等额本息与等额本金还款条件（等额本息与等额本金还款方式的真正区别）

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网络上很多跟大家说等额本息跟等额本金区别的，但是基本上都没有说对，看完这边文章你就能真正弄懂等额本息与等额本金真正的区别。

等额本息的还款方式是指每期偿还给银行的总金额（总金额包含本金加利息）是固定相同的，等额本金的还款方式是指每期偿还给银行的本金是相同的，利息另计偿还。要弄明白两者的差别还要知道利率的常识：年利率=月利率×12。下面我们举例说明，例：贷款120万，贷款期限20年（240期），贷款年利率5.4%（月利率=5.4%÷12=0.45%），等额本金和等额本息的还款详情如下图。

左边为等额本息还款方式，右边为等额本金还款方式

从图中可以看出来：不管是等额本金还是等额本息，首期还款中的利息是相同的，从第二月开始才会有变化；等额本金还款方式中每月还款金额和每月还款中的利息部分金额都是逐月减少22.5元。现在我们把红框中5400除以总贷款金额120万等于0.0045，把长绿框中相邻列的较大的数减去较小的数的得数（即22.5）除以小绿框中的5000也等于0.0045，而0.0045就等于我们上面提过的0.45%（月利率）。

从两个红框中的5400可以看出不管是等额本息还是等额本金，首期的还款利息都是一样的；从绿框中可以看出等额本金还款方式中每月还款总额递减的数值就是利息部分的递减数值，而这个固定递减数值22.5就等于5000×0.45%。

所以我们可以得出结论：不管是等额本息还是等额本金，月供中的利息金额=未还贷款本金×月利率（等额本息还款也可以验证，第二个月的月供利息5387.46=总贷款本金120万减去第一个月还款的本金2787.02再乘以月利率0.45%）。并不像很多人所说的那样，银行以某种逻辑，让你前面还的都是利息，后面才还本金，它的唯一逻辑是你还欠银行多少本金，然后根据你未还的本金乘以月利率来计算利息。等额本金之所以比等额本息少还的总利息少很多，只是因为你等额本金的还款方式比等额本息的还款方式每个月都多还了不少本金，多还了本金，欠银行的本金自然就少了，叠加到20年30年自然是一次不小的数字。

下面说我的建议，我建议选择等额本息，原因有三：

①自然是通货膨胀，货币在贬值，没必要在钱值钱的时候多还，在钱不值钱的未来少还。

②大部分银行在还满一年后可以选择部分提前还款且免违约金，等额本息还款方式更加灵活。

③如果你有选择等额本金还款方式的能力，你可以把每个月等额本金还款方式比等额本息还款方式中多还的那部分拿出来做指数基金每月定投，综合年化收益肯定会高于贷款年利率。

• 另外，房贷利率算是目前我国较低的贷款利率，低于绝大多数的贷款利率（包含且不限于各种网贷、民间借贷、拆借利率、大部分企业融资利率以及包括车位分期、花呗分期、信用卡分期等在内的各种分期的实际年利率）。