通，旁边的房价还是4万 ；通州的22号线（平谷线）开工，沿线的房价也没动，有的小区甚至不涨反跌。

这样的例子还有很多。

2010年之前，地铁对房价的推动比较明显，尤其是近郊或者急需地铁的地方。

当时这种房价驱动一般是3次，规划落地涨一波，开工涨一波，通车涨一波；涨幅很明显。

现在地铁对于房价影响日渐变小的原因，一是时至今日，地铁遍布全城，不算稀缺，想换个地铁房很容易，有很多选择；二是其他因素排在了前面，比如：学区、产业配套、小区品质等等，对房价的影响更大！

我们可以看到，回龙观的经适房，有龙X苑距离地铁很近，房价也不过5万，而乘坐地铁不方便的金域华府（需要过G6），反而是昌平房价的天花板，单价冲到8.5万 。

我们也可以看到，海淀山后有的楼盘远离地铁，不影响房价达到8.5万；没有地铁的亦庄河西，也不影响亦庄金茂府的二手房卖到9万 。

究其原因，这些区域或者小区，都是周边的学区、产业或者品质这几个因素相对较强。

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为什么强区不积极修地铁？

很多非热点地区、没什么钱的区也能大量修地铁，海淀山后、亦庄河西这样居住人群多，产业强大的经济强区，为什么修个地铁那么费劲？

首先，地铁造价高昂，大约每公里耗资10亿，城市轨道交通报建过程中，报建、报批流程复杂、周期长，尤其是线网规划、建设规划和可行性研究这三个阶段。

各区报建的线路，需要统筹考虑轨道交通线路的设置，各区自己盖个大悦城、龙湖天街，引进个十一学校、人大附，要比修个地铁更简单，不涉及统筹的问题。

而地铁线路也有优先级之分，有重大建设计划的线路优先级会更高，比如冬奥相关的线路、副中心建设的线路会优先，没有依托于重大建设计划的就得往后排。

就海淀北部来说，缓解东西向的交通压力优先级高于南北向的交通压力，因此三城联络线会优先于19支，19北延和中关村线。

第二个，不着急修地铁也可能是区政府自身的考量。

城市管理者和当地政府，最终都要回到一个最本初的出发点，就是为自己的纳税人服务，还有产权统筹、财务平衡的问题。

具体来讲，一个规划是否有效拉动了辖区内的就业，还是它的员工都是住在其他区、只是过来上个班？或者反过来在外区工作纳税、在辖区内居住？它是不是有效带动了区域价值（尤其是房产价值）的提升？

亦庄河西和海淀北部，本来就居民众多，公共配套略显不足（包括商业、教育、医疗等等资源），是否并不欢迎在外区上班纳税、到辖区来居住、争夺优质公共资源？

所以我猜想亦庄河西和海淀北部都想打造独立的闭环区域，往城区或者其他郊区修地铁并不是重要的事情。

同理，有的区，可能正好相反，欢迎你来，比如昌平，地铁修好了，欢迎你来买房，这样昌平好卖地，进而有资金提升相对薄弱的基础建设...

当然以上只是个人的猜想，说得不对请大家一笑了之，前面谈及的赢家和输家，也可能冒犯了各个区域的居民，就请大家姑妄听之吧，也欢迎各位读者一起探讨。

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