昆明田园综合体可行性研究报告（XX城市综合体可行性研究报告）

总 论项目背景与概况

1、项目名称：

***国际项目

2、承办单位概况

单位名称：***房地产开发有限公司

单位性质：有限责任公司(国内自然人独资)

注册资金：壹仟万元

单位住所：

业务范围：房地产开发、销售

法定代表人：

企业负责人：xx，男，****年**月**日出生于 。现年 岁，自****年起从事房地产业，****年创建***房地产开发有限公司，任 。

建设单位简介：***房地产开发有限公司是经淮北市工商行政管理局批准成立的一家集房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员27人，其中高级职称3人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为 万多平方米。

2012年10月，由睢溪县委领导带队考察组一行对***国际项目建设意向单位***房地产开发有限公司进行了为期3天的考察。通过考察一致认为***房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把睢溪县高尚国际项目建设成为理想中的人文和谐小区。

3、可行性研究报告编制依据

（1） 与委托方签订的咨询协议；

（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（1） （第三版）》；

（4） 《城市房地产开发经营管理条例》；

（5） 《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对睢溪县高尚国际项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把基础建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。淮北市房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

濉溪地处皖北，属于承东启西的中部地区，恰逢“中部崛起”战略的实施。外部条件的优化和自身优势的释放，濉溪面临着一次重要的发展机遇。2005年10月濉溪县人民政府开始组织编制濉溪县新一轮的城市总体规划。规划对濉溪县域城镇体系、城市性质、发展目标、发展方向、发展规模、经济及产业发展、空间布局结构等要素准确定位，提出未来濉溪建设的发展目标和阶段目标。

规划从区域宏观层面展开，分析濉溪的区域关系和区域优势，提出经济融入、产业倾斜和分阶段发展的规划理念，依托淮北，整合并高效利用濉溪现有资源，创造更好的发展空间和环境，构筑濉溪总体发展框架，提升濉溪在皖北经济发展中的综合竞争力。

重新确定城市发展目标及战略。

调整完善县域城镇体系，推进城镇化战略，促进区域协调稳步发展。

明确县城的城市性质和区域职能，适应社会经济发展战略，协调好濉溪城区与淮北市区的关系。

确定城市用地发展方向，优化城市功能布局，保护和利用景观资源，突出城市特色。;组织处理县域交通网络与县域城镇发展的关系，完善城区内部交通网络，协调城区道路系统与用地布局的关系

推动产业升级，发展重点工业；大力发展劳动密集型产业，实现产业发展与城镇发展一体化；以商贸流通和旅游业为突破口，加快发展现代服务业。

县域城镇空间发展采用以濉溪城区为主中心，临涣为次中心，以百善、南坪和五沟为重要节点，形成“三角形”中心城镇布局框架，带动县域城镇发展。

规划城镇体系结构为“双心、三点、四轴、四区”。双心：县城——全县政治经济文化中心；临涣——县域副中心；三点：百善、南坪和五沟作为县域经济发展的三个重要支撑点，在政策上予以倾斜，重点培育；四轴：根据区域交通基础设施的建设情况和现有城镇之间的发展联系情况，在县域内规划两条城镇发展主轴和两条城镇发展次轴，规划相应提升位于发展轴线上的道路等级；四区：以县城为中心的北部经济区；以百善镇为中心的中部经济区；以临涣镇为中心的西部经济区；以南坪镇为中心的南部经济区。

确定濉溪县是以加工型产业和高技术产业为主的现代工业生产基地，淮北市区的重要组成，现代化的城区，濉溪县的生产生活服务中心。

调整完善旧城，改造老城，实施向西跨河发展新区，为合理的城市空间结构打下基础；综合安排城市用地，发挥各类用地的集聚效应；挖掘城市特色和亮点，在城市总体布局上予以体现和强调；

规划充分利用自然水体和林带，并贯通水系，形成丰富的城市开放空间，为建设生态城市打下基础。丰富城市功能的构成种类，合理安排大型公建、大型商业设施、文教体卫用地、休闲旅游区，提高城市的吸引力和影响力。

城区以满足区域经济发展要求为出发，利用新濉河、符夹铁路、乾隆湖、经济开发区，形成旧城、老城、城东休闲区、城西北新区、城西工业区协调发展的组团式格局。

近期建设规划的重点主要围绕三方面的目标展开：建设大型公建，完善基础设施，提升城市整体服务功能；开发市场，经营城市，提升城市知名度；优化城市环境，塑造精品工程，提升城市形象。

睢溪县高尚国际项目符合睢溪县城市建设总体规划，贯彻了睢溪县城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动力就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为睢溪县重点商住综合体建设项目工程之一，将为增加睢溪县当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于濉溪县城中心区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO 及 LOFT 高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。

睢溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一辖县。县城依市而建，下辖11个乡镇和一个省级经济开发区，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈的重要组成部分。东部的区位，西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使睢溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。本项目位于睢溪县城中心区域，北边为溪河路，南边为浍河路，东边为烈山路，紧邻睢溪县汽车客运中心，睢溪县政府在项目西北方向，睢溪二中在其正北方位，该校为全国各高等院校输送本科生2000多人。

7、预期目标

睢溪县高尚国际项目拟建住宅 79213 平米，包括四栋 24~33 层的高层住宅。拟建商业 113076 平米，包括一栋 18 层的 SOHO，15884 平米；一栋 13 层 LOFT，7086 平米；3~4 层商业 81415 平米；以及 2层住宅底层商业 8691 平米。

项目位于濉溪县城中心区域，为居住和商业综合用地。将溪河路和烈山路商业价值最高的城市界面留作商业界面，SOHO 及 LOFT 高层建筑沿商业界面布置，丰富城市轮廓线，增强项目的标志性。住宅布置在西南侧相对安静的区域。

8、主要建设规划

①、建筑功能：本方案东北侧沿街为商业区，西南侧为住宅区。

沿溪河路商业以超市、百货为主，顶层为影院与宴会厅。沿烈山路商业以一条商业内街为主轴，串联各个商业单体。商业街西北角坐落一栋 18 层 SOHO ，商业街南侧坐落一栋 13 层 LOFT，增强项目的标志性。

住宅区为 24~33 层高层住宅，底层商业两层，沿住宅区四周布置。

②、建筑退界：建筑北侧退溪河路红线 20 米；东侧商业主界面退烈山路红线 19.5 米；西侧建筑退用地红线 26 米；西南侧高层住宅退用地红线 8 米，底层商业退用地红线 5 米，满足规划要求。

③、地下车库：本地块停车位要求较高，采用两层地下车库和地面停车相结合的方式，满足停车要求并兼作人防。地下车库总建筑面积约 50697 平米，其中机动车库 44138 平米，非机动车库6559 平米。地下二层局部设置人防。商业用地下车库与住宅用地下车库通过管理方式分离。商业机动车停车按照每百平米 0.5 辆配置，住宅机动车停车按照每百平米 0.5 辆配置，LOFT 和 SOHO 机动车停车按照每百平米 0.8 辆配置。商业非机动车停车按照每百平米 3 辆配置，住宅非机动车按照每户 2 辆配置。

