杭州湾房价还会涨吗(杭州湾楼市见顶了吗)

杭州湾房价还会涨吗(杭州湾楼市见顶了吗)(1)

据华星研策发布的报告,上半年杭州湾成交量同比下跌40%,5-6月成交也仅为去年的2/3。受疫情影响,今年一些地方成交出现下跌并不奇怪,但这样的情况出现在一直非常火爆的杭州湾,多少还是让人有点担心。

是不是杭州湾楼市见顶了?

一直以来,对于杭州湾楼市都有完全对立的两派观点,一派认为杭州湾投资客太多,全都是泡沫,将来破灭不可避免;另一派则认为杭州湾发展前景广阔,现在房价很低,是抄底的好时机。

老司机历来都是骑墙派,我认为杭州湾的前景无疑是好的,因为这里是宁波的副城,也可以说是宁波的第二中心,是宁波产业升级,抢占城市排位的重要发动机。如果说杭州湾没有前途,那么宁波的前途也要打个问号。

但杭州湾的楼市又处于大兴土木的初创时期,这个时期的显著特点是供应量巨大,而真实的自住需求不足。在新城形成的过程中,人口的增速远远赶不上楼盘开发的速度,因此势必会积累巨大的投资盘。

如果这些投资盘大都是长远投资的,其实问题并不大,对楼市来说,长期投资和自住一样,都是良性的需求,都应该鼓励。

不过,如果投资盘中短炒的比例太大,那么这个市场就会形成泡沫,因为短炒资金的压力大,成本高,都想短期套现。如果二手房客户的数量跟不上,就容易形成踩踏。

楼市和其他市场不同,价格下跌并不一定带来销量增长,有时候反而会导致销量进一步下跌。所以如果踩错了节奏,炒到了一段行情的末段,后面可能会很痛苦。

适宜短炒的是在市场上涨的过程中,但人性的贪婪往往会让大部分人都炒在行情的末段。

杭州湾的投资客中,是长期投资的人多呢,还是短炒的人多?没有人知道。从老司机的理解来说,这个市场目前只适合长期投资,不适合短炒。

首先,由于供应量大,杭州湾短期内房价出现特别大的涨幅是很难的。土地大量低价供应,新房大量低价供应,二手房想单独涨上去缺乏基础。而且,在新盘大规模开发的过程中,二手房客户可谓少之又少,除了靠性价比吸引客户,否则二手房竞争不过新房。

其次,杭州湾累积的投资盘非常大,这些投资客户中,总会有一定比例的人想短期脱手,势必导致二手房市场供应偏大。只有在投资盘逐步消化之后,二手房市场的供求才会趋于均衡,这样二手房的价格才不会受到抑制。

最后,杭州湾的建成区规模仍然太小,还不具备人口的吸纳能力。目前除了投资客,流入杭州湾的大多是厂企的员工,配套服务的从业人员,以及行政事业单位人员。当城市规模达到一定量级之后,便会孕育出更多的商业形态,吸引更多的人前来定居。

虽然杭州湾开发已经有历经十年,但老司机认为未来仍将继续这种模式,杭州湾城市价值真正的飞跃,可能还要再等5-10年。

并不是说这期间不会涨,而是涨得慢。

那么问题来了,现在杭州湾能不能投资呢?

能!但要长期投资。从绝对价格来看,杭州湾的房价还是便宜的,因为全国平均房价差不多也达到这样一个水平了。杭州湾的发展前景,绝非全国平均水平,而是和宁波主城区一道,成为二线城市(或者说新一线)的一部分。

要说未来房价达到宁波市区的水平可能有点牵强,但超过一般三线城市无疑是可以期望的。

因此,长远投资来看,现在的价格绝对是不高的。

但现在是不是最佳时机呢?肯定不是!记得去年还是前年,老司机曾在一篇文章中写到过。当时投资杭州湾的外地人非常多,许多宁波人很担心,是不是应该赶紧上车,怕房价被外地人抬上去了,后面就买不上了。

我说让外地来的朋友们先上,等他们子弹打光了,我们再去救他们。

老司机不是开玩笑的,我认为最佳的入市时机,就是外地投资客被套住动弹不得,交易清淡,甚至价格略有下跌的时候。

乐观的说,杭州湾的房价不存在下跌空间,但如果短炒盘太多,悲观一点看,跌10%也不是不可以。

碰到这样的下跌要坚决买进,除非你认为杭州湾没前途。

还是那句话,如果杭州湾没前途,宁波的前途也要打个问号了。

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本文源自房产老司机

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