商办公寓可以自住吗（为什么会有商办公寓这种产品）

首先什么是商住公寓，商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

鸟瞰

术语 底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（一九九0年五月十九日中华人民共和国国务院令第五十五号发布 自发布之日起施行）

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

更具上述，商住房因为既可以用来办公，又可以用来住，并且不限购，能贷款50%首付。而且比同区域的住宅便宜，所以发展很快，涨幅也比较高。受到很多刚需或者无购房资质的客户青睐。这样也导致很多炒房客户也聚焦与商住两用。所以北京市住建委于2017年3月26号出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》进行限购，下附录摘抄内容。

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下

一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于５００平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

１、名下在京无住房和商办类房产记录的。

２、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。

２０１７年３月２６日

在这个政策下，北京的商住两用价格终于回归理性，有效的遏制了炒商办的势头。

总体商办的优势有：

1、既可以办公也可以居住。特别熟办公，目前北京的一个注册用地出租，东西城的大概在13-15万/年之间。朝阳、丰台、海淀的大概1万左右。大兴、房山、顺义、通州的也在7000-10000元/年。可能很多人要说以公司民意买房需要持有税的。持有税是年租金的12%。用外地的公司买北京的商办也可以，完全出租注册地的钱就解决了办理公司、运营公司财务做账、缴纳持有税、物业费等成本。

2、商办房的物业以及房屋的舒适对比较高，相对于普通股住宅而不是豪宅。既方便出租，又方便办公自住。并且因为价格是住宅的2/3价格，所以地段都很不错。

3、商办的价格一般是同区域的2/3价格，也就是您可以花买住宅首付的钱购买一套商办。而如果考虑住宅，同样的钱也就缴纳了首付，还需要贷款20-30年，例如贷款200万，那么您得还银行300万。如果是房地产的初期或者发展期还可以等住宅涨起来抵消还款的压力。但是目前北京市场住宅市场价格已经很高了，房价趋于稳定，想考买了住宅然后4-5年翻几倍是不可能得了。站在这个角度，买住宅除非对户口学区有需求，就没必要了。

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当然最重要的是，现在商住属于整个北京商品房的最低点，并且根据2017年3月27日的商办限购政策，未来500㎡才有上下水和房本，而北京市外来人口会越来越多，企业也会越来越多，那么小面积的商办就会越来越稀缺。

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白圭被誉为商人的祖师爷。司马迁就说：“天下言治生祖白圭。”（《史记货殖列传》）意思是说，全天下经营产业的人，都学习白圭、效仿白圭，都把白圭奉为祖师。白圭和范蠡经商投资的八字秘诀”，即“人弃我取，人取我与”。