动迁房纠纷案（江西明星企业50亩土地）

安义县，隶属江西省南昌市，地处江西西北部，素有“中国铝材之乡、中国门窗之乡”的美誉。

官方文件显示，江西雄鹰铝业股份有限公司（以下称雄鹰公司）系中国铝型材行业十强企业，当地明星企业。近日，雄鹰公司负责人龚细长向上游新闻（报料邮箱：cnshangyou@163.com）投诉称， 2016年8月，因公司名称变更但公司名下50亩土地的土地证未及时更新，他们向当地国土部门申请名称变更遭拒。经历两轮诉讼三次判决，直到2019年9月在法院强制执行下公司才完成土地证更名。但他们发现，这50亩商业用地出现了“有证无地”的情形——其中22亩被用于建设政府廉租房，另外28亩被一家企业占用。

龚细长称，历经多年诉讼，雄鹰公司因“续贷失败”导致资金链断裂，衍生出巨额债务，已濒临破产。2020年1月，龚兆汉（在服刑）、龚细长（已刑满释放）等因在办证过程中出现过激举动，于2020年12月还被控寻衅滋事罪分别获刑4年6个月、1年2个月。

“50亩土地证没有及时更名，是因为涉及国有资产流失。”6月10日，安义县自然资源与规划局局长张江疆回复记者时，否认上述50亩土地被出售，“我们一直以为地是政府的，所以建了廉租房。局里发现（问题）后已注销了廉租房的不动产权登记证，并对相关处室进行了追责。”

曾经号称“中国铝业十强企业”的雄鹰公司已陷入危机。摄影/上游新闻记者 萧鹏

企业申请土地证更名遭拒

2004年，龚兆汉、龚细长两兄弟成立了雄鹰公司，法定代表人为龚兆汉，从事铝合金型材的生产与销售。同一年，安义县政府为解决安义县工业园区中小企业融资难的问题，决定成立担保公司以支持本地企业发展。彼时，发展迅速且资金充足的雄鹰公司应邀入股。

资料显示，2004年12月，安义县中小企业服务中心代表政府出资50万元，雄鹰公司出资450万元，双方成立“安义县中小企业担保投资有限公司”，由龚细长担任法定代表人，由安义县中小企业服务中心负责实际经营，主要“为县里一些中小企业提供融资担保”。

2007年11月，基于担保公司效益较好，安义县中小企业服务中心要求增资，并用50亩商业用地作价1050万元和现金750万元进行入股增资，雄鹰公司则以700万元现金进行增资。增资后，安义县中小企业服务中心总出资额为1850万元，雄鹰公司总出资额为1150万元。

“虽然我担任法定代表人，但我们并没有参与公司经营。”龚细长介绍，由于部分担保对象无力按时还款，且没有抵押物，银行会要求担保公司“代偿”。2007年至2011年3年多时间，担保投资公司出现159万元的亏损，以及数百万元难以实现的债权。

龚细长介绍，为防止公司价值缩水，造成国有资产流失，2011年6月，经安义县政府安府办字[2011]42号《批复》同意，中小企业服务中心以高于出资额90万元的价格，即1940万元将其在安义县中小企业担保投资有限公司的全部股权及财产转让给雄鹰公司，其中就包括50亩作价增资的商业用地。

2011年7月22日，为响应“担保公司不得冠以‘投资’之名”的国家规定，经安义县工商局审核，“安义县中小企业担保投资有限公司”更名为“安义县中小企业担保有限公司 ”。随后，该公司名下的50亩商业用地的使用权人名称，于2012年3月14日也变更为“安义县中小企业担保有限公司”。更名后，该土地使用权证被用于抵押贷款。

