上海二手房核验价与真实价格相比(影响上海二手很深远)

眼下这个8月其实是一个楼市重大截点

2021年8月6日,二手市场银行放贷正式采用“三价就低”

往前倒推18天,2021年7月19日,上海宣布

上海二手房核验价与真实价格相比(影响上海二手很深远)(1)

这里面有一句

“自2021年7月19日起,对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验”

也就是三价就低的那个最低价格

原价500w的房子,可能只能按照350w的总价贷款,真实首付款也从175w,变成272w

这个变化很快给二手成交带来狂风骤雨式的改变

而核验价只是去年众多楼市调控中的一员

上海二手房核验价与真实价格相比(影响上海二手很深远)(2)

©上海买房人

从土地,到二手,再到被无限拉长的放贷周期...

站在今天这个时间节点看2021年,无疑是一个政策大年

就是这样特殊的年份,也给了我们一个超级不一样的二手市场

一年了,当我们回过头看回去年8月(8月6日三价合一)

是时候好好梳理一下了

01

成交量少是肯定的,但比你想象的还要夸张

印象中我们只知道少,但是你知道到底少成什么样么

先看下2021年那3个月数据

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看着是阶梯式的不断下滑

8月下滑一部分,9月再下滑一部分,只有7月的一半

但其实我们之前在一篇文章中说过,8月非中介成交占比陡增到历史高峰

也就是说8月的1.8w成交有很大部分是手拉手交易

而真实成交根据链家数据推算应该在1-1.4w之间,具体推演过程大家感兴趣的可以再看下这篇稿件

所以那段时间我记得大家的标题都是断崖啊、腰斩啦,其实断崖腰斩都没错

只是不是阶梯式的,是核验价后的第一个月,就立马掉下来了

这背后,核验价这项政策,确实立竿见影

往后看直到现在,二手房市场至今还不算缓过来,上个月还是没过2w

而如果以去年7月核验价为线,从2021年1月至今,月均成交量可以分为三档

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1-7月,核验价前;8-12月,核验价后;1-7月,核验价松动后

如果这三个阶段有音阶的话,你都能听到duangduangduang什么东西在重摔

如果以“一年”为单位对比呢

2021年8月至今,是核验价完完整整的一年,我们可以叫他“核验年”

那2021年8月-2022年8月,和其他年份比起来是什么存在

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感受下

和其他年份比起来,核验价这一年,成交最低

就算是2017年8月-2018年7月这一年,也比核验年多821套

这个总量,各位有什么感受么

我的中介盆友跟我说

上海平均每10个中介,成交的只有1-2个

进入核验年,10个中介里能有1个成交就不错了

02

大家最关心的可能还是价格对不对

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过去的一年,市场上的价格的真实波动情况是怎样的

这是大家最关心的维度,可能也是最神奇的维度

我们先按照正常逻辑走一遍

核验价前后,我们全市的二手住宅成交都是什么价格

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7月阶段性高峰,8月断崖下跌,差别还是蛮明显的

如果以7月为线条

➤ 1-7月网签均价:40681元/平

➤ 8-12月网签均价:38408元/平

不过核验价之后,成交价不管“主观”还是“客观”因素,价格都得降

换句话说,就算大家买的房子变得更贵了,但是合同上的网签价格照样高不了

也是在这个时候,我也见证了自己入行以来没见过的场景

核验价之前,如果我用挂牌价研究价格市场会被喷到人都站不稳

而核验价之后,挂牌价似乎比成交价离真实市场更近

同一套房子,如果核验价之前网签成交500w,核验价之后网签合同上只能写350w

而挂牌价就不同了,理论上是房东想挂多少就挂多少,实际上除去极个别胡乱挂牌观望市场的房东,大部分挂牌价的议价空间平均都在3%-5%之间

所以此时的挂牌价和成交价,是5%偏差和30%偏差的差别,挂牌价可不是更靠谱么

我们看下核验年的挂牌价变动

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去年8月,挂牌均价陡然下滑,9月更低

那句被用烂的话,市场一片哀嚎,是真的

但是和网签均价不同,这里的挂牌均价在一路下滑之后,后期还是一点一点、一步一步的在逐渐往上走

除了房东的倔强之外,这里面的价格波动可能才是更贴合真实二手市场

不过这些大数据里,有一个数据还蛮有意思的

核验年里,刚需们,价格方面有什么变化

我们将2021年每月二手成交套数TOP10小区找了出来

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这些走量小区基本位于郊环外,属于纯刚需中的刚需

整体也在下行,但是比网签均价的波动要小的多

从这一点上,我看到了核验价政策背后的一些初衷

相比纯刚需市场,被约束更多的似乎是刚需以上的市场

03

而市场上最大的改变是...

最大的改变不是量,也不是价格

而是大家最后的选择

我们先看看核验价之后的成交面积段的改变

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我们看了一下核验价前后的平均套均面积

➤ 核验价前:82.4㎡

➤ 核验价后:82㎡

是不是差别也不大

难道说这么大一个核验价政策出台,只有0.4㎡的变化么

核验价后的个别月份有的成交套均面积还上涨了

其实并不是的

越是这样的政策背景,市场成交的两极化越厉害

——大面积高端改善、小面积纯刚需齐飞

小面积是因为总价被挤压,而大面积是因为资产避险,两个方向一拉,数据波动不会大

但好在我找到一个有意思的数据,还是那个“每月成交套数TOP10小区”数据

类似这种的,可以看到成交前十基本都是走量的纯刚需

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12个月数据一拉,核验价前后是这个状态

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也是真的出乎我的意料

纯刚需,在核验价面前,8月居然拿出了更高首付,购买了更大面积,这合理么

也是这时候我想起去年链家中介跟我分享的一个成交案例

他的一个客户,本来想买的是老闵行的红旗小区

但是8月6日正式三价合一之后,就买不动了

于是客户,选择了周边更远一些、更便宜一些的解放新村这里

上海二手房核验价与真实价格相比(影响上海二手很深远)(13)

解放新村很难说是很好的盘,但是均价只要2w/㎡左右,再加上周边没有更好的选择

于是原本买3.4w/㎡红旗小区的客户,最后选择了2w/㎡的解放新村

背后就一点,需求在不断下沉

而这类客户在下沉市场也算是某种程度的降维

同样的预算,可以购买更大面积

所以你会看到成交套数TOP10数据8-9月的时候,不降反增,着实有意思

这就是一个“核验年”背后一个更真实的二手市场

04

去年这个时候

我正在申请房贷,每天睁眼第一件事就是焦虑

今天我的贷款能不能下来

因为三价就低从8月6日开始正式实行,正好卡中我的贷款审批

虽然最后结果我是幸运的,跑赢核验价政策一周

但是逃生后的后怕我一直记得

因为如果贷款有问题,我要赔房东总房款的20%,100多万

这是我第一次亲身体验到政策对每个平凡个体的威力

如果说房东和客户,就像跳交谊舞的两个人

那当这首曲子换到“核验年”的时候,大家的步伐跟以往相差越来越大

我们看到的是一个个精确到小数点后两位的数字

而真实市场是一个个家庭选择的快速流动

核验价改变了购房选择,也改变了市场预期

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