④、建筑高度：本案建筑设计高度均小于 100 米。

⑤、交通： 商业区的机动车出入口设置于基地西侧道路的南北两端，住宅区的机动车主要出入口设置基地西侧中间位置小区主入口处。

⑥、消防分析：本基地内建筑周边有消防通道，宽度及转弯半径均满足规范要求。

在商业区消防车可由城市道路进入商业街形成进行有效消防环道和扑救面。通道净宽及净高均满足要求。住宅的消防登高面均设置在建筑一侧，并离建筑的间距不小于 5 米。

⑦、疏散楼梯：疏散楼梯的设置及距离控制均满足规范要求。

⑧、景观设计：本项目以绿色建筑为设计目标，通过基地内大片绿化，屋顶花园等多种类型的建筑绿化，实现建筑外观与内在的真正“绿色化”。地块内景观分为商业景观及住宅小区景观。商业景观以沿街绿化、小品、喷泉为主；小区景观以集中绿化，景观步道结合凉亭小品以及康乐设施为主。商业顶部的屋面绿化，与地面绿地结合形成三维绿化的整体绿色环境氛围。不仅解决了建筑屋顶的保温节能要求，同时提升了屋顶的绿化效果和整体环境品质。

1.2主要技术经济指标

1.3问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及淮北市的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

睢溪县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章 项目投资环境与市场研究

2.1 投资环境分析

1、 2013年经济形势及房地产政策对房地产市场的影响

2013年2月20日，温家宝主持国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。2月28日，国五条细则出台，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。主要调控措施为两个方向：

第一、完善稳定房价工作责任制。省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。通知要求，各地要按照保持房价基本稳定的原则，在一季度制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

第二、坚决抑制投机投资性购房。所有新建商品房和二手房都列入限购范围；对外地人买房限制更严格，审查更严厉。购房人不具备购房资格的，签订的购房合同必须解除；对伪造证明材料、骗取购房资格的，要严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究法律责任。

在房贷方面，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。

住建部明确2013年楼市政策“要点”：

2013年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。

商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。

一方面要坚决抑制投机投资性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

2013年要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。

2013年各地要继续编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

2013年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。

2013年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。

2013年整体经济形势继续回稳的趋势及中央进一步加大对房地产调控的政策，将对房地产市场发展产生的影响：

信贷环境将进一步好转

无论是中央经济工作会议还是央行年度工作会议，对2013年的货币政策定调都是稳健：2013年要继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。这意味着2013年整体信贷环境将较2012年进一步好转，首套房利率优惠、贷款保障按时到位将会继续。

房地产政策整体继续从严执行，但不排除有加码的可能

中央经济工作会议提出，要继续坚持房地产调控不动摇和继续加强保障性住房建设和管理，释放出清晰的信号，即未来房地产调控决心不会变，力度不会减；从住建部、国土部的年度工作会议中，也明确重申继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调，监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。当前房地产市场调控已经取得一定成效，房价已于12年下半年反弹，且反弹力度不断增大，在此背景下，再次重申意味着2013年限购、限贷等政策将会继续执行，巩固调控成果；如果房价出现反复，超过中央容忍程度，则不排除进一步出台限制性政策。

2013年商品房市场成交将延续活跃势头

国家在严厉打击投机投资性需求的同时，对于首套房和自住型需求仍是予以鼓励和支持的。2012年下半年以来的楼市持续活跃的态势仍将延续，这从2013年1月份的楼市成交依然火爆便是印证。

2013年房价将整体继续看涨

分城市来看，由于近两年一、二线中心城市受楼市调控的影响较大，房价涨幅有所压制，一旦市场回暖，将有可能出现强烈的补涨效应，近两个月一线城市房价的加速上涨对此已有所体现。三、四线城市，由于市场本身正处于发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，热点城市涨幅有可能扩大，而大部分三、四线城市由于供大于求的情况仍然比较显著，房价上涨空间不大。基于目前房价加速上涨态势，预计2013年楼市调控政策有可能进一步升级，否则将难以控制一线城市和少数二线城市的房价涨幅。

2013年房地产开发投资有望回升至20%以上

首先，2012年房地产投资累计稳步增长，2011年1000万套和2012年700万套保障房新开工的结转效应依然存在，将使2013年保障房投资继续维持在高位；其次房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，商品房投资将延续企稳回升态势，但由于新开工目前仍为负增长，短期投资增长的幅度有限。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2012年，淮北市经济与社会发展状况

国民经济较快发展。初步核算，全年实现地区生产总值620.5亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%。其中，第一产业增加值51.4亿元，增长5.7%；第二产业增加值410.3亿元，增长14.9%；第三产业增加值158.8亿元，增长11.3%。三次产业结构为8.3：66.1：25.6。按常住人口计算，人均GDP达到29278元（折合4638美元），比上年增加3053元。

市场物价温和上涨。全年居民消费价格上涨2.2%，分别低于全省和全国平均水平0.1和0.4个百分点。构成居民消费的八大类商品价格全面上涨。其中食品类价格上涨3.9%，烟酒类和衣着类价格均上涨2.1%，交通和通信类价格上涨1.8%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.2%，医疗保健和个人用品类价格上涨1.0%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.6%，居住类价格上涨1.2%。全年商品零售价格上涨2.0%。工业生产者出厂价格下降2.3%；工业生产者购进价格上涨1.4%，其中燃料动力类价格上涨4.2%。

就业规模不断扩大。全年新增城镇就业岗位76965个，10648 名下岗失业人员实现再就业。年末城镇人口登记失业人数19666人，城镇登记失业率控制在4.2%以内。我市被国务院授予“全国创业先进城市”。年末全市从业人员113.5万人，比上年增加0.5万人。其中，第一产业38.9万人，比上年减少0.6万人；第二产业39.2万人，比上年增加0.5万人；第三产业35.4万人，比上年增加0.6万人。非公有制经济快速发展。全年非公有制经济实现增加值255亿元，按可比价格计算，增长18%；占全市生产总值的比重为41%，比上年提高1个百分点。全年新增个体工商户15382户，新增从业人员58659人；新增私营企业1777家，新增注册资金46.6亿元。年末全市实有个体工商户54823户，从业人员18.2万人；实有私营企业7903家，注册资本218.4亿元。

工业支撑地位突出。全年全部工业完成增加值377.1亿元，比上年增长15.2%。工业占全市GDP的比重达到60.8%，对全市经济增长的贡献达到70.2%，拉动全市GDP增长9.3个百分点。全年新增规模以上工业企业125家，总数达到632家；规模以上工业增加值比上年增长17.4%。全年规模以上工业企业实现主营业务收入1664.9亿元，比上年增长24.4%；实现利税147.8亿元，增长5.9%，其中利润75.2亿元，增长11.6%。工业经济效益综合指数229.4%，比上年提高10.9个百分点；产品产销率99.4%，比上年提高0.15个百分点。

建筑业快速发展。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业55家，从业人员50580人；全年完成建筑业总产值83.4亿元，增长32.5%；实现工程结算收入81.7亿元，增长23.4%，竣工产值55.9亿元，增长43.4%；建筑业劳动生产率21.6万元/人。全年房屋建筑施工面积297.2万平方米，竣工房屋面积114.5万平方米。

投资规模继续扩大。全年在建施工项目788个，其中新开工项目598个，计划总投资1334.5亿元。全年完成固定资产投资总额577.2亿元，增长28.2%。其中城镇投资549.9亿元，增长27.6%，农村非农户投资27.3亿元，增长42.7%。分产业看，第一产业投资7.4亿元，下降19.1%；第二产业投资350.7亿元，增长23.5%；第三产业投资219.1亿元，增长39.7%。全年工业完成投资350.5亿元，增长28.6%。其中采矿业投资58.3亿元，下降16.7%；制造业投资271.6亿元，增长38%；电力行业投资20.6亿元，增长175%。全年房地产开发投资109.3亿元，增长64%；商品房屋销售面积117.5万平方米，比上年下降14%；商品房屋销售额49.2亿元，下降2.8%。

