无锡宝龙tod未来新城房价走势（无锡能否迎来4万）

都说压轴必出精品！

果然，无锡第五批次土地出让，奉上了一宗年度压轴大戏的宝地——XDG-2022-89号地块。

最终由绿城房地产建设管理集团有限公司竞得，成交楼面价20800元/平。

此地成交，迅速在无锡市场上引起了热议，原因有三：

经开最后一块拼图，奥体板块到位！奥体板块首宗宅地出让！锚定奥体板块4万 房价！

今天我们来聊一聊，奥体板块这首宗土地。

NO. 1｜壹为什么无锡一定要建奥体？

在此之前，我们先聊聊为什么无锡一定要建奥体中心？

有很多人说，奥体终究不过是一座体育场馆，能产生的效应太过局限。

但如果放眼那些全国性的大都会我们会发现，广州拥有奥体得以举办全国九运会，以之为契机修建珠江大桥、环城高速公路、新国际机场，GDP持续增长；杭州举办G20峰会，世界影响力迅速攀升，大有赶超北上广深成为中国第四城之势；南京全运会、青奥会均在奥体举办，带来南京长达十数年的逆袭……

可以说，“以会营城”已然是当代都市营销公认的黄金法则，能够为城市获得再次腾飞的极佳契机，能够改写一座城市的气质，甚至带动整个城市的升级迭代。

一个城市可以有无数商业综合体，但奥体只有一个。

如果足够了解无锡的历史，你会发现，从太湖新城建设之初的2002年，无锡就已经规划了奥体用地。

但再度有消息出来还是近两年，几乎每一条官方或小道消息都能挑起老百姓的敏感神经，成为茶余饭后争论的话题。

直到去年底，奥体选址落定经开，举城沸腾。

是啊，同为长三角重地的杭州、宁波、南京、苏州、常州早已拥有，但无锡却止步于体育中心（老体和新体），真真儿是“起了个大早赶了个晚集”。

作为蝉联全国人均GDP第一、全国GDP十四的无锡，应当也必须拥有一座奥体中心。

这不仅仅是面子问题，更关乎无锡能否再度抓住一次腾飞的契机。

但在此时此刻，更应当关注的问题是：晚于周边城市数年，无锡奥体该用何种标准？高规格还是平常心？我想这也是本届领导班子同样在思考的关键问题。

仔细研究最新的无锡奥体中心规划后，你会发现，答案已经明了！

NO. 2｜贰无锡奥体是什么规格？

无锡最新版的奥体中心设计具有超强规格，代表着城市的野心和格局。所谓细节之处见真章，有几个数据非常有意思，分享一下：

无锡奥体中心50.5万方，对比省内南京奥体中心40.1万方，苏州奥体中心38.6万方，总建设面积无锡完胜，与刚刚举办过全运会的西安奥体52万方的体量相当。

无锡奥体中心：“一场两馆两中心”

从主体育场座席规模来看，无锡60000座仅次于南京63000座，远高于苏州45000座。对比全国，虽然无法和北京鸟巢相比，但也与深圳大运体育中心61000座和大连体育中心60800座规模相当。ps：别忘了2公里处华发博览中心东C地块，还打造了可容纳不低于5000人的国际网球中心、可容纳不低于2500人的跆拳道中心、多功能中心场馆和6片室外网球训练场，未来将联动形成国际运动赛事场馆组团。

从投资规模来看，项目预计投资额高达70亿元，相比国内多数奥体来说，还自带了一个配套中心，包括5万方的文商体旅综合体和2万方的运动员公寓等。同时，还设计了公共交通为导向的TOD开发模式。从目前路透效果图来看，项目设计不仅有着江南水乡之温柔，亦有时代之魅力，将科技与城市特色完美结合在了一起。

整个奥体与西、南两侧的两大湿地公园融为一体，形成一幅庞大的叙事场景，描绘出了浩渺的太湖之上，无锡在新时代赛场上的角逐实力。

那么，无锡奥体中心为谁服务？

我想应当从两个层面作答：

从城市角度来看，它是无锡的门面。能够承接“全国性综合赛事”、“顶级国际单项赛事”、“商业赛事”、“大型文娱演出”……更直白地说，无锡奥体中心并不是城市级别的奥体，而是站位长三角，有能力举办全国性赛事——全运会的奥体中心。

从市民角度来看，它的作用更加实际。一方面，可以提高无锡市民的体育配套，享受到像诸如一线城市对等的体育资源，像游泳、健身、各种球类运动等优质的场馆，在非比赛季向市民开放；另一方面可以提供软性运营资源，比如引入诸如全国冠军、世界冠军等培训资源。

可以说，当奥体与无锡相遇，带来的不仅仅是城市新地标，更是城市未来再度腾飞的契机。

NO. 3｜叁奥体能否引领城市发展？

如此重量级的奥体中心，堪称城市的世界之门。

那么，奥体板块也必然引领经开甚至无锡下一个10年、50年，甚至100年，其重要地位都不会改变。

因为，“奥体效应“，会带动更多重量级的城市基础设施和高端配套的投入。

比如我们熟知的杭州奥体板块，地处滨江与萧山交界处。2016年之前一直是姥姥不疼，舅舅不爱的偏远地区，杭州人买房讲究不过江、萧山人也认为离城区太远。但随着亚运会的举办，不仅逆袭，而且带来了整个城市格局的变化。

