公寓房产权快到期对出售有影响吗（购买的公寓不能办房产证）

12月11日，河南省的牛先生向颍州晚报热线2256110求助：他在开发区一处楼盘购买了一间公寓，由于不能办理房产证，便想让售楼部退还首付金，可工作人员不同意。

市民：

购买的公寓不能办房产证
牛先生是河南驻马店人，在阜阳打工多年，一直从事汽车运输行业。近几年，他攒了一些钱，想留在阜阳发展，便萌生了在阜阳购房扎根的想法。

今年11月，牛先生在58同城上看到开发区舞洋大厦的售房信息，便在房产中介的介绍下来到售楼部。销售人员告诉牛先生，他们手续齐全，牛先生购买后可以办理房产证，并现场作出承诺。
12月4日，牛先生准备购买舞洋大厦904房间，并支付了20万元的首付金。

没想到查询后，牛先生发现自己购买的房屋不能办理房产证，“这家开发商没有在房管局备案，连商品房预售许可证都没有，咋办房产证啊。”

为此，牛先生希望对方退回自己的20万元首付金。

相关部门：

舞洋大厦用地属于文体用地
就牛先生反映的情况，市房屋管理局市场监管科工作人员告诉记者，舞洋大厦用地属于文体用地，不需要在房管局备案，因为他们不能存在销售行为。

“这位先生的情况我们之前就受理了，也安排了工作人员介入调查，发现当时他签订的合同并不是买卖合同，而是租赁形式的协议合同。”工作人员表示，如果要办理房产证，则开发商需要有“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
该工作人员建议牛先生向市场监督管理局反映这一情况，“因为他们签订的是租赁形式的协议，是否虚假宣传，我们也无法鉴定，向市场监管部门反映后，建议他走法律途径维权。”
随后，记者联系了市市场监督管理局12315热线，工作人员告诉记者，如果没有商品房预售许可证，是不能进行房屋销售行为的。“这位先生的情况可以向我们12315投诉，需要他提供足够的证据来证明开发商是否存在虚假宣传等行为。工作人员受理后，会按照流程对此情况进行调查，依法维护公民的合法权益。”

销售负责人：

愿意退还19万元
对于牛先生购买的公寓能否办理房产证，舞洋大厦售楼部负责人伊经理告知记者，牛先生可以签订回购合同，五年后开发商会将房屋进行回购，到时他就可以办理房产证。如果办理不了房产证，开发商会以150%的售后比例收购该房产。
对于牛先生退回20元首付金的要求，伊经理称，在当时签订的合同中，明确表示了所有一方违约，则需要赔付30%的违约金，“按照合同上来说，他需要支付6万元违约金。出于人性化考虑，我们愿意退还给他19万元。”记者提出看一看合同的要求，对方合同已被收走为由拒绝。
11日下午，牛先生收到了售楼部退回的19万元，但他对此仍不满意，认为售楼工作人员存在虚假销售行为，自己是看在他们承诺了可以办理房产证才支付的首付金，这一万元违约金，他并不愿意出。“希望他们能把钱全部退给我。”

专业律师：

可向人民法院提起诉讼 要求撤销租赁协议
就牛先生反映的情况以及疑惑，安徽仲天律师事务所律师韩文慧表示，首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，本案中牛先生与舞洋大厦签订的并非是商品房买卖合同，而是租赁合同，因此不存在是否需要预售许可证的问题。
其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的有关规定，符合下列情形之一的，应当认定合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案当事人牛先生签订的《租赁协议》并无上述情形，因此应当认为有效，合同双方当事人应当按照协议约定履行义务。牛先生解除合同，系合同违约，应当按照合同约定承担违约责任，支付违约金。
最后，合法的租赁是受法律保护的，但“以租代售”是法律明文禁止的。若牛先生认为舞洋大厦的行为系“以租代售”，可以收集相关证据，采取信访途径向有关部门举报。再者，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款有关可撤销合同的规定，若牛先生在签订《租赁协议》系因重大误解签订的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求撤销该《租赁协议》。
同时，韩文慧律师表示，近期她接到了多起类似牛先生情况的案件，在此告诫市民，在签订合同时，一定要仔细查看、擦亮双眼，以免造成财产损失。
颍州晚报记者 白阳
图片由受访者提供