物业包干制与酬金制之优劣比较论文 物业包干制与酬金制之优劣比较

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物业服务操作模式具有包干制与酬金制两种，但限于国内民众对物业服务的认识及物业服务行业在国内的单线发展，一直以来，包干制服务模式占据了绝对主导地位。随着物业行业的发展及民众对物业服务的认同度提高，酬金制模式将更为频繁地进入民众视野，也将逐步显现其管理优势。另外，各级政府也正逐步部署推进酬金制管理模式，为酬金制的普及奠定了有力基础。如《江苏省“十三五”物业管理行业发展规划》对外发布，“引导酬金制物业服务模式”成为重要的一个规划方向。

01

包干制与酬金制的概念

就包干制与酬金制的概念，《物业服务收费管理办法》中已作较为明确的定义。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

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包干制与酬金制两种模式的各自优势

△△包干制模式的优势

目前，很多物业管理项目都是采用包干制，一个最重要的原因就是包干制发展较为成熟，操作比较容易，易于导入实施。

于业主而言，每个月只需要根据与物业公司签订的委托合同缴纳固定的管理费用，并按照合同约定的服务标准享受物业公司提供的各种管理服务。业主无需关注物业履行过程的费用问题，不需额外支付其他费用，因此也不存在额外开支的风险。

于物业公司而言，虽然总收入相对固定，但在完成既定的管理要求和目标的前提下，为达到营利目的，甚至提高利润率，他们必须想方设法提高自身管理水平。物业公司借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式来达到缩减管理成本与管理费用的目的，从而规范对内管理、对外服务的流程。因此包干制利于倒逼物业公司引进现代管理手段与服务流程，从而促进行业的快速发展。

相比较，包干制为偏于结果和轻于过程的一种管理模式。

△△酬金制模式的优势

在酬金制模式中，物业公司更多扮演业主的管理助手角色，在业主的监督下，提供专业化的管理建议及优质的服务。业主对物业公司使用的每一笔开支进行审核控制，参与物业管理的决策和过程管理。因此酬金制模式更能体现业主的主体地位和发挥业主的主动性。

从物业费使用角度而言，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范、更透明。物业公司作为物业管理的执行机构，无权对物业费进行随意开支，其所得仅为管理酬金，物业维护的每一项支出需要经过业主同意并接受业主检查和监督。酬金制模式使物业管理费用更佳透明，更容易被业主接受。

从节约成本而言，酬金制模式因为可以规避一部分的税收，也具有一定的优势。包干制的项目，物业公司需要以物业管理收入的总额为基数进行交税；实行酬金制管理的项目，只有约定付给物业公司的酬金部分入税，物业运行成本部分则无需入税。于大项目而言，使用酬金制能节省的税费也是一笔不小的数目。

酬金制为过程管理和结果要求并重的一种管理模式。

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包干制与酬金制两种模式的各自劣势

△△包干制模式的劣势

作为相对简单便捷的收费方式，包干制方便了物业公司的同时，也造成了物业管理交易的不透明性。物业公司根据与业主签订的物业服务合同来提供物业管理服务，可以根据自身因素相对较为自由支配每月物业管理费的使用。因业主介入物业管理费用使用的程度有限，导致了双方信息不对称，使得双方信任感不强，容易出现配合上的偏差和不信任。

包干制模式下的自负盈亏也容易促使物业公司通过各种手段压缩费用和成本，从而引发服务质量的不可靠甚至大幅降低，使业主无法享受到本应该享受的服务。此点也是双方矛盾的焦点所在，也是行业迭代推进酬金制的重大影响因素。

△△酬金制模式的劣势

酬金制模式较包干制而言，具体的操作程序更为复杂，对专业的要求度更高。当业主无法进行把控时，可能需要从外聘请专业人士或专业机构进行指导顾问和审计监督，需要增加一定的管理成本。

酬金制模式虽然很大程度上维护了业主的利益，但需要业主参与日常的管理，需要更多的的协调、联络和沟通工作，增加了物业管理的间接成本。

酬金制模式的服务费用取决于业主对物业服务标准水平，标准越高，费用支出也越多，也就意味着业主支出的费用也越多，由此业主可能面临着费用超支风险（酬金制模式下，物业费的结余或者不足均由业主享有或者承担）。

就目前中国物业管理水平来看，因酬金制的管理经验有限（仅在高端物业项目或外资物业公司操作过程中稍有涉足），对酬金制的理解和研究尚不足，在过程管理中可能会出现一些问题和阻碍，被民众接受和认可尚需一定时日。

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