壮士断腕（从无所不能到壮士断腕）

从无所不能，到壮士断腕！

作者：渝生之鉴

2012年11月融创首次进入中央公园板块；

更准确是两路空港西区；

那时的重庆还未受房企如此青睐；

那时的两江新区和中央公园并未气势如虹；

那时的融创重庆还未分南、北；

甚至那时的融创还不是重庆绝对寡头；

2013年6月融创嘉德庄园首开；

这个项目早已售罄；

由于当时地价成本低，竞争相对不充分；

融创优势明显，这个项目实现名利双收；

2021年4月

融创时隔多年，再次回到这个组团；

这里不包括中央公园北侧的隐溪晓院；

融创春华锦项目计容约8.2万方，楼面价高达14470元/㎡；

本文主要从以下两个维度简析这个项目；

第一、大平层；

融创2021年第一批次拿的地块；

这个项目是唯一做改善大平层的，其余项目多为刚需、首置；

一批次几乎全是高溢价或者创新高的地块；

融创也不例外；

那么为什么偏偏这个项目要做高改呢？

抛开一批次那种高涨的情绪和氛围；

我们理性的分析，高地价必然代表高价值；

春华锦的价值是什么？

强关联的价值点必然是中央公园；

在笔者看来中央公园仍旧是具有争议的组团；

中央公园的最大卖点就是重庆新中心；

支撑这个逻辑的是“三大招”，大公园、大商业、大配套；

但落到具体的个人认知，你有你的说辞，我有我的理解；

另外还有一点应该是空港新城的新；

两路空港这个组团，从打造到呈现也不过十余年，一切基础设施及城市环境都很新；

另外渝北也有诸多商务行政类配套被放置在这个组团，本身的功能性是齐备的；

第二、融创新IP；

第一次听说融创“锦”系产品；

网上的资料有零星的对“锦系”的解释；

笔者将理解进行翻译，就是“锦系”是与壹号院并驾齐驱的高端现代产品系；

融创春华锦的产品美学主要体现在；

首创270°环幕式、“天空之翼”花园设计；

采用唯美弧线曲面玻璃幕墙，以“全面屏”5大流线创新设计等；

春华锦项目全部都是精装大平层产品2T2H，主力面积152/173/206平；

网上资料显示项目于2021年11月2日获取预售证

这里价格数据参考克尔瑞监控的开盘信息；

春华锦精装建面21627元/㎡（精装报价6k）对应的主力总价分别是328/374/445万；

具体成交数据不做延展，有兴趣的可以查询315或者机构数据；

结果显而易见，那么哪里出了问题？

产品定位还是市场竞争？

产品定位：

准地王 两路空港腹地 超强品牌打造媲美壹号院的大平层产品，理论上没问题；

要知道位于大竹林的重庆壹号院项目可是叫好又叫座的；

在笔者看来，这个地段不输大竹林；

不过有个有趣的现象；

春华锦是目前两路空港组团唯一一个做改善大平层的项目，其余项目或刚需或刚改；

能算得上刚改的仅有华润润府；

楼面价10789元/㎡，洋房建面19765（精装报价3k）；

主力总价180-250万占比75%；

推售去化率51%，开盘至今月均流速36套，只能说中规中矩；

而与之相邻的定位偏刚需、总价较低的海成云境项目流速更快；

两者的价差主要在精装，但海成项目的流速两倍于华润；

另外同样做大平层产品，融创为何不直接复制壹号院产品呢？

壹号院这个IP，不论是产品的知名度，还是品牌力都更大；

而且在重庆已经有两个项目，这样的IP打造起来更简单；

而重新向市场输出一个新的产品，不可预见的风险更大；

要做成一个新IP，必定需要天时地利人和；

融创此时携春华锦入市颇有逆流而上的意思；

天时是市场上行的助力；

地利是城市发展、土地增值或者可以煽动的情绪/情怀助力；

人和是基于行业及企业的向好助力；

市场竞争：300万 动了谁的奶酪？

参考2021年数据，中央公园 两路空港住宅成交约162万方；

300万 成交约30万方占比18%；

其中300-500万成交约17万方占比10%；

这个段位里面掌握份额和话语权的是金辉中央铭著、香港置地衿湖翠林及龙湖云瑶玉陛；

在原本就相对狭小的高端市场份额中；

这类项目的特征是更靠近中央公园核心圈并且不单依靠产品力；

融创春华锦要通过产品去打对手的地段；

这个点如何说服改善客群呢？

融创入渝十几年，一定程度上可以封神，几乎无所不能；

既能做首屈一指的超级文旅流量大盘，连续两年单盘破百亿；

也能做重庆规格最高的豪宅项目；

即能将远郊项目做成流量大盘，也能在核心区实现量价齐高；

但转折就发生在过去的2021年，似乎所有人都不再无所不能了；

我们看到一批次拿地所有项目，几乎都是亏本在卖，有一种壮士断腕的感觉；

笔者很敬佩那些敢于壮士断腕的人，这样的人必定是了不起的；

在房地产领域有两个壮士断腕的故事；

其一、恒大，前几年恒大降价跑量，加上疫情那波操作，又快又狠；

其二、万达，2017年万达出现危机甩卖资产给融创和富力也堪称壮士断腕；

这两个悲壮的故事也走向两个极端；

恒大帝国轰然坍塌；

而万达不再追求规模后，已经走出泥潭；

壮士断腕是悲情的，甚至悲怆的；

因为面临生死抉择，不得不这么做；

十年前，融创首入这个组团的时候，必定赚了钱也赚了口碑，也奠定了企业的发展基础；

十年后，融创再入这个组团；

前后最明显的差异是成本和市场竞争的变化；

此番春华锦的经营难度系数无疑是非常大的；

这十年的变化是什么？

市场竞争、经营模式及企业组织架构；

企业本身肯定是无法改变市场的，只有国家调控才有可能改变市场大势；

现在的宏观及金融调控政策，已经限定了企业可持续的经营模式；

对企业而言，最容易改变的就是经营策略和组织架构了；

外界多有传闻，营销是融创的王牌，堪称地产界的神话；

但是在当下的市场，企业突围必须以品牌为龙头，以产品力和营销力形成双驱动；

如何重拾营销利器，是接下来每家企业都会重点关注的；

市场上的每个企业，可能都需要重新找回属于自己的核心优势。

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