物流公司普洛斯简介（全球领先的物流地产商）

新加坡普洛斯集团(Global Logistic Properties，GLP)是全球领先的现代物流设施提 供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。公司前身是美国普洛斯集团(ProLogis)的 亚洲业务，2008 年被新加坡政府投资公司(GIC)以 13 亿美元收购，并于 2010 年 10月在新加坡证券交易所上市。本报告主要研究 GLP，即 ProLogis 原亚洲业务;如无特殊说明美国普洛斯集团，报告中的普洛斯均代指 GLP。 获取本文完整报告请百度搜索乐晴智库。

7 月 14 日，新加坡上市公司普洛斯公布中国财团 116 亿美元(160 亿新币，2016，14.7XPE，1.3XPB)成功收购普洛斯，大幅溢价收购说明中国财团极其看中公司的项目运营经验。该财团包括:厚朴投资占股 21.3%、万科集团占股 21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股 15%、普洛斯管理层占股 21.2%。

1997-2007 是 ProLogis 发展的黄金时间，公司股价从 97 年的 10 美元(前复权)上涨 至 2007 年的 48 美元(前复权)。08 年以前，ProLogis 持续激进扩张，仅 2007 年就新 启动了 191 个项目(470 万平方米)，预计总投资额 38 亿美元。

随着金融危机的爆发， 公司新落成物业招租不利，基金募集遭遇困境，导致数十亿美元的资产无法完成周转， 只能由物业管理部门代持;加之债务融资困难导致公司出现大面积资金缺口。公司股价也从 2007 年 10 月最高 66.86 美元(不复权)，一路下跌至 2008 年 11 月的 8.73 美元 (不复权)，跌幅超过 87%。

2008 年 11 月初，董事会迫使原公司董事长兼 CEO 司马景瀚(JeffreyH.Schwartz)辞 职，并任命原公司 COO Walter C.Rakowich 为新 CEO，同时宣布了一系列战略计划以 减少债务降低风险，增强公司的流动资金。除了削减派息，裁员和暂停现有 82 亿美元 项目开发计划以外的新建项目外，最重要的举措便是出售亚洲资产。百度搜索“乐晴智库”，获得更多行业深度研究报告

2008 年 12 月，新加坡政府投资公司(GIC)以 13 亿美元收购 ProLogis 在中国的全部 资产以及日本资产的 20%(注:日本资产的 80%由 GIC 持有)。中日资产是普洛斯资 产包中最优质的部分，基本未受到美国总部危机的影响，收购价格为账面价值的 93%。 此次交易完成后，普洛斯中日两国的品牌、人员不变，美国普洛斯三年内不得进入中日 两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌营运。

截止 2017 财年，普洛斯物流地产完工面积达 4110 万平米，美国、中国、日本和巴西 的面积分别为 1610 万、1750 万、470 万和 280 万平米，分别占比 39%、43%、11%和 7%;资产净值(基金管理平台的部分资产，不含潜在开发收益)达到 87 亿美元， 中国、日本、美国、巴西占据资产净值的 57%、26%、9%和 8%。

物业开发、运营、基金管理形成闭环

普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的 117 个主要城市，拥有并管理约 5,492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于 4000 余家客户的高效物流网络。通过标 准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力 的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。

1、物业开发、运营、基金管理形成闭环

普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的 117 个主要城市，拥有并管理约 5,492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于 4000 余家客户的高效物流网络。通过标 准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力 的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。

传统物流地产企业是地产开发加物业管理，自身前期投入巨大，资金负担重。普洛斯的 运作模式是，在全球范围内(1)投资建设优质高效的物流仓储设施，(2)出租给客户 并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营，收益来源于(1)租 金、(2)物业增值与(3)管理费。

地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，完成后的项目交给运营部门进行出租， 再将更加成熟物业置入物流地产基金，从而使得初期基建投资的大量资金收回来进行下 一个项目投资，与此同时基金管理部门又可通过基金管理收取管理费和分红获利，实现 了资本循环的完整闭环。

2、业绩稳健，有效抵御经济周期

2017 财年，公司实现主营业务收入 8.8 亿美元，同比增长 13.1%;归母净利润 7.94 亿 美元，同比增长 10.4%。2011 年至 2017 年，公司营业收入稳步增长，净利润基本稳 定。2014 财年，公司出售了 GLP 在日本的信托资产，加上日元相对美元走弱，使得收 入减少。2012 财年和 2015 财年，公司净利润大幅下滑，分别由于公司资产公允价值 大幅下降，以及较高的非运营损失和合营企业的公允价值下降。

(1)开发:维持高毛利率

普洛斯在全球开发高标准物流设施。2017 财年，普洛斯新开工 22 亿美元项目，完工项 目 16 亿美元，毛利 2.66 亿美元，同比增长 6%，毛利率 28%。

(2)运营:超过 90%的出租率

除了物流设施，普洛斯为客户提供物流解决方案。公司通过专属技术和广泛网络帮助客 户改善供应链、提高效率，最终降低约 20%的运输成本。2017 财年，公司中国、日本、 美国、巴西物业出租率为 87%、99%、94%和 92%，综合出租率 92%。

以公司中国最大的客户之一京东为例，2012 财年京东在公司租赁面积仅为 2.7 万平方 米，2017 财年京东租赁面积达到了 75 万平方米(京东仓储面积约 560 万平方米，租 赁普洛斯面积约占 13%)，CARG 达 94%。

(3)基金管理:盈利性最强的业务

截止 2017 财年，公司基金平台共管理 387 亿美元资产，基金管理费为 1.81 亿美元， 包括 1.26 亿美元资产管理费和 5500 万美元开发&并购费用。2012-2017 年，公司管理 基金规模复合增速达到 72%。2017 财年，基金管理费占公司主营业务收入的 19%，是 盈利能力最强的业务。

(1)主要客户:物流、零售、制造业

截止 2017 财年，公司已有 400 多优质客户，主要客户分为三大类:一是物流业:如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业:通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。 三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业大都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施， 全球 1000 强企业中近半数是其客户。

以中国市场为例，普洛斯前五大客户是百世物流、京东商城、德邦物流、唯品会和中国 外运，分别租用普洛斯中国 6%、4.3%、2.6%、2.6%和 1.6%的仓储面积。其中，百世 物流和德邦物流是国内领先的快递和零担物流企业，京东、唯品会、亚马逊则是中国领 先的电商企业。

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