全年保障性安居工程住房施工套数35343套，其中本年新开工14205套，竣工7363套。

重点项目建设扎实推进。全年全市325个重点建设项目完成投资387.4亿元。邹庄煤矿竣工，安徽矿机、百特电机等重点项目建成投产，泗许高速淮北段建成通车；大唐虎山发电厂、大润发二期、职教中心等在建项目加快推进；天裕高端铸件循环经济产业园、平山电厂等项目前期工作正加快推进，已具备开工条件。市新政务中心通过省级立项审批；符夹线扩能改造和客车联络线项目已进入可研编制阶段。

消费市场平稳发展。全年实现社会消费品零售总额171.7亿元，比上年增长16%。分城乡看，城镇消费品零售额140.3亿元，增长16.2%；乡村消费品零售额31.4亿元，增长15.2%。分行业看，批发和零售业分别实现零售额12.9亿元和133.6亿元，分别增长14.7%和15.7%；住宿和餐饮业分别实现零售额1.2亿元和24亿元，分别增长12.9%和18.7%。商贸服务设施加快建设。红星美凯龙、国购广场等项目开工建设，乐天玛特、淮海建材大市场、城市广场二期、韩国商贸城等项目建成或即将建成投入运营；皖北煤电翔宇物流建成并投入运营。

园区建设取得新进展。淮北经济开发区、濉溪经济开发区、临涣工业园等6个省级经济开发区（工业园区）已建成面积57.5平方公里，聚集各类企业685家，其中规模以上工业企业356家。全年开发区实现工业总产值790亿元，增长39.2%;工业增加值192.6亿元，增长29.2%；实现税收33.8亿元,增长28.4%。

财政收支整体平稳。全年完成财政总收入101.1亿元，比上年增收 10.7亿元，增长11.9%。其中，地方一般预算收入完成51.9亿元，比上年增收13.8亿元，增长36.2%；上划中央收入完成48.2亿元，比上年减收2.9亿元，下降5.7%；出口货物退增值税完成1.1亿元，下降12.2%。分级次看，市级财政收入78.1亿元，比上年增收7.8亿元，增长11.1%；濉溪县财政收入23亿元，比上年增收2.9亿元，增长14.7%。全年完成财政支出108.5亿元，比上年增长24.3%。

金融信贷规模扩大。年末全市金融机构各项存款余额787.7亿元，比年初增加92.3亿元，比上年增长13.3%；其中居民储蓄存款余额424.6亿元，比年初增加74.6亿元，增长20.1%；金融机构各项贷款余额508.6亿元，比年初增加102.9亿元，增长25.4%。金融存贷比达到64.6%，比上年提高6.2个百分点。

人口保持低速增长。全年人口出生率12.38‰，人口死亡率5.47‰,人口自然增长率6.91‰。年末全市户籍人口218.3万人，其中非农业人口94.9万人，农业人口123.4万人。年末常住人口212.3万人；城镇化率57.2%，比上年提高1.5个百分点。

城乡居民生活水平提高。全年城镇居民人均可支配收入20360元，比上年增收2484元，增长13.9%；人均生活消费支出15207元，增长18.8%，其中食品支出6039元，增长8.5%，衣着支出1665元，增长24.1%，教育文化娱乐服务支出2151元，增长69.5%。城镇居民家庭恩格尔系数为39.7%。城镇人均住房建筑面积26.8平方米，比上年增加1平方米。

2012年，睢溪县经济与社会发展状况

经济持续较快增长。全县实现地区生产总值168.9亿元，比上年增长17.5%，其中：第一产业增加值35.5亿元，增长5.9%；第二产业增加值93.2亿元，增长25.6%；第三产业增加值40.2亿元，增长10.4%。人均地区生产总值15736元，比上年增长21.7%。从产业结构看，三次产业构成由上年的22.4:52.9:24.7调整至21.0:55.2:23.8，第二产业占比较上年提高2.3个百分点，其中工业对经济增长的贡献率达74.1%。财政总收入占GDP比重13.4%。

农村经济平稳发展。全县农林牧渔业总产值59.73亿元，按可比价计算比上年增长6.2%，其中：农业总产值36.09亿元，增长4.4%；林业总产值1.36亿元，增长18.7%；牧业总产值18.73亿元，增长6.3%；渔业总产值1.65亿元，增长6.8%；农林牧渔服务业总产值1.90亿元，增长15.6%。

工业生产快速增长，经济效益稳定提高。全县规模以上(年主营业务收入2000万元及以上)工业企业199家。全年实现工业总产值294.7亿元，比上年增长17.1%；规模以上工业企业增加值增长32.5%。全县规模以上工业实现主营业务收入340.4亿元，同比增长15.8%；利润总额19.7亿元，增长49.3%；利税总额30.9亿元，增长33.7%。

建筑业保持较快发展。全县资质等级以上建筑企业10家，建筑企业完成增加值9.7亿元，比上年增长11.1%。房屋建筑施工面积61.7万平方米，增长6.9%；房屋竣工面积54.3万平方米，增长20.9%。

投资保持较快增长。全年固定资产投资完成164亿元，比上年增长32.3%；其中城镇固定资产投资155.2亿元，增长31.4%。全部固定资产投资中，一产完成投资1.4亿元，下降29.1%；二产完成投资99.0亿元，增长28.3%，其中工业投资99亿元，增长29.6%；三产完成投资63.4亿元，增长42.8%。房地产市场快速发展。全年房地产开发投资完成22.7亿元，比上年增长36.5%。

大项目对投资规模支撑作用明显。全年全县亿元以上建设项目69个，增长46.8%；完成投资94.3亿元，增长61.7%，占全部建设项目投资的57.5%。当年新开工项目拉动作用较强。计划总投资超亿元的新建项目39个，比上年增加12个，新开工项目本年完成投资52.4亿元，增长104.5%，拉动投资增长21.6个百分点。

消费市场较快发展。全年实现社会消费品零售总额46.8亿元，比上年增长15.9%。从规模看，限额以上单位实现零售额12.4亿元，增长40.3%；限额以下单位实现零售额34.4亿元，增长8.8%。从商品零售类值看，基本生活类商品仍是消费持续增长的稳定动力。从发展速度看，居住及其相关商品增长较快。建筑及装潢材料类商品零售额增长79.1%，家具类商品零售额增长99%。

财税收支较快运行。全年实现财政总收入23.01亿元，比上年增长14.7%。地方财政收入11.8亿元，增长49.6%。各项税收21.5亿元，增长11.6%。全年财政支出35.7亿元，增长22.0%。其中，教育支出7.3亿元，增长0.3%；医疗卫生支出4.7亿元，增长22.4%；农林水事务支出4.6亿元，增长27.3%；科学技术支出0.4亿元，增长12.8%。

人口发展保持稳定。年末全县户籍人口107.3万人，比上年减少3.8万人，其中：男性55.3万人，减少1.6万人；女性52.0万人，减少2.2万人。当年出生人口18798人，死亡人口7706人。

居民收入较快增加。全年城镇在岗职工平均工资40344元，比上年增长19.6%。农村居民人均纯收入7034元，比上年增加934元，增长15.3%。

社会保障能力提升。年末，全县共有收养性社会福利单位23个，拥有床位2985张。全县城镇基本养老、医疗、失业参保人数为3.5、3.9和1.1万人。参加农村新型合作医疗的人数96.1万人。农村社会养老保险参保居民52.5万人。

