尹山湖房价未来会升值吗（园区外溢进化论）

新浪乐居讯（编辑 苗苗）近日，苏州乐居发起了一个线上调查，针对已购买或想购买园区外溢版块的购房者群体进行调研。据调查结果统计，超过一半的人认为：购买园区外溢版块是对房价的妥协，这只是暂时的选择。

5月11日晚，苏州市政府出台了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。规定自意见发布之日起，针对园区全区域新房限售3年、二手房限售5年。

5月16日，又出台了补充意见，自通知施行之日起，园区学区房从“五年一学位”升级成“九年一学位”。随后，官方陆续两次再对政策做了补充，已发生实质性购房交易行为的住房，不视为“新购住房”。

Part 1｜前传

园区楼市的调控加码让许多购房者对园区再生退意。实际上，在政策出台之前，对园区房价难以企及的购房者就把目光转移到了其他区域，大家普遍称——园区外溢。如果再精确点，可以称之为园区湖东外溢。

往前追溯，最早的园区湖东外溢当属尹山湖、青剑湖。

①尹山湖

尹山湖位于园区湖东往南，距离上离园区独墅湖版块最近，与独墅湖无缝连接，成为许多首批园区外溢购房者的选择。

当年的尹山湖版块，中海独墅岛、中海双湾花园、阳光天地、阳光城愉景湾、合景叠翠峰、九龙仓碧堤半岛等项目接纳了大部分在园区工作的年轻刚需族。

“2013年中海独墅岛高层开盘9000元/平，同期园区东沙湖的九龙仓年华里差不多12000元/平。”尹山湖业主刘先生说道，当年开盘价差不多的两个盘现在有了差距，中海独墅岛目前二手房成交均价26000元/平，楼层景观朝向好的可以28000元/平。“但现在九龙仓年华里都40000-50000元/平了。有些买在尹山湖的邻居后悔当时没买东沙湖的九龙仓。”

△尹山湖实景图

另一位尹山湖业主周女士表示，阳光天地在2016年时还是1万多一平，现在基本均价在26000-27000元/平，有的房源也挂到了3万一平。“我们买过之后就开始涨了，虽然现在2万多了，但听说二手房成交还是不少，挺多人愿意买这边。”周女士提到，尹山湖业主整体偏年轻化，很多都在园区工作。这几年尹山湖变化很大，地铁2号线通了、商业也起来了（爱琴海购物公园、阳光天地购物中心等），人也越来越多。此外，独墅湖第二通道也在建中。

△独墅湖第二通道

回到近期尹山湖的一些新房项目，当年9000元/平的价格已是历史，泰禾金尊府均价约28000元/平，建发独墅湾平层成交均价约26000元/平，保利悦都整体均价约25000元/平……二手房价格更不乏3万左右，当尹山湖门槛已经在25000-30000元/平时，园区外溢渐渐地转移到了相对更远的地方。

②青剑湖

青剑湖就在园区，所以只能称之为园区湖东外溢版块。当年的湖东外溢，选青剑湖还是尹山湖？是一个值得思考的问题。

青剑湖位于园区湖东向北，和湖东无缝对接，据乐居调查结果统计，在“如果你是园区湖东外溢购房者，你最有意向的版块是？”一问中，青剑湖以42.65%的占比位居第一。

它的优势其实很明显，青剑湖业主吕先生表示，自己购买朗诗未来街区洋房时价格大概在11000元/平，同样是2013年，这与尹山湖业主刘先生提到的尹山湖项目中海独墅岛高层9000元/平、东沙湖项目九龙仓年华里12000元/平差距并不大。

吕先生坦言，选择青剑湖首先因为它是园区，而且尹山湖居住密度太大了，交通当时（尚未开通地铁2号线）从外围进入这个版块只有东方大道一条主干道，加上青剑湖生态环境不错，自己就选择置业青剑湖。

目前，吕先生购买的朗诗未来街区二手房均价为35000元/平。在园区湖东湖西发展饱和后，青剑湖逐渐开始发力，星塘街北延工程将于6月底通车，届时青剑湖到湖东仅需300秒，这对园区湖东外溢版块而言影响重大。据乐居调查结果统计，“交通”是园区湖东外溢客群选择置业版块的首要条件。

此外，青剑湖目前多家房企入驻：龙湖、中海、碧桂园、首创、安居都蓄势待发。除了龙湖地块以外，其余地块楼面价都在23000元/平以上，其中最高楼面价达24105元/平。就2.3W 的“面粉”价而言，未来的“面包”价更高已是不争的事实，青剑湖未来入市新房整体均价极有可能冲击4w 。