杭州之门双塔、山水时代、万象世界中心、奥邸国际、智慧之门双塔等多栋200米以上的摩天楼更新了杭州城市天际线；海康威视、大华、吉利等世界500强及新兴科创独角兽企业，图灵小镇、信息港小镇及物联网小镇等高新产业园纷纷落子；SKP、滨江银泰城、奥体印象城等高端商业商务体开业；一套89方房子从16年的270万左右到现在600万都打不住。

而杭州也从西湖时代步入了“钱塘江时代”，杭州的城建也由原本的单级北岸，逐步转变为南北两岸协调发展。

无锡奥体板块正在走着同样的路径。

水陆空交通打通奥体板块任督二脉

现代都市的板块发展，一定是交通先行。

考虑到奥体对于公共交通的需求，城市轨道交通S1、S2、S5、地铁6号线、无锡南站、公交线路都成为项目的标准配套，并以此为契机设计了项目的TOD模式，形成了内部畅达全城、外部通达沪苏常、机场直飞全国乃至世界各地的立体交通网络。

生态资源提升板块维度和魅力无锡奥体中心选址经开区的太湖之滨，面朝太湖、坐拥尚贤河和贡湖湾两大湿地公园，为项目设计的无锡风情和太湖元素提供了先决条件，同时也为板块带来丰富的生态资源。

优秀教育资源吸引优质人口

10月26日，华东师范大学与无锡经济开发区、狄邦教育集团签署合作办学协议，共建华东师范大学附属无锡太湖湾学校（暂定名）、华东师范大学基础教育创新改革试验区。这个九年一贯制的公办学校是华东师范大学基础教育创新改革试验区，未来将建成环境设施一流、办学质量优秀的现代化学校和“以学生为中心”的学习发展创新平台。

十年树木，百年树人。优质教育资源投入带来的影响力将会是长远而深刻的。

城市级商业商务配套影响板块活力

商业繁华和房价涨幅历来相辅相成,优质商业商务环境不仅能增加片区活力,还能够影响板块质量和居住幸福感，因此奥体板块引入了国际会议中心（在建）、K11旗下D-PARK（待建）、五星级酒店（待建）等。

而整个经开区已经规划和在建的诸多公共配套也将为成为奥体板块绝佳的助力，主塔499米高的无锡中心（规划）、未来中心（在建）、无锡美术馆（在建）、无锡大剧院、无锡文化艺术中心（待建），这些建筑群将与奥体中心一起成为经开乃至无锡靓丽的天际线。

太湖湾科创带c位带来板块深发展

最后一点非常重要的是产业含金量，它是一个板块、一座城市最持久的发展动力。

奥体板块地处太湖湾科技带的经开c核，是c位中的王者，拥有着具区路创新元和未来的无锡南站（太湖新城枢纽）综合发展区。

在这里不得不提一下，太湖湾科创带作为无锡“举全市之力”打造的“头号工程”，2021年GDP达4140.49亿元，全市占比29.6%；税收收入达595.45亿元，全市占比32.3%；实际使用外资达11.8亿美元，全市占比31%。GDP、税收、实际使用外资三个指标，占全市的30%上下，这就是太湖湾科创带的“含金量”。

我们有理由相信，坐拥无锡地标建筑、文体旅聚合发展、高端人才集聚、宜居乐业优学等优势的奥体板块，必将成为无锡最具发展潜力的明星板块，引领无锡未来发展。

NO. 4｜肆首宗奥体地块是起点还是终点？

那么，到现在，你还认为XDG-2022-89号地块成交价贵吗？

如果你还在质疑，我们不妨重新梳理一下经开十余年来的发展路径，蠡湖大道→高浪路→观山路→贡湖大道/信成道→太湖之滨，一路向南。

我们见证了这片土地从一望无际到高楼耸立，从塔吊轰隆到夜光十色，从人烟稀少到车水马龙，从购物困难到商场遍布……

今天，无锡的奥体板块终于破茧成蝶，给神仙打架的经开再添浓墨重彩的一笔，也让经开格局再度焕新：

落霞-东绛板块：作为经开老街和传统产业之地，仅剩缝缝补补；府西板块：十年开发，基本已无空地，即将进入存量时代；经开核心区：格局已定，配套成熟，已然进入存量时代；府东板块：配套正在逐渐完善，进入兑现后期，仅有少量土地待开发；国际社区板块：先行启动区开始建设，高端国际范初现端倪；奥体板块：携手无锡最具想象力的地标强势入场；

作为经开最后一块拼图，新鲜出炉的奥体板块和府东、国际社区板块成三足鼎立之势。

毫无疑问，奥体板块拥有绝对优势。

它以充满想象和未来的奥体中心起势、胸怀太湖、立足无锡太湖湾科创带，它的未来潜力会有多大，无人敢给出一个明确的结论。

但周边城市的实例就在眼前，苏州园区的奥体板块优质二手房7万 、南京河西的奥体板块8万 、杭州滨江的奥体板块7万 …每一个奥体板块都是城市重点、房价的制高点。

那么，作为奥体首宗宅地，成交价20800元/平，锚定4万 房价，我想一点都不为过！

可以预计到的是，随着建设进度，奥体板块的价值将会越发凸显。

而下一宗奥体土地价格的上涨，我想，很多人心中有数！

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