什么样的公司可以发行reits（200多万人持有的REITs产品）

时光飞逝，REITs的发展已走过两轮春秋。从试点的满怀期待，到首批产品上市的激动人心，再到配套税收优惠政策的鼓舞，一晃就来到了近期的扩容细则和即将到来的限售份额解禁。随着政策不断深化，多方积极布局，REITs工作的推进促使基础设施投融资进入良性循环，为此万亿级市场持续注入鲜活力量。REITs自发行以来获得了客官们的热情关注，值此两周年之际，富二梳理了几个关键词，让客官“温故知新”了解透这类备受瞩目的产品。

什么是REITs？

REITs，即“不动产信托投资基金”，1960年起源于美国。2020年4月30日，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布，标志着基础设施公募REITs产品在我国正式启航。

别听REITs名称“洋气”，富二让客官简单理解就是“以基收租”。REITs因其底层资产可以投资基础设施项目，所需资金量庞大，之前在美国只有名门望族或者是大型金融机构才买得起，REITs的重要意义就是第一次将商业地产的收益分享了普通美国人。而在我国的REITs项目，可以理解为，买了REITs就等于按比例“收”过路费和产业园租金。

2021年6月21日首批9只公募REITs上市交易，其中就包括富二家的富国首创水务公募REIT。翻看首批9只的底层资产，分为产权类和特许经营权类，具体包括收费公路、产业园、仓储物流及污水处理这四大基础设施类型，上市之后深受投资者喜爱，一度呈现“供不应求”的状态。于是在去年12月，第二批中2只公募REITs产品相继上市；今年4月，又一只高速公路为底层资产的公募REITs发行上市。

Wind数据显示，截至2022年5月11日，已有12只公募REITs产品在沪深两市上市，另有3只新产品正在申报中。此万亿级市场正在快速发展。

关键词一：价格全部上涨

REITs两周年，成绩单必然是绕不开的话题，二级市场表现如何？

Wind数据显示，截至2022年5月11日，首批上市的9只公募REITs产品中最多的涨了51.68%（含上市首日），已上市的12只公募REITs全部上涨。

自REITs上市后，备受投资者瞩目及追捧，此类产品在二级市场市场上经常溢价，投资者的热情溢出了屏幕。

作为理性投资者，咱也不能被标题党吸引，公募REITs的投资价值不能光看二级市场的价格，以防不理性追涨造成投资损失。投资公募REITs还是要关注其底层资产的内在价值，富二还是得说说公募REITs是怎么为大家赚钱的。

与股票、债券、普通公募基金不同，公募REITs的资金投向、收益来源和产品定位需区分对待。

展开说说，即公募REITs的资金投向基础设施项目，虽然可以和股票一样在二级市场交易，但不同于股票的是，公募REITs底层资产较为稳定，且有严格的强制分红机制，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

虽不像债券一样有固定利息回报，也没有主体信用担保，但公募REITs产品底层资产透明，同时凭借强信用的资产运营管理机构和基金管理人丰富的投资管理经验也具备项目运营的保障。

基础设施公募REITs收益来自基础设施项目运营产生的现金流收入，产权类的项目还可能获得资产增值收益。基础设施项目运营收益的主要影响因素包括项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。体现在招募说明书和年报里，就有两个关键指标需注意。

1、净现金分派率：

听起来有点拗口，简单来说，净现金分派率就是用项目收益中可以分给投资者的钱除以你买REITs的价格，这个指标可以关注下REITs的定期报告中披露的数据，算算自己能拿到多少。

2、内部收益率：

也就是我们常说的IRR，就是假设刚开始发行这只产品的时候你就买了，并且一直持有至产品到期。那么存续期间它产生的现金流折现等于你买入成本时候的折现率就是我们说的内部收益率。参考这个指标就可以大概知道一下该REITs产品的底层资产盈利情况如何了。

根据以上指标可以判断REITs的投资“性价比”，也就不会单纯地被二级市场的高价诱惑了。

富国首创水务REIT基金经理李盛说，“公募REITs基金的收益来源完全是基于底层基础设施资产产生。因此，该类基金是属于权益型基金，其具备两个主要的特点：一是稳定性与成长性兼顾：REITs产品稳定的现金分派率保证产品具备相对稳定的回报水平，同时产权类资产还保留了分享底层资产增值的可能性，有效对抗通胀风险；二是从公募REITs与股票、债券相关性低，该类资产加入资产配置组合中可有效分散组合整体的风险。

此外，公募REITs试点阶段，整体产品供给规模较小、流通量有限，吸引了较多投资者的追捧，存在一定的炒作行为。在此也特别提示投资人，要深刻认识公募REITs产品的特性，避免盲目追涨杀跌。”

关键词二：即将扩容

今年4月15日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》引发市场热议。征求意见稿明确了上市公募REITs产品新购入基础设施项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

目前，发改委958号文已明确交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施（包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目）、保障性租赁住房以及AAAAA级旅游景区等均属于试点行业。公募REITs的发展领域或将逐步拓宽。

富二家已经具备了首批REITs产品的管理经验，未来，无论是在制度及规范、团队建设、资产的储备方面，已经为此做了充足的准备。

关键词三：限售解禁

公募REITs首发时的投资者类别丰富，包括战略投资者、网下投资者和公众投资者。

以富国首创水务REIT为例，战略投资者包括“首创环保”和其他专业机构投资者。这里给大家解释一下，首创环保作为战略投资者初始认购首发募集份额的51%，且在该基金投资项目的特许经营权期限内不得转让，基金份额持有期间不允许质押；而其他专业机构投资者作为战略投资者在首发时认购了基金募集份额的25%，且持有自上市之日起不少于12个月。

所以说，到 6月20日，上述其他专业机构投资者持有的公募REITs份额期满12个月，符合解除限售条件。限售迎来解禁，不排除首批产品部分战略投资者限售份额解限后二级市场价格出现一定波动。届时客官要关注相关公告及二级市场价格，以理性看待公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

关键词四：广阔未来

那么，按照国外经验，REITs的未来前景如何？

根据专业机构全美不动产投资协会（Nareit）的统计，目前全球已有44个国家和地区推出了REITs制度。截至2021年12月31日，全球已上市的REITs市值约2.9万亿美元，其中美国已上市的REITs总市值约2万亿美元，约占REITs全球总市值的68.4%，是全球最大的REITs市场。与国内不同的是，美国REITs种类繁多，包括商业零售类、住宅类、办公楼类、医疗类等，其中以商场、购物中心为代表的商业零售类地产占比最高。

虽然我国公募REITs尚处于起步阶段，但相关研究表明，随着我国经济的高速发展，高速公路、铁路、机场、港口、产业园、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等基础设施资产体量巨大。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示：“随着公募REITs的扩募扩容、投资者对公募REITs市场更熟悉和理性，公募REITs作为居民资产配置的又一选择，未来发展潜力巨大。”

我国公募REITs的发展任重而道远。公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨也是因为一定的业绩支撑，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

对于客官来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，才是公募REITs作为投资产品的“角色定位”，在资产组合中适当加入REITs，有机会在降低波动率的同时争取相对更高的收益。

#515全国投资者保护宣传日#

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