2015年7月10日，又是因为政策调整，安义县中小企业担保有限公司更名为安义县振兴中小企业非融资性担保有限公司（以下称“担保公司”）。

2016年8月，雄鹰公司名下一笔抵押贷款到期，银行批准向雄鹰公司续贷后，雄鹰公司向第三方借款3700万元用于“过桥”。取回土地证后，他们带上“变更登记”所需证据材料向不动产登记局申请办理土地使用权人名称变更登记（将“安义县中小企业担保有限公司”更名为“安义县振兴中小企业非融资性担保有限公司”）。不曾想，此次变更登记申请虽与第一次“更名”类似，且符合法律法规规定，本应在短期内办结，但却遭到安义县不动产登记局拒绝，且一拖就是3年。

今年5月下旬，龚细长站在偌大的尚未完工的工业园内，一筹莫展。摄影/上游新闻记者 萧鹏

法院3次判决“拒绝更名”行政违法

龚细长介绍，因抵押物所有人名称与营业执照企业名称不一致不能用于抵押，直接导致“续贷”失败。接下来大半年里，雄鹰公司不断求助于县委、县政府相关领导，希望能出面协调解决，但对方建议“通过行政诉讼的方式解决此事”。

2017年4月10日，安义县振兴中小企业非融资性担保有限公司向安义县人民法院起诉，请求法院判令安义县国土资源局（现为安义县自然资源与规划局）为该公司办理土地使用权人名称变更登记。在龚家人看来，这场诉讼，是雄鹰公司与安义县自规局的相关领导结下“梁子”的始端。

2018年9月29日，安义县人民法院作出（2017）赣0123行初1号《行政裁定书》认为，振兴担保公司因公司名称变更向安义县国土局申请变更原公司名下的土地使用权证上的名称，符合法律规定，安义县国土局应对有关变更登记申请受理并审查。遂裁决，责令被告安义县国土资源局在30个工作日内，依法对振兴担保公司要求对涉案土地使用权证变更名称的申请予以审查，并作出具体行政行为。

2018年11月22日，安义县国土局向担保公司作出《答复书》，称雄鹰公司收购安义县中小企业服务中心在担保公司全部国有股份，因该国有股权转让行为未获得安义县人民政府批复要求制定转让方案并经批准情况下，属违法转让，据此“不予办理变更登记”。

“如果股权转让行为违法，安义县国土局又怎么会在2011年7月股权转让行为结束之后办理第一次名称变更登记？又因何不报送相关单位依法处理？”在龚细长看来，安义县国土局《答复书》所列理由与事实不符，实为故意刁难企业，是典型的不作为。

2019年1月2日，振兴担保公司向南昌铁路运输法院提起行政诉讼。同年3月25日，南昌铁路法院作出（2019）赣7101行初184号《行政判决书》，判决撤销《答复书》，责令判决生效后30个工作日内，依法变更土地使用人名称。

判决后，安义县自规局不服，向南昌铁路运输中级法院提起上诉。2019年6月25日，铁路中院作出（2019）赣71行终377号《行政判决书》，认为“国有资产转让是否违法并非本案的审查范围，如安义县自规局发现国有股权违法转让将导致国有资产流失，则应当通过其他行政途径依法解决，避免国有资产流失”，遂判决“驳回上诉，维持原判”。

至此，振兴担保公司与安义县自规局更名之诉画上句号。即便如此，安义县自规局应依判决在2019年7月份完成更名登记，在法院的强制执行下，2019年9月10日，安义县自规局才履行判决，将案涉土地使用权证中土地使用权人由“安义县中小企业担保有限公司”变更为“安义县振兴中小企业非融资性担保有限公司”，并颁发了不动产权证书。

记者注意到，南昌市自规局公布的《国有建设用地使用权变更登记》办理流程显示，“土地使用权人企业名称变更登记”除了需要公示或公告、权籍调查、大宗业务等特殊情形，办理时限为“60分钟内办结”。

2019年9月，历经两轮起诉耗时3年诉讼，在终审法院判决拒绝更名行政违法后，安义自然资源局这才完成了土地证使用权人变更。摄影/上游新闻记者 萧鹏

50亩土地惊现“有证无地”

