哈尔滨市老楼能涨价吗(楼下有个星巴克)
在刚需聚集的地方,这样的“人间烟火”很常见。
但那些改善板块、甚至豪宅区域,是很少看到这样热闹景象的。
这其实是房地产领域很有意思的经济现象:
只有兰州拉面和麻辣烫的地方是刚需板块;
有麦当劳、肯德基就是刚改板块;
有星巴克才能算改善板块。
板块定位重要吗?很重要!
快跟小编了解一下哈尔滨星巴克的分布,有意思也有意义!
首先,我们要知道各个区星巴克门店的数量。
▲数据来源星巴克小程序
第一名毫无疑问,道里区,共有12家星巴克门店。
第二名南岗区,8家,比香坊多6家。
▲数据来源星巴克小程序
道里区星巴克数量最多的板块是中央大街。
哈尔滨历史最悠久、最出名、客流量最集中的板块。
出门就到江边,遛弯就是中央大街,哈尔滨顶配的”凡尔赛“生活,和刚需毫不相关。
这一轮价格回调,也没中央大街什么事,甚至有些小区价格还在上涨。
群力,特别是群力东,星巴克门店数量比香坊一个区都多。
远大、王府井、银泰城三大商圈汇集,还有“MIAMI”,消费能级高。
直白一点,这就是新一代的”富人区“。
这个范围内的改善客源是全市级的,豪宅化趋势很明显,大都集中在友谊西路松花江景观带上。
价格跳水?压根不存在!
降1000、2000的,对好几百万的房价来说,可以忽略不计。
南岗的星巴克主要集中在三个板块:哈西、会展和秋林。
秋林自不必说了,是南岗区甚至哈尔滨的金融中心、商业中心。
别看新盘少,但”老破小“价格一样坚挺。
哈西,交通枢纽 重点学区 商圈汇聚实力加持,已是南岗”领头羊“。
3所星巴克,比秋林这样的商圈都要多,说明南岗区的改善客群基本就在哈西。
松北区竟然超过了香坊区,星巴克门店有4个,香坊才2个。
▲数据来源星巴克小程序
松北区板块多,房价差距也大。
世茂能一人独拥2所星巴克门店,说明松北区的改善客群就集中在这里。
事实也确实如此。
以融创文旅城中心,周边华润置地·悦府、华润置地·萬象府、南益松江春晓、江御府等低密改善楼盘集中。
全员11000 ,观江豪宅江御府更是23000 。
再来看香坊。
我们一直认为东南是有长期价值的。
万科金域悦府大手笔引进肯德基,侧面证明这个板块未来还是刚改的天下。
香坊的两个星巴克门店,一个在乐松购物广场,一个在香坊万达广场。
也就是说,二环沿线是香坊区改善客群的集合地。
四季上东、融创四季宸阅、上和树等,品质佳、口碑好,是香坊优秀的改善代表。
而三环沿线,则“扑通扑通”跳的欢。
▲数据来源星巴克小程序
道外唯一一家星巴克,位于太平桥百盛之中,这也是道外最为成熟繁华的商圈。
唯一可惜的是,这块区域都是二手房,没有新房。
为道外撑起改善面子的,可能只有宝宇了。
但独木不成林,上千万的“皇家园林”也干不过老道外历史悠久的“风土人情”。
二环沿线、新一和哈东板块,新房数量不少,但一家星巴克也没有,说明它们还走在刚需、刚改的路上,配套和客群正在培养成熟中。
这一轮价格跳水,这几个板块也没能幸免。
平房区是唯一一个没有星巴克的区域,从侧面印证了平房是个刚需市场。
但它和其他区域不大一样,客群多为内生地缘性,所以,这轮跳水大赛,参与度不高。
为什么分清一个板块是刚需板块还是改善板块这么重要呢?
因为刚需板块的客群对价格敏感,不会为产品付出溢价,没法拔价格,也就没有成长空间。
刚需板块市场下行的时候,跌得最多;市场上行的时候,又涨得最少。
而改善客群愿意为产品付出溢价,市场的下行的时候对改善板块的价格影响有限。
坐头等舱的人从不关心经济舱的价格。
所以如果不确定这个板块是不是改善,可以参考一下星巴克。
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