二手房的网签价能做得很高吗（二手房买卖套路多）

#11月财经新势力#

呼和浩特居家第32天，给老铁们出一道题：婚前小两口一人一套房，婚后给儿子又买了一套。十几二十几年后，自己又继承了各自父母的一套，也就是说，自己手里三套房，算上父母的，就有五套了。

按照这个套路一直走下去，等自己和配偶百年之后，下一代的家庭，他们和继承的房子又有多少套？

看来此前央行调查的户均1.5套房的数据还是格局小了。怎么突然有种作用多套房，感觉也不太好的意思？

被寄予限制房价大涨厚望的房产税还在没出台，而房产却已经不复当年之勇。在可以预见的将来，一个家庭手握的房产证有厚厚一摞。房产的金融属性剔除后，把多余的房子卖掉，应该是许多人的选择。

那么，问题来了。

呼和浩特买过二手房的人都知道，在进行房产过户时，一般会出现有两个价格：一个是成交价，另一个是网签价。房产成交价一般是经过中介和银行一起运作后的价格，是用来还房贷，给银行的。

网签价是房屋在进行交易时，需要缴纳的税款报价，报给房产局的。是办理房本的必要环节，只有网签了，房产才是真正算买房人自己的。而许多房产中介为了促成交易，往往会把网签价报得极低，以达到避税的目的。

一般而言，二手房网签价会低到没谱，这也是为什么我们看到的统计数据普遍较低，实际房价却高不见顶的原因之一。

新房买卖，由于税率、税种相对固定，流程相对简单明晰。而二手房在交易中需要考虑年限、上一次交易日期等，各项税费的的税率也各不相同，而网签价格就是最直接的关乎税率的指标之一。

一般情况下，购买二手房需要缴纳契税、营业税、土地增值税、所得税等。

90平米以下首次购房的契税按1%缴纳；90到140平米按房价1.5%缴纳；140平米以上按房价3%缴纳。

房主卖房时，经常会被问到“房本是几年的？”，其实这和营业税的收取有关系。按照规定，从拿到房本之日算起，满五年的免征营业税，不到五年的，要征收房价5.8%的营业税。同理，土地增值税和所得税也都是以房本颁发时间后五年为限，五年后的不征收，五年以外的按照房价征收不同税率而已。

按照相关规定，以上税费都是由原房主承担的。但是，在实际交易中都是买房人买单。除了房本颁发年限是硬指标，无法突破外，网签价的高低就决定了买房人缴纳税费的多少的关键。

网签价能不能直接放到“白菜价”，以达到完全避税的目的呢？想得太美，还是洗洗睡吧。

网签价并不是无下限。这里有一个隐藏设定，就是地区指导价，也就是地方规定的区域房产成交价格。该价格就是房产网签价格的底线。如果网签价高于地区指导价，就按照网签价格上报网签。如果低于指导价，那就只能按照地区指导价来网签了。

举个例子：比如呼和浩特如意板块的房价市场价是每平米25000元，而地区指导价格是12000元（真实指导价详询当地中介），那么，在房屋交易过程中，早就熟门熟路的房产中介就会提示买房人以1300元或12500元的价格进行网签价。

网签价和成交价，差了半套房，各项税费也少缴很多，省下一大笔，达到了合理避税的目的。

据说，有的外地炒房客早就和相关利益方达成了一致，把这一套程序摸得一清二楚，他们可以以最低的税费买到价格最适宜的房产。如今，外地炒房客早就套现离场，后知后觉想要跟风炒房的呼和浩特本地人，则损失惨重。

两年前，住建部会同人行等六部门印发通知，强调金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以网签备案合同和住房套数查询结果作为审核依据。同年，作为国家试点，呼和浩特十二个部门，就不动产信息共享进行了协调对接。

一晃两年过去了，不知道经历风雨却一直未见到彩虹的呼和浩特二手房交易市场，是否还是“原来的味道，原来的配方”……

以史为鉴可以知兴替，以“房”为鉴可以看未来。用另外一个角度解析呼和浩特楼市，关注铁口断房，关注呼和浩特房地产发展脉络。以事实断房产，欢迎老铁们关注点赞评论转发收藏！（图片来源于网络）#房产##呼和浩特##呼和浩特##呼和浩特身边事#