龚细长介绍，“名称变更登记”历时3年1个多月，给雄鹰公司、振兴担保公司造成了巨大损失。其中，生效法律文书确定，仅用于“过桥”的3700万元贷款，就产生了4500万元的违约金和利息。

在“更名之诉”过程中，雄鹰公司发现，振兴担保公司不动产证书项下的50亩国有出让土地，竟然建起了廉租房和其他公司的厂房，出现了“有证无地”的怪事。

“安义县自规局以国有股权违法转让导致国有资产流失为由拒绝办理更名，却没有向有关部门反映，且至今无人对此进行调查、处理。”龚细长介绍，安义县自规局3年多时间不给办理“变更登记”，令他百思不得其解，直到他聘请土地勘测公司对土地证项下土地进行现场勘测才恍然大悟。

勘测结果显示，涉案的50亩国有土地，分别在2012年至2014年间被安义县国土资源局“卖出”。其中，22亩土地在2012年被建设成凤凰安居花园（廉租房）9栋楼房，另外28亩土地则被卖给了江西伟星实业发展有限公司（下称江西伟星公司），该公司用围墙将这部分土地圈进厂区范围，并建设了一栋厂房。

涉事企业称，备受争议的50亩土地一部分被用于建设政府廉租房，另外28亩被一家企业占用。摄影/上游新闻记者 萧鹏

龚细长介绍，当时，雄鹰公司旗下资产众多，且该50亩地块未做“三通一平”，所以公司仅作为固定资产用于抵押贷款，甚至因看不懂“坐标”，无法准确判定宗地范围。

雄鹰公司提供的一份测绘报告显示，凤凰安居花园与该地块重叠面积为22亩，江西伟星公司与该地块重叠面积为28亩。龚细长说，因安义县国土局及江西伟星公司拒绝提供相关地籍资料，测绘公司只能依据生效文书确认的证据为依据进行测绘，并得出上述结论。

上游新闻记者了解到，江西伟星公司的围墙与凤凰安居花园围墙大部分重合。

针对此事，雄鹰公司向安义县国土资源局申请查询不动产登记资料，但国土资源局拒绝提供，仅在《不动产登记资料查询结果告知书》中下结论称：凤凰安居花园没有进行不动产权登记，江西伟星实业有限公司不动产权登记范围，与安义县中小企业担保有限公司发证范围无重叠。

此后，振兴担保公司向南昌铁路运输法院提起行政诉讼，分别请求法院判令安义县不动产登记局将案涉土地颁证给江西伟星公司和安义县国有资产运营有限责任公司（凤凰安居花园开发主体）的行政行为违法。

就此，南昌铁路运输法院分别作出《行政判决书》，确认安义县不动产登记局给安义县国有资产运营有限公司颁发不动产权证的行为违法。与此同时，法院还判决撤销安义县人民政府向江西伟星公司颁发的《国有土地使用证》。

判决后，就凤凰安居花园所占22亩一案，安义县不动产登记局和安义县国有资产运营有限公司均未提出上诉，判决生效。目前，安义县不动产登记局已撤销了为安义县国有资产运营有限公司颁发的土地证。

对于法院判决安义县不动产登记局给江西伟星公司颁证的行政行为违法，安义县国土资源局不服并上诉至南昌铁路运输中级法院，2019年12月11日，该院裁定“原审判决基本事实认定不清”，该案被发回重审。

一年后的2020年12月21日，南昌铁路运输法院作出重审《行政裁定书》，认为“担保公司与第三人相邻的两宗土地之间有一条天然灌溉水渠，水渠两岸分别有较宽空地，客观上重叠‘可能性’也不大。因而，就现有证据，不能证明案涉土地使用证登记行为与原告存在公法上的利害关系，认定担保公司不具有原告资格”，遂驳回担保公司的起诉。

对此判决，振兴担保公司及其代理律师认为，法院以实体审查标准中的事实上的利害关系代替原告资格审查中的可能性的利害关系，并以存在水渠来判断重叠“可能性”不大，显然欠妥。但是，此后的重二审（终审）、再审均以振兴担保公司“不具有原告主体资格”裁定驳回起诉。

