买了小产权房碰到拆迁怎么办(买了二手小产权)

买了小产权房碰到拆迁怎么办(买了二手小产权)(1)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

前些天是有人问我小产权能不能买的问题,不愿多说什么,常规说两句就完事儿了。结果这人今天又发来个合同让我看,觉得很有点儿意思了。

合同中有一段话:房产手续完成之后,甲乙双方不再有任何经济关系,乙方(买房人)不得以任何借口要求退房、索赔等经济行为。如遇拆迁,乙方认为补偿不合理,也不得向甲方提出任何补偿。房款付清之后,此房产即和甲方没有任何关系,视同为乙方从开发商手中购得,与甲方再无瓜葛与任何纠纷。乙方如在拆迁或整改中受到损失,完全由个人承担。

这段话让我看的都有些佩服了,虽然罗里吧嗦,但核心诉求很明确,就是只要接盘了就和我没关系,以后什么都不管了。之所以这么写这么多,说明卖房的重视。为什么重视,估计他至少听说过有人买了小产权后反悔,打官司把钱又要回去的事儿。

一、

在绝大多数人心目中,买房也应该这样。只要签了合同交了钱,也办完了手续,那就一拍两散从此再无关系。但是,这是要有前提条件的,就是要确保质量合格,手续合法,否则这条款就未必成立了。

打个比方吧,某人通过地下渠道买了辆走私车,也签订了合同。约定只要货款两清之后就再无瓜葛,那请问,这合同有效吗?

当然无效,因为这交易物本身就是不合法的。那买车的在发现车子质量有问题之后,如果告上法庭会怎么判决。首先判定这合同无效呗,这辆走私车自然是没收。车贩子必须把这车款交出来,还有罚款呢,刑事责任也跑不了。

那这购车款呢,会不会退回?这就看情况了,如果买车的能证明自己确实不知道这是走私车,是卖车的骗了自己,那有可能拿回一部分,甚至是全部。不过这种事儿不容易,走私车什么价格能心里没点儿数吗?甭说什么不知道,至少是“应该知道”。但甭管怎么说吧,这种交易是法律不保护的,合同无效,是否能拿回钱来另说。

二、

其实买小产权也是这个道理,签订的合同虽然是双方真实意愿的体现,但这交易物和交易行为是不合法的。所以甭管是卖家或买家打官司,大概率都能判定这合同与交易无效。

比如都知道宅基地买卖的事儿吧,本来不能交易,但就是有村民把房给卖了,也签订了合同。但过些年之后,只要一面临拆迁就有很多村民反悔,要求判决合同无效,把房子退回来。

法官是根据法律来判决的,那就必须判定交易无效,前些年有很多买房人因此造成了重大损失。只不过后来法院的判决人性化多了,交易判定无效,但要求卖房的得赔偿买家的损失,多少能得到一些补偿吧。

那小产权会怎么判?

在2003年,北京曾经有过第一起买家反悔的案子,要求退房。这事发生在通州,梨园的北杨洼小区。也不知道这买房的脑子进了什么水,用很高的价格,全款买了套村民的小产权。一年之后后悔了,告上法庭要退房。结果法院竟然判决合同有效,是双方真实意愿的体现,不许退房。很奇葩,非常的奇葩。但这种事儿只发生在那个懵懂的年代,之后就没有这种判决了。只要一方上告,就肯定是合同无效。

大概是2013年,昌平某小产权别墅项目被强拆了,一分钱补偿都没有,就说是违章建筑。那买房人怎么办?肯定是告开发商呗,要求退钱。那开发商怎么办,跑路呗,就是没钱,不退。所以几乎所有业主都只能认倒霉,连人都找不着,找到了也没用,公司破产,没钱退赔。

但有一个人把钱给要了回来,是不是全款我忘了。因为这个人买的二手房,他直接状告卖他房的一手业主,要求判合同无效,退钱。法院那就甭废话呗,确实是无效,退钱。

所以能理解开始那个卖小产权的业主为什么这么重视那段话了吧,怕的就是要退房和起诉,只要一打官司,这合同就无效了。至于怎么判决退款是法官的事儿,或许会酌情处理,但卖房的吃亏是大概率事件。

三、

当然,这种事儿基本都发生在公寓和别墅的小产权身上,规模大的住宅没有过。但这也不能说就可以随便买,还是这句话,别起诉,一旦打官司,指不定谁吃亏呢,反正肯定有一个不划算的。

小产权就是小产权,不合法就是不合法,就是得不到法律的保护。

仅供参考。

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