△青剑湖二手房均价 来源：链家

新房市场如此，青剑湖二手房目前均价基本已在3万以上，相对尹山湖来说门槛更高。在众多新房地块的衬托下，所剩房源不多的建屋天著变成了许多人关注的“价格洼地”。

Part 2｜进行时

当尹山湖和青剑湖购房门槛逐渐走高，园区湖东外溢开始把目光投向湖东向东的甪直，甚至湖东西南方向的运东。

①甪直

甪直位于湖东往东的位置，距离桑田岛仅一条吴淞江之隔。这里出过几个热销刚需盘：南山维拉、阳光城丽景湾等。今年3月，南山维拉深夜排队认筹，开盘就售完，为甪直打响了第一炮。

随后，甪直项目旭辉和庭的入市、甪直“新地王”的诞生，又为甪直带去不少关注度。

△荣盛甪直地块 楼面价14263元/平

实际上，甪直作为园区湖东外溢版块的最大优势或许在于价格与交通。据乐居调查结果统计，配套或学区并不是最主要的因素，从另一个问题“你买在园区湖东附近的主要原因是？”可以发现，“想近距离享受湖东配套”是购房者选择外溢版块置业的最主要原因，其次“为了上班更方便”也是普遍想法。这与不少甪直项目一直以来主打的亮点不谋而合——尽管目前甪直在配套方面并不完善，但这并不影响它享受到更好的湖东配套。

甪直版块目前在售新房包括旭辉和庭，该项目为改善盘，现房销售。此外南山维拉均价15000元/平起，当前所有高层已售罄，仅剩最后6栋洋房，预计下半年开盘。

未来甪直待入市的项目还不少：路劲甫澄北路地块、旭辉汇凯路地块、保利海藏路地块。这些地块规划都已出炉，路劲项目开始以“路劲新潮作品”入市发声，旭辉和保利的项目预计也将今年入市。

△甪直项目一览

从楼面价来看，甪直地价都已经上“1”字头，接下来“奔二”不远了。在甪直目前在售新房稀少的情况下，有一个项目扎堆的版块在今年走进大家的视线。

②运东

吴江的运东版块无疑是2019年苏州新兴的热门购房版块之一。据悉，常台高速、江陵大桥和S227省道均分布在版块周边，自驾便利。东环南延二期工程的投入使用更让运东晋升为新的园区外溢版块。

运东版块共有10个项目，包含7个已面市项目，3宗地块。目前已知的项目中翡翠公园、三千邑、绿地苏州ONE都是“1”字头，对刚需十分友好。据本站了解，有人因为尹山湖门槛变高而转战吴江，有人因为运东到园区方便而在此买房，和甪直版块相似，这批购房者的选择更多还是考虑价格和交通。

△运东版块项目一览 来源：克而瑞

运东版块2万元/平以内的项目正随着一次次开盘而减少。翡翠公园：项目近期无房可售，预计下半年才会有新加推，此前成交均价为17500元/平；三千邑：可能是版块内价格最低的项目，有90平的高层房源总价约146.7万，该批低总价的高层房源预计6月份入市；绿地苏州one：当前有少量洋房在售，成交均价约19300元/平。

另一个运东热盘四季春晓首次开盘洋房成交均价20000元/平，联发颂棠雅庭今天（5月23日）将首次开盘，预计均价20000元/平。

接下来，运东版块还有新希望锦麟府、大运河府待入市，均预计5月开盘。3宗地块还蓄势待发，值得注意的是，这些将入市的项目佳兆业地块（楼面价12155元/平）、港中旅地块（楼面价11556元/平）、新希望锦麟府（楼面价11556元/平）的楼面价都是“1”字头，和甪直待入市项目极其相似，“奔二”已箭在弦上。

Part 3｜后传

曾有业内人士称：“苏州1万以下的盘可以闭眼买。”因为苏州目前“1”字头的房源的确太少，总价来说200万以内的盘也已经不多见。购房门槛的变高，让园区湖东外溢购房者的心理预期也发生了变化。

据乐居调查结果统计，在“在园区湖东外溢版块买房，你最高能接受的总价是多少？”一问中，可以发现最高票已经是200-300万之间。

回到最开始的问题，“你认为买房在园区湖东外溢版块是对房价的妥协吗？”

52.94%的人承认了这一点，毕竟能直接买园区的都买园区了，倒不用这么麻烦买在周边。不过值得注意的是，有47.06%的人认为这不是一种妥协，他们看好外溢版块的发展。

写在最后：从尹山湖到运东，园区外溢版块选择的变化，仿佛一部苏州买房变迁史。不争的事实是，经过这些年楼市的变化，园区湖东外溢客群的购房门槛正在逐渐提高、购房地段也慢慢变远了。

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