房产基本知识和方法（房产日常知识你知道多少）

1、房屋产权一般是指的是房屋的所有权。简单地讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权力。一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面的权利，这四个方面也构成了房屋所有权的四项基本内容。住宅产权为70年，商用房屋为40年，工业用建筑是50年。

2、“五证两书”:五证按获取的先后顺序排列:建设工程用地规划许可证;国有土地使用权证;建设工程规划许可证;建设工程施工许可证;商品房预(销)售许可证。两书:商品房质量保证书:主要约定了保修年限、保修方式等；商品房使用说明书:介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。

3、容积率:总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;容积率=建筑总面积÷用地面积;一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

4、 建筑密度:项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

5、 绿化率:指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

6、 绿地率:描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

7、建筑面积:指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

8、公摊面积:指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

9、使用面积:它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

10、占地面积:建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

11、预售面积:指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

12、销售面积=套内建筑面积 公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

13、竣工面积:房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数:整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值

14、套内建筑面积：指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积

15、套内使用面积：套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积只的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装饰厚度计入使用面积。

16、公用建筑面积：每幢楼内的公用建筑面积，以幢为单位。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。公用建筑面积由两部分组成:大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房;套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销(预)售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。公用建筑面积不包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、物业管理用房。

17、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，净高=层高-楼板厚度。

18、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。我国出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑，强调把住宅高度控制在2.8米左右。据测，层高每降低0.1米，造价就降低1%左右。

19、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

20、住宅的长度和进深，是指一间的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。住宅的进深常采用下列参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。

21、低层为一层至三层；多层为四层至六层；小高层为七层至九层；高层为十层及以上。

22、在日常购房过程中，要么是定金，要么是保证金，法律中没有“意向金”这么一说。

23、挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

24、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

25、别以为实测面积是对的，较好自己带上卷尺测量。

26、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

27、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。

28、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。

29、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

30、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

31、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

32、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

33、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

34、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

35、继承过户费用：继承权公证。 200元公证费、280元登记费，总计480元。

36、赠与过户费用：个税 契税 公证费。1050元公证费（交易金额的千分之三）、280元登记费、契税10500元，总计11830。

37、二手房过户费用：营业税 个税 契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%（头次购房）3500元、个人所得税（35-25）*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

38、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

39、区别：等额本息，就是每个月还款的“本 息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

40、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受头次购房的各种优惠政策。

41、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

42、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。