民生工程落到实处，人民生活持续改善。全年民生投入10.52亿元, 其中县级配套资金1.67亿元，重点实施了33项民生工程。发放城乡居民养老保险金1.5亿元、农村低保对象补贴4980万元、五保户补贴1239万元、家庭困难学生补助1200万元。

2.2区域房地产市场分析

1、睢溪县房地产市场区域分布及特点

① 老城区板块

主城区为睢溪县城区东部，是老的商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的影响而不同，老城区比较有代表性的有领上春城、九点阳光等。

主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主。

② 新城区板快

新城区位于睢溪县中心区域，是睢溪县新的行政、商业、金融、文化教育中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。睢溪县市民对新城区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施完善，生活便利程度较高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为睢溪县市民购房置业的首选区域。

主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。

③ 开发区板块

相对其它两个区域而言，开发区处于县城西部，虽然离县城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。

主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额。

2、睢溪县房地产市场概况

2008年以后，睢溪县房地产市场步入快速发展阶段，房地产投资迅猛增强；睢溪当前共有房地产项目30个左右，其中在售楼盘近20个，市场竞争较为激烈。

房地产市场需求处于平稳增长：随着睢溪城市化进程的快速发展，睢溪近几年内将会有大量的农村人中进城居住与就业，这些无疑会为房地产市场的销售与租赁增加一剂强心针，投资与自住相结合，保证了未来几年内睢溪的房地产市场处于一个快速健康发展的市场。

当地房价低，需求增加：由于睢溪紧靠淮北市，且住房价格远远低于淮北市，属于房价的低值洼地，睢溪是劳务输出大县，外出务工人员更愿意在县城置业。

房地产市场进入产品与服务竞争阶段：随着铭城花园、海通财富的入市，提高了睢溪县人民对小区产品、物业、环境和配套规模的需求，购房者不仅仅在价格上作比较，对小区产品、物业、环境和配套都会作为主要比较对象。

市场不断扩大带来机会：到规划至2020年，形成“双心、三点、四轴、四区”。城区面积不断扩大，随着产业的升级和城镇化的加速，未来的数年里，睢溪的房地产市场需求非常庞大，前景非常广阔。

3、睢溪房地产市场特征分析：

综上所述，我们可以对近几年睢溪房地产市场的特征总结如下：

① 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

② 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

③ 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

④ 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。

4、2014年睢溪楼市分析

① 睢溪房地产市场走势

随着国家宏观调控政策的贯彻落实，睢溪2014年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：

1）房地产开发投资增长回落趋稳。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90-120平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。

3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。

② 2014年睢溪楼市走势

对睢溪房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至2500点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2014年后楼市房价依然有一定的上涨空间。

2.3销售预测

1、项目需求分析

本项目所在睢溪县是淮北市唯一辖县,人口众多,交通发达,但主城区尚没有一个具有一定规模的高档商住综合体,在这里工作和经商的人很多,汽车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房和消费的要求越来越高，而本项目地处睢溪县城区中心地段，项目将利用其良好生态和区位优势在睢溪县城区打造出一个人文共生的生态示范综合体，以创新的开发理念和居住生活方式打造睢溪县城高品质、高标准、不可复制的城市融合体，使其成为睢溪人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为睢溪县城区的高档城市融合体，销售目标客户群定位如下：

① 一类客户：企事业单位职工

睢溪县城经济资源：依托“一白”“一黑”，经济高速发展。“一白”：睢溪“口子酒”闻名全国，其酿酒历史已有2600多年，白酒已成为睢溪县的支柱产业；“一黑”：濉溪县资源丰富，是全国煤炭储量最丰富的县份，已探明煤炭资源储量达60亿吨，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨。县属煤矿年产原煤百万吨以上。两大行业的崛起推动了睢溪经济的高速发展，居民收入增加，购买力增强。煤矿工人和从事酒类经营的人成为睢溪的富裕阶层，也成为了睢溪乃至淮北的购房主力军。

② 二类客户：周边的私营业主

项目毗临睢溪汽车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在汽车站商贸城、商业步行街、建材市场、世纪商城、城南菜市场等几大睢溪主力批发零售市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都分散居住，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决自身经营和亲人居住问题。

③ 三类客户：周边学校老师

睢溪县学校众多，从幼儿园到中学皆而有之，如与本项目隔路相望的睢溪县第二中学更是全国有名的重点中学，每年都要向全国各类高校输送本科生2000多人。众多学校从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。

④ 四类客户：睢溪县公务员

睢溪县公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于老城区缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而本项目的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从四周重新转移到城区的中心。

⑤ 五类客户：睢溪在外地成功人士

目前睢溪县乃至整个淮北，大型规模的高档城市综合体都罕有，对于在外工作的睢溪县人士回家乡投资、购房，一定选择景观好、品质高的综合社区，作为睢溪县唯一的高档城市综合体，高尚国际无疑是该部分金字塔高端人群的投资、置业首选。

睢溪人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意回当地投资、置业，一方面是为了回报家乡，为家乡经济发展作贡献；另一方面也是考虑改善父母和家人的生活，逢年过节回家能有一个好的居住环境。

⑥ 六类客户：各下辖乡镇成功人士

“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对高尚国际城市综合体的销售也将起到很大的促进作用。

⑦ 七类客户：各地房地产投资人士

睢溪房价目前在全国来讲都偏低，2012年全国商品房和住宅销售均价分别为5791元/平方米和5430元/平方米， 睢溪现在的水平还不到5000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来投资、购买。

1、 销售计划

鉴于目前高尚国际城市综合体项目进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

① 销售量

总建面积266081.4㎡，可销售额约383240.97万元；

② 销售进度

本项目预计2015年6月初开盘：

l 开盘后三个月内，即至2015年9月底，完成总销售任务的6 %，销售金额约23276.65万元；

l 开盘后六个月内，即至2015年12月底，完成总销售任务的13%，销售金额约48025.64万元；

l 开盘后12个月内，即至2016年6月底，完成总销售任务的33%，销售金额约127262.19万元；

l 开盘后18个月内，即至2016年12月底，完成总销售任务的67%，销售金额约258196.29万元；

l 开盘后24个月，即至2017年6月底，完成总销售任务的95%，销售金额约366008.46万元；

l 开盘后27个月，即至2017年9月底，完成总销售任务的100%，销售金额约383240.97万元。

2、 销售收入预测

1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，睢溪目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2012年全市商品房住宅均价为4200元/平方米，睢溪的均价为3950元/平方米，低于全市平均水平。从周边区域了解到部分城区前三季度商品房均价，相山区为4500元/平方米，烈山区房产均价为4300元/平方米，杜集区新建商品房平均销售价格为3600元/平方米以上。从单纯的数据来看，睢溪的房屋均价低于相山区、烈山区，略高于杜集区，处于中等水平。

近几年来，睢溪县经济高速发展，GDP和人均GDP逐年上涨，平均年上涨幅度超过10%，所以睢溪的房地产近年来一直都要处于高速发展时期，房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让睢溪房价面临快速爆发的到来。

睢溪楼市价格现状：根据对睢溪房地产市场的调查，睢溪电梯楼价大致如下：海通财富广场均价4600元/平方米，1-3层为综合性卖场，均价30000/平方米；顺达嘉园3900元/平方米；铭城花园4100元/平方米，1-5层商业裙房均价15000/平方米；恒大名都5500元/平方米；翰林华府3500元/平方米，御溪美景3500-4000元/平方米。