记者了解到，江西伟星公司的围墙与凤凰安居花园围墙大部分重合。 摄影/上游新闻记者 萧鹏

政府称涉国有资产流失欲“原价回收”

“政府一直是在帮助他们的，从2018年起就成立了专门工作组。”安义县自规局局长张江疆向记者介绍，该局业务都是限时办理，“受理后，没有在规定时间内办结，是要被追责的。”

张江疆介绍，2012年，政府按上级要求同意中小企业服务中心退出股权，并要求退出方案须报政府常务会研究后方可实施。但中小企业服务中心在未评估土地价格、未经政府批准的情况下擅自将股权以1050万元转让给了雄鹰公司（其中涉及50亩作价增资的土地），这才有了后面的诉讼。“建廉租房确实是我们的失误，但我们主动发现了错误，并进行了追责。”

“这是明显的国有资产流失，我们也是在2016年才发现的，原来这块地在工信委（后更名科技和工业信息化局）名下。”张江疆说，这是安义县自然资源局迟迟未给担保公司办理土地更名的重要原因。

张江疆介绍，安义县政府成立了工作专班，还聘请了专班律师处理，这50亩土地由自然资源局负责收回。

“我们县委县政府一直是在帮他们的，（濒临破产）是他们自己经营不善。”张江疆表示，目前，县政府已成立工作组在进一步工作中。

就50亩土地“有证无地”的情形，安义县当地也采取了系列解纷举措。2021年12月，安义县国土资源局签发了《关于有偿收回国有土地使用权的决定》称，因县政府廉租房建设的公益性需要，决定收回雄鹰公司50亩国有建设用地使用权并注销该不动产权证，该宗土地使用权的补偿款为1050万元。

不过，实控方雄鹰公司不同意安义县自然资源局原价收回。“公司于2011年受让股权时，该宗土地的作价就高于1050万元，且承担了担保公司数百万元的债务；1050万元的征收补偿款，远不能覆盖担保公司的损失。”龚细长还担心，一旦被收回，安义县自然资源局“拒绝更名”、“有证无地”的行政违法行为将随之烟消云散，公司将无法就损失进行索赔，也无法请求对行政违法负责人进行追责。

据此，龚细长在南昌市铁路运输法院的执行案件结果通知书上写道：“我不接受结案，也不同意。”

安义县自然资源局“原价回收”未果后，安义县科技和工业信息化局（下称科工局）持一份《承诺书》诉至南昌市中级人民法院，请求法院判令“以1050万元价格返还50亩国有土地使用权”。

司法文书显示，安义县科工局以《承诺书》作为证据，主张安义县中小企业担保投资有限公司于2007年11月19日出具了《承诺书》：即“保证不以任何形式对该宗土地进行开发建设，该宗土地入股保值价为1050万元，今后县政府如需要，可按1050万元价格收回该宗土地使用权，其贬升值部分归县政府所有或承担”。

不过，作为本案的核心证据，该《承诺书》竟然是一份复印件，且在法院和担保公司的再三要求下，仍无法提供原件。正基于此，南昌市中院和江西省高院均判决“驳回返还的诉诉请求”。

目前，安义县自然资源局再以“公益所需”为由，向担保公司下达征收决定，决定“以1050万元的价格收储该宗土地”。担保公司不同意该决定，向安义县人民政府提出“行政复议”，目前正在审查之中。

龚细长说，一宗土地，前后6年历经十余次诉讼，“有证无地”的事实未得到改变，企业索赔无果，行政违法的主要责任人亦未被追责。相反，雄鹰公司主要负责人龚兆汉、龚细长因“寻衅滋事”纷纷获刑，雄鹰公司也因“续贷失败”导致资金链断裂，衍生出巨额债务，已濒临破产。

6月9日，就雄鹰公司反映的问题，上游新闻记者致电安义县县委书记谭伯乐，对方未接听电话；去短信，截至发稿未获回复。

上游新闻记者 萧鹏

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