等额本息与等额本金两种还款模式（一文读懂等额本息）

等额本息和等额本金是房贷的两种还款方式，但你是不是只听过银行推荐等额本息，而很少提到等额本金呢？实际上，等额本金所付的总利息低得多，为什么银行却不推荐呢？两种还款方式到底选哪个？

首先我们要清楚这两种还款方式是什么：

1. 等额本息

等额本息还款的本质，是把贷款的本金总额和利息总额相加，然后平均分摊到每个月，每个月的还款额度是固定的。但如果你仔细看账单会发现，其中每个月偿还本金的比例是逐渐上升的，也就是说在前期还的大部分是利息，随着时间的推移，还的利息会越来越少。

2.等额本金

等额本金相比较等额本息较复杂。贷款的所有本金会平均分摊到每个月，而利息是上一个交易日到本次还款日之间产生的费用，也就是说每个月还的本金是固定的，而利息会随着本金的减少而减少。相比较等额本息，这种还款方式在前期要还的本金和利息是相当高的，但是总利息却少很多。

从简单的定义中大概能知道，等额本金相对于本金，总利息是要少很多的，但这并不意味着它更“划算”，这涉及到一个词“本金使用率”。我们从银行贷的款被称作“本金”，比如说500万的房子，按揭房贷350万，这350万就是本金。而只有当我们手里持有这份本金的时候，才需要给银行利息，所以我们来算笔账。

在350万贷款，5%年化利率和30年还款期限的前提下，平均每个月我们需要偿还的本息总额是18788.76元。但是通过计算器可以得知，我们第一个月实际偿还的本金是4205.43元，而所持有本金就是350万-4205.43=3495794.57元，利息则是14583.33元。但在最后一期，我们所偿还的本金是18710.8元，而利息仅有77.96元。

而等额本金，通过计算可得出，每个月的偿还本金固定9722.22元，而利息随着持有本金的减少，从14583.33到最后一期只有40.51元。

而这两种还款方式，等额本息的总利息是3263952.45元，等额本金是2632291.67元，相差近60万。为什么会差这么多？因为两种方式对持有资金的计算不同，直接给结论，总利息的高低其实只与实际持有本金的长短有关，等额本金每月的归本是远远大于等额本息的，所以持有本金再以一个高坡度下降。手里持有的本金越少，能撬动的杠杆越少，受通货膨胀的影响越小，说人话就是越不划算。

即便不考虑每年5%-15%的通货膨胀率，仅从国民的人均工资来看，10年的时间都不止翻一倍。所以长期的持有贷款，是有利于资金保值的。这也是为什么房贷中不能也不可能出现先息后本还款方式的原因，如果有，那肯定会选择先息后本。

总结一下，等额本息月供压力前期较小，能够撬动更多的钢杆，容易被通胀稀释，适合普通的上班族。而等额本金，前期还款压力很大，但总利息少，适合有钱人或者老板。这里多提一句，其实有钱人的选择并不是这两种，因为持有本金一直在减少，会影响到总体资金利用率。所以有钱人都会全款买房，再去做抵押。把被房子套住的资金用贷款的方式变现，与房贷的方式正相反，能撬动更多的杠杆。