2） 项目销售价格定位：

根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于5000元/㎡；政府回迁房均价4500元/平方米，商业用房销售均价18600元/平方米，本项目预测销售总收入为383240.97万元，详见附表《销售计划及销售收入估算表》。

2.4营销策略

本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：

1、推广渠道

① 报纸广告

包括淮北日报、淮北晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

② 短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。

③ 影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

④ 单张派发

贯穿项目营销始终的宣传利器，睢溪地方小，人口集中，单张派发能起到良效。

⑤ 营销活动

l 活动一：售楼部盛大开放

l 活动二：“高尚国际城市综合体竣工典礼”、“高尚国际城市综合体开盘庆典”。

l 活动三：风水讲座 产品推介会。

l 活动四：“******炒房团睢溪购房活动”。

l 活动五：系列名人讲座。

l 活动六：睢溪人说睢溪大型文化论坛

2、媒体宣传组合

开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司配合竣工典礼，举办各种活动，扩大在睢溪的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。

l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

l 路桥广告：贯穿项目营销始终。

l 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。

l 淮北报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。

l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。

l 短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。

l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

第3章 建设规模与项目开发条件

3.1建设规模

本项目总占地面积60319.6平方米，总建筑面积为266081.4平方米，建设总容积率为3.2，建设密度为46%,建设内容为：住宅 79213 平米，包括四栋 24~33 层的高层住宅。商业 113076 平米，包括一栋 18 层的 SOHO，15884 平米；一栋 13 层 LOFT，7086 平米；3~4 层商业 81415 平米；以及 2层住宅底层商业 8691 平米。

3.2项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目位于睢溪县城中心区域，北边为溪河路，南边为浍河路，东边为烈山路，紧邻睢溪县汽车客运中心，睢溪县政府在项目西北方向，睢溪二中在其正北方位，该校为全国各高等院校输送本科生2000多人。本项目距睢溪县汽车客运中心不到500米,距离连霍高速、合徐高速皆不到二十公里，东连京沪线、北接陇海线，西入大京九，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。

2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于睢溪县菜市场5号地块，面积为60319.6平方米。已投入土地资金19940万元，尚需交纳3917.6万元即可办理土地使用权证。

本项目土地的开发建设，已经获得睢溪县发展与改革委员会批复。

3.3项目建设条件

1、地形、地貌、地质、地震情况

濉溪县为安徽省淮北市市辖县，承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。地处东经116°23′-116°53′，北纬23°17′－34°01′，地势由西北向东南倾斜，海拔在15～40米之间，坡降为万分之十一。附近有相山（海拔342.8米）、老龙脊（海拔362.9米）及一些小山丘，其余为冲积平原，占总面积的85%。平川广野是濉溪县地貌的主要特征，以寒武和奥陶系地层形成的山丘，分两列由东北向西南延伸，濉、溪、沱、浍诸河或围绕或贯穿而过。

濉溪县资源丰富，物产众多，开发前景诱人，非金属矿产以煤为主，是全国煤炭储量最丰富的县份，其次是水泥灰岩、优质大理石、翡翠石等。金属矿产以铁为主，铜、锌、铬次之。已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨。县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。

2、气候条件

地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。主要气候特征是季风明显，四季分明，气候温和，雨水适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中。

春季（3至5月）温暖，平均气温为14.7℃，平均降水量为160.7毫米，天气多变，多吹东南风或东风，有利于春播和越冬作物生长。

夏季（6至9月）炎热多雨，多吹东南风或东风，降水集中且强度大，日照充足。夏季平均气温为26.5℃，最高气温达41.1℃。降水量历年平均475.3毫米，超过全年降水量的一半以上，为喜温作物提供了良好的条件。

秋季（9至11月）凉爽，降温快，日差大，多吹东北风。季平均气温为15.6℃，降水量为168.1毫米，有利于秋季作物成熟。

冬季（12月至次年2月）寒冷干燥，雨雪皆少，偏北风。季平均气温为1.7℃，月平均最低气温出现在1月为－3.7℃，最低气温达－21.3℃。季平均降水量为50.7毫米，占全年5.8%，有利于越冬作物安全过冬。

3、水文地质

地表水：降水形成坡面径流，汇集进入沟渠、河道或人工村塘、塌陷洼地，形成地表水。境内偏旱年和干旱年由于降水量减少，河道径流量大为减少，体现出境内河流均为雨源型河流，其资源枯丰完全依赖于降水补给的多寡。

地下水：睢溪县地下水资源丰富，主要由第四系潜水和裂隙岩溶承压水构成，属于淮北三大水系“相山”、“青龙山至王场”和“符离集”中的相山水系。浅层水主要来源于降水沿裸露基岩山区和基岩浅埋区上复松散层，以及平原区陆面入渗蓄存和向下越层补给形成的。这部分水资源属面上分布，难以集中开采，其水质主要受土壤和地表水质影响。它是全县赖以生存的最重要水源。由寒武、奥陶系石灰岩出露组成的萧相背斜和闸河向斜共同组成淮北深层承压水含水构造体系。深层承压水的补给来源主要是靠萧相背斜裸露基岩接受降水入渗，以及第四系潜水的影响。这部分水的功能主要是全县工业和城镇生活用水，开采量大。

4、交通运输条件

濉溪交通便捷，符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。规划筹建中的许昌－亳州－宿州－淮阴高速公路将横穿本县中部。规划筹建中的亳州－永城－青龙山－宿州铁路也将横穿本县北部。

5、人文环境条件

濉溪历史悠久，人杰地灵。历代不乏俊才名士，历史名人有春秋时期政治家华元，秦相蹇叔，三国时期著名的文学家、思想家、音乐家嵇康，东晋著名的军事家、音乐家桓伊以及东晋三戴（戴逵、戴勃、戴颙）、西晋嵇含、金代二武（武祯、武亢）等。三国时期竹林七贤之首的嵇康在此结庐，一曲《广陵散》，成为千古绝唱。

近代有早期革命家朱务平、徐凤笑、刘之芜等。

1999年全国十大考古发现之一的柳孜隋唐大运河码头遗址折射出濉溪昔日的繁华。邓小平、刘伯承等老一辈革命家在解放战争的隆隆炮声中，于临涣文昌宫运筹帷幄，指挥了淮海决战。

隋唐大运河故道横穿县境中部的铁佛镇、百善镇、四铺乡。临涣土城是安徽省目前唯一保存完好、规模最大的先秦古遗址。临涣文昌宫和小李庄为淮海战役总前委驻址。双堆建有淮海战役烈士陵园和邓小平同志亲笔题词的烈士纪念塔。柳孜隋唐大运河码头遗址、临涣城址、淮海战役总前委旧址等为淮北市仅有的三处全国重点文物保护单位。

6、施工条件

本项目所在地地势平坦，交通便捷，拆迁工作已经基本完成。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而本项目有意向承建施工、满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。

7、政策环境

本项目的建设符合睢溪城市建设总体规划，贯彻了睢溪县政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，该项目已列入淮北市委市政府领导督察项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，市政府将本项目纳入省、市重点项目，，享受市政府给予的有关优惠政策。

第4章 建筑方案

4.1 设计依据

1．《住宅建筑规范》GB50368-2005

2．《住宅设计规范》GB50096-1999

3．《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

4．《建筑设计防火规范》GB50016－2006

5．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

6．《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005

7．《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

8．《安徽省城市控制性详细规划编制技术规范》

4.2 项目设计主题和开发理念

项目建筑设计由全国知名的“华优建筑设计院”承接，该设计公司接触项目初期，即被睢溪所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让高尚国际城市综合体所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，充分有效的利用土地资源扬长避短，挖掘基地的潜力，打造新的城市形象标志，营造宜人的开放空间，完善各部分功能，满足复杂的综合使用要求，积极考虑市场因素，设计应有利于良好的市场运作，使企业进入可持续发展的良性轨道。

让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。

在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。

高尚国际城市综合体项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的城市生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。

4.3 项目总体规划方案

1、规划设计原则

① 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；

② 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；

③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；

④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。

2、项目结构和布局

总体布局：濉溪高尚国际项目包含商业，高级酒店，住宅，道路，绿化，水系，停车场，活动场地等多种功能形态。根据该项目的多种实际功能，濉溪高尚国际项目在功能分区设计方面应用了“两区一带多轴”的设计理念。“两区”----项目分南北两区，北区为四栋四层的组合商业中心，两栋高品质的住宅，两栋三十层住宅。南区为一栋四星级酒店和多栋沿街商铺群。居住区通过板式住宅的排列，达到了住宅朝向和景观的均好性。“一带”----在项目地块内的地下室塑造一条贯穿南北两区，集购物、休闲、娱乐为一体的活动水系，同时也是地块内的主要开放空间。“多轴”----南北两区之间以及南区北区自成的多条的室外步行街，并形成了连续的穿插的开放有序的空间界面。

道路交通：动态交通设计本着车行车停紧凑安排，形成分级有序，功能明确的道路组织，也满足了消防和救护的要求。项目的主要商业展示面沿烈山路和溪河路。在这两条城市主干道上分别设置了多个开放的商业入口。在西侧道路上设置了商业次入口，货物入口、车行出入口等。在北侧，南侧，中东部各设置了一个下沉式广场来满足地下一层商业和超市人流的需要。主干道的环状设计有效连接了各功能组团的车行交通，绿化环境与空间布局相结合，形成良好的道路对景效果。同时道路设计了与广场空间，绿地空间，建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观，实现整个建筑的功能与形式的完美结合。

停车设置了两种停车方式，分别为地下停车和地面停车。停车设计思路: 商业按每百平方0.5辆、住宅按每百平方0.5辆、酒店客房按每百平方0.8辆，酒店配套按每平方米0.5辆。，地面设置车位近200个车位主要停靠在场地的四周。另沿着商业建筑的周围均留有摩托车、自行车集中停放位。

竖向设计：基地内部地势较平坦，合理的设计±0.00标高，雨水采用有组织排水。

3、住宅物业类型和商业布局

本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。

本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。

建筑设计

1、主要规范及标准

《建筑结构荷载规范》 [GB50009-2001]

《建筑地基基础设计规范》 [GB50007-2002]

《混凝土结构设计规范》 [GB50010-2002]

《建筑抗震设计规范》 [GB50011-2001]

《建筑桩基技术规范》 [JGJ94-94]

《地下工程防水技术规范》 [GB50108-2001]

《砌体结构设计规范》 GB50007-2002

《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002

《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99

《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-2002

《人民防空地下室设计规范》 GB50038-94

《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93

2、建筑风格及立面特点

① 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。

① 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学

② 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。

3、建筑户型特色

① 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。

② 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。

③ 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。

④ 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。

④ 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

4、视觉效果

立面设计追求富有趣味性的现代风格为主，配以简洁的线条、体块和色彩变化，保持了建筑语言上的连续、统一，使整个区块浑然一体。采用现代风格的要素进行精简提炼，建筑色彩也采用冷色调为主，局部运用暖色系的穿插与对比，给人一种明快、典雅、细腻又富有变化的感觉。结合当地区位特点以及经济性的考虑，融时代感和地域感为一体。主楼立面设计采用直线条构图元素，结合体块穿插和竖向构图为特色的设计手法，通过不同材料体块相互交织与穿插，商业裙房以自由奔放的形式出现，整体造型富有现代气息，空间连接得体，从整体布局到单体连接，一切都是那么的自然得体。体现出商业综合体内在复杂与有序并存的特性，展示成熟商业建筑风格。

外墙选材进行精心设计，商业采用干挂石材、玻璃幕墙、高档铝板、金属格栅等多种材料有序组合，酒店主要采用花岗岩和玻璃幕墙，强调建筑的竖向整体感，简洁大气。住宅立面在造型上通过阳台、飘窗、空调格栅、屋顶构架等建筑元素形成动人的光影效果。建筑群有层次、有错落，形成了生动的城市街景轮廓线。以体现典雅、高贵的特质，整体效果将与城市融为一体，美观大方，独树一帜。建筑依靠形体的变化和色彩配置，创造出独特的视觉感受，最终达到醒目而和谐的建筑效果。

充分考虑酒店进出车辆及临时停车需求，精心设计特色铺地，以暖色调为主，增加商业气氛，体现金色主题。整个地块的众多广场与商厦相得益彰。

4.5结构设计

2、工程概况

本项目位于濉溪县城中心区域。北临溪河路，南临浍河路，东依烈山路，西侧靠近淮海路，可建设用地面积 60319.6 平方米。总建筑面积266081.40 平方米，拟建住宅 79213 平米，包括四栋 24~33 层的高层住宅。拟建商业 113076 平米，包括一栋 18 层的 SOHO，15884 平米；一栋 13 层 LOFT，7086 平米；3~4 层商业 81415 平米；以及 2层住宅底层商业 8691 平米。

3、设计等级及控制指标

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001,本工程结构设计使用年限为70年。

本工程建筑结构设计安全等级为二级，结构重要性系数γ。＝1.0

本工程地基基础设计等级为甲级。

根据《建筑抗震设防分类标准》GB50223—2008,本工程属于标准设防类(即丙类)。

根据《建筑抗震设计规范》GB50011—2010(2010版)，本工程建筑场地地震基本烈度为7度，

设计基本地震加速度值为0.05g。

本工程地下室的防水等级：地下车库为二级，设备房为一级。地下室外墙抗渗等级为0.8Mpa,

地下水池内壁混凝土抗渗等级为0.6Mpa。

本工程混凝土裂缝控制等级均为三级，最大裂缝宽度限值为：与水、土直接接触的构件和露天环境构件允许裂缝宽度为0.2mm，室内环境构件允许裂缝宽度为0.3mm。

建筑物多遇地震作用下的最大层间位移与层高之比的限值(弹性层间位移角限值)取值Δμ/h为：

剪力墙高层建筑：△u/h≤ 1/1000；框架剪力墙高层建筑：△u/h≤ 1/800。

4、抗震设防

本工程塔楼为标准设防类(即丙类)抗震建筑，故按6度设防烈度确定地震作用，按6度设防烈度采取抗震措施。

5、建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程为一类建筑，耐火等级为一级，其建筑构件的耐火极限及燃烧性能均按《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）执行。

6、 荷载取值

风荷载

50年一遇的基本风压W0＝0.35kN/m2，

100年一遇的基本风压W0＝0.40kN/m2，

地面粗糙度为B类，塔楼高度超过60米，构件承载力验算采用风荷载重现期为100年；

雪荷载

50年一遇的基本雪压W0＝0.35kN/m2，

100年一遇的基本雪压W0＝0.40kN/m2

7、结构材料

本工程主体采用现浇钢筋砼结构，材料选用如下：

钢筋主要采用国产高强钢筋，符合招标文件“选用高强材料”的要求，并结合市场供货及价格情况，综合采用如下：

HRB400螺纹钢筋

=360N/mm2 此为主导钢筋，适用于直径范围为16mm及以上规格；HRB335螺纹钢筋

=335N/mm2 适用于直径范围为10mm～14mm；HPB235光圆钢筋

=210N/mm2 适用于直径范围为6mm～8mm。

混凝土采用预拌混凝土，主体结构混凝土强度等级为C50～C25。塔楼底部框架柱、剪力墙混凝土强度等级为C50；梁、板结构采用C25~C35。

砌体采用如蒸压加气混凝土砌块等轻质砌体，强度等级不低于Mu5.0

砂浆采用预拌砂浆，强度等级不低于Mb5.0。

8、结构体系及抗震等级

本工程住宅部分采用剪力墙结构形式或部分框支剪力墙形式，剪力墙抗震等级为四级，部分框支剪力墙底部加强区抗震等级为三级；酒店采用框架剪力墙结构，剪力墙抗震等级为三级，框架抗震等级为三级。

9、结构计算及分析

选用中国建筑科学研究院编制的SATWE(简化墙元模型)，结构计算考虑偶然偏心影响、扭转耦联及施工模拟。

10、地下室设计

为满足建筑需要，本工程地下室不设缝。为了防止温度裂缝及砼的收缩裂缝产生，在地下室底板、楼面板设置膨胀后浇带（间距不超过60 m）及加强膨胀后浇带（间距不超过30 m）。

地下室侧壁设置后浇带，带宽800㎜，间距不超过60m；此后浇带为常规后浇带，带内砼应在60天后浇捣，在后浇带之间设临时后浇带，间距不超过30m。

11、人防设计

设计依据：国家标准

《人民防空地下室设计规范》 GB50038-2005

《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB 50068-2001

《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001（2006年版）

《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002

《地下工程防水技术规范》 GB50108-2008

《防空地下室结构设计》 FG01~05 (2007年合订本)

《人民防空工程防护设备选用图集》 RFJ01-2008

结构设计

1）本工程人防地下室按核6常6级设计，人防地下室的结构设计按建筑结构的整体要求确定，并按人防规范进行结构构件的校核与调整，分别取其中控制因素进行截面设计。

2）人防荷载

结构在核爆动荷载作用下，各部分等效静荷载标准值按《人民防空地下室设计规范》选取。

3） 战时荷载组合

a.顶板: 顶板核爆动荷载标准值,顶板静荷载标准值（包括覆土.战时不拆迁的固定设备.顶板自重及其他静荷载）.

b.外墙: 顶板传来的核爆动荷载标准值，静荷载标准值，上部建筑物自重标准值，外墙自重标准值。核爆动荷载产生的水平动荷载标准值，土压力，水压力标准值。

c.内承重墙（柱）: 顶板传来的核爆动荷载标准值，静荷载标准值，上部建筑物自重标准值， 内承重墙（柱）自重标准值。

d.基础: 墙柱传来核爆动荷载标准值，上部建筑物自重标准值，顶板传来静荷载标准值地下室墙身自重标准值.

结构材料

1)混凝土强度等级:除特殊注明外均为 C30,基础垫层C15.

2)钢筋采用HRB335级钢。

4.6 给排水设计

1、设计依据

1）《室外给水设计规范》 GB50013 (2006年版)

2）《室外排水设计规范》 GB50014 (2006年版)

3）《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003 (2009年版)

4) 《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)

5）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

7)《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)

8)《人民防空地下室设计规范》 GB50038-2005

9)《人民防空工程防火设计规范》 GB50098-98

10）建筑专业与其它专业提供有关图纸与资料

2、工程概况:

本工程位于安徽淮北市睢溪县，由高层住宅，多层商业、LOFT、SOHO、地下室车库、人防地下室、配套公建等组成。

3、生活给水

1）、水源

本工程以市政自来水为水源，从小区北侧市政路和南侧市政路给水管网上各引进一条DN200进水管，设水表计量，并在小区建筑物周围连接成环，供应本小区生活、消防用水。

2）、用水量

小区用水量估算如下：生活最高日用水量 1757.0 m3 /d

3）、给水系统

本工程采用分区供水方式。酒店与住宅区域分别设置生活水箱及加压设备。住宅区地下室及高层住宅一至四层由市政给水管网直压供水，高层住宅五层以上加压供水，由变频供水装置供水，五层至十五层为中区，十六至二十六层为高区，分区内水压超过0.35Mpa处采用支管减压；物业管理等由市政给水管网直压供水。住宅区在地下室设生活调节水箱两只，容积为60m3。高层酒店分区同高层住宅，地下室设生活调节水箱两只，容积为80m3。酒店热水采用燃气锅炉、板式换热器制备。

4）、计量

住宅、商店、物业管理等均分别设水表计量。高层住宅每户水表均设在管道井内，每户设水表计量。

4、排水

本小区室外采用雨污分流制，有组织排放。室内污、废分流，室外污、雨分流，生活污水设置化粪池，处理后排放至废水管网，污水最高日排放量按给水最大日90%计算。

雨水按当地暴雨强度，屋面雨水经雨水斗、地面雨水经雨水口汇集后集中排入市政雨水系统

雨水量：Q=ψ·qF,

屋面：P=10a, 室外场地：P=2a,

屋面设计降雨历时：t=5min, 室外雨水管道设计降雨历时：t=10min,

屋面径流系数：ψ=0.9， 室外综合径流系数：ψ=0.65，

5、消防设计

1）、消防用水量

本工程最大消防用水量如下：

室外消火栓用水量为30L/s，火灾延续时间为3小时；

室内消火栓用水量为40L/s，火灾延续时间为3小时；

自动喷淋用水量为30L/s，火灾延续时间为1小时。

2）、室外消火栓系统

室外消火栓系统采用低压制。室外消防管道与生活用水共用，水源取自市政自来水干管，从市政给水管各引入两根DN200给水管，并绕建筑物四周形成环状供水管网。在红线内环管上接出若干套室外地下式消火栓，消火栓布置间距不大于120m，消火栓距路边小于等于2.0m，距建筑物外墙大于等于5.0m。

3）、室内消火栓系统

（1）.室内消火栓系统采用临时高压制；在地下一层设540m3消防水池一座（其中室内消火栓用水量432m3，自动喷淋用水量108m3）。泵房内设二台消火栓泵，Q=40L/s,H=0.98Mpa）。小区最高屋顶设18m3的消防水箱一座，地下水泵房设置一套消防增压稳压给水设备（Q=5L/s,隔膜气压罐φ1200-1.0，调节容积大于等于450L）。

（2）.本建筑各层各部位均设消火栓保护。室内消火栓设在明显和易于取用

处，其布置保证同层任何一点均有2股水柱同时到达。消防电梯前室设有消火栓，屋顶设试验用消火栓。水枪充实水柱大于等于10m，流量大于等于5L/s。

（3）.每个消火栓箱内均配DN65消火栓1个，DN65、L25m的麻质衬胶水带1条，DN65×19直流水枪1支，启泵按钮1个，手提磷酸铵盐干粉灭火器2具（试验消火栓除外）。

（4）.消火栓系统竖向不分区，消火栓栓口的出水压力应小于等于0.5 Mpa。超过此压力应采用可调式消火栓。商业建筑内消火栓箱内配置消防卷盘，保证有一股水流到达室内地面任何部位。消防电梯排水按10L/S进行设计。

（5）.系统控制

a.增压稳压泵由气压罐连接管道上的压力控制器控制，使系统压力维持在工作压力，当压力下降0.05Mpa时，稳压泵启动。

b.着火时，按下消火栓启泵按钮，启动任一台消火栓泵（备用泵自动投入），消火栓泵启动后，水泵运转信号反馈至消控中心，消火栓泵也可在消控中心和水泵房中手动控制启停，消防结束后手动停泵。

（6）.水泵接合器：室内消火栓用水量40L/s，设3套水泵接合器，并在其附近设室外消火栓。

4）、自动喷淋系统

（1）.本工程除变配电用房、住宅、水箱间、楼梯间及不能用水扑救的场所外均设有自动喷头保护。

（2）.本工程除地下汽车库、商场火灾危险等级：中危险Ⅱ级，其余各部位火灾危险等级：中危险Ⅰ级。

（3）.喷头选用：地下室采用68°C直立型玻璃球喷头，办公用房和走道采用68°C吊顶型喷头。高温热源处设93°C喷头。

（4）.在地下一层泵房内设二台自动喷淋泵（一用一备，Q=30L/s,H=1.10Mpa, ）。平时自喷管网由屋顶水箱和增压稳压给水设备保证系统压力；灭火时，由自动喷淋泵供水。

（5）.本工程设湿式报警阀若干套，各报警阀处的设计水压均小于1.2Mpa，每套报警阀负担的喷头数不超过800个。水力警铃设于报警阀处的墙上。报警阀前的管道布置成环状。

（6）.在每层每个防火分区均设水流指示器和电触点信号阀，每个报警阀所带的最不利喷头处，设末端试水装置，其他每个水流指示器所带的最不利喷头处，均设DN25的试水阀。

（7）.水泵接合器：自动喷淋用水量30L/s，需设2套水泵接合器，并在其附近设室外消火栓。

（8）.自动喷淋系统的控制

a.增压稳压泵由气压罐连接管道上的压力控制器控制，使系统压力维持在工作压力，当压力下降0.05Mpa时，稳压泵启动。

消防时，喷头喷水，水流指示器动作，反映到消控中心，同时相对应的报警阀动作敲响水力警铃，压力开关报警，直接连锁自动启动任一自喷泵，并反映到消控中心，消控中心也可自动或手动启动自喷泵。

5）、固定灭火器配置

按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）配置灭火器。灭火器采用磷酸盐干粉灭火器.

6、管材

1）、室内给水系统采用钢塑复合管，室外给水系统采用球墨铸铁管；

2）、室内污废水系统采用PVC-U螺旋消音排水管。室外排水管小于等于DN500采用加筋ＰＶＣ－Ｕ埋地排水管，大于DN500采用钢筋混凝土管；

3）、外墙雨水管采用耐紫外线PVC-U雨水管。

4）、室内消火栓系统、喷淋系统采用加厚壁内外壁热镀锌钢管，DN＜100mm者采用螺纹连接， DN≥100mm者采用沟槽连接。

7、人防

(1)本工程地下一层局部设人防单元,人防设计为平战结合。

(2)本人防为设计类别为人员掩蔽所。

(3)本人防工程战时每人生活用水量为：4 L/d,以7天计；饮用水量为：3L/d,以15天计。

(4)人防战时消防给水系统均利用平时的消防给水系统（包括消防水池和加压泵以及管网和消火栓）；

(5)各人防区口部洗消间和滤毒室内各设污水池一座,战时配置潜水泵将洗消污水排入室外专用污水坑内作消毒处理。

(6)人防区内设污水集水沟，负责收集人防区内地面积水和消防废水，该部分污水靠潜水排污泵提升排至室外。

所有进出人防区的给排水管线均采用加厚的焊接钢管，并在人防区一端设置钢芯闸阀；人防区域内的地漏采用防爆地漏。

8、环保与卫生防疫

1）、节水

所有洁具采用节水型，其中：

A、坐便器冲洗水箱采用6升；

B、洗手盆采用单把红外感应龙头；

C、蹲便器,小便器采用自闭式冲洗阀。

2）、节能

（1）充分利用城市给水管网压力：商铺及住宅低区采用城市管网压力直接供水。

（2）生活泵采用变频调速泵，恒压变量供水，节约电能。

4.7 电气设计

1、 设计依据

①《人民防空地下室设计规范》BG50038-2005

②《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

③《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008

④《汽车库.修车库.停车场设计防火规范》GB50067-97

⑤《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

⑥《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94

⑦《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010

⑧建筑、空调、给排水专业所提相关资料

2、 设计内容

①变配电系统

②电力、照明系统

③防雷、接地系统

④火灾自动报警及联动控制系统

⑤人防电气

3、强电设计

①本工程共设四座变电所，其中1号变电所设在北部，为1#~4#商业及相应地下室用；2号变电所设在南部，为5#~9#商业、酒店及相应地下室用；3号变电所设在北部，为住宅用。在1、2、3号变电所分别设高低压配电室。4号变电所设在北部，为超市所用。本工程设备安装容量为23930KW，变压器总装机容量为18810KVA，平均负荷率82%。

②无功补偿采用在低压侧电容器集中补偿方式，补偿后高压侧功率因数大于0.9。

③采用环网结线方式，二路10KV高压电源分别从就近不同变电所的母线段引至本工程10KV公用开关房。10KV电源线路具体引入方位待进一步协商确定。

低压系统平时为单母线分列运行，设联络开关。供住宅的公用变压器和供商业的专用变压器在系统上分开设置。

为确保重要负荷及消防负荷对供电可靠性的要求，在每座变电所设柴油发电机房，各安装一台自备柴油发电机组。当市电中断时，能在15秒内使发电机启动，向重要负荷供电。通过负荷计算，1号柴油发电机组的容量为760KW，2号柴油发电机组的容量为1000KW。

④本工程高压侧设计量。

住宅抄表到户，公用部分设公用计量，商业部分设商业计量。

⑤火灾自动报警和联动控制系统

本工程为一级保护建筑，设置总线制智能型控制中心火灾自动报警和联动控制系统中心。本系统有火灾自动探测、自动声光报警、自动和手动联动相关消防设备、自动和手动进行疏散广播及独立的消防通信对讲系统等功能。

4、智能设计

①设计依据

1）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）

2）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）

3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）

4）《安全防范系统通用图形符号》（GA/T74-94）

5）《民用闭路监视电视系统技术要求》（GB501198-94）

6）《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）

7）本工程甲方及其他专业所提资料及要求等

②设计内容

1）通信网络和综合布线系统：

电话采用市话直线系统，预计需要电话线约5000对，其中住宅根据其建筑面积大小每户一至两线。酒店内部设电话总机，每个房间设一线。商场按40平方米/线预留。根据电信建设情况采用ADSL技术接入互联网或采用综合布线系统建设小区局域网，选择宽带接入方式连接互联网。

2）有线电视系统：

从城市有线电视网络接收节目源，住宅每户两至四个电视插座。酒店内部每个房间设一个电视插座。

3）停车场管理系统：

车辆出入及收费采用 IC卡管理。系统具有功能：1自动计费、收费显示、出票机中文显示、自动打印收据； 2出入门栏自动控制。

4）闭路电视监控系统

在本小区范围内适当位置设置电视监控中心，在各主要出入口、地下停车场、电梯轿箱及需要设置的场所设置带云台或固定式的摄像头，对各个需要监控的场所实施电视监控。

5）公共广播系统

公共广播系统与消防广播系统共用，平时为背景广播使用，火灾时强制切换为消防广播使用。

5、 人防设计：

①设计依据

《人民防空地下室设计规范》GB 50038-2005

《人民防空工程设计防火规范》 GB50098-98 （2001年版）

建筑、空调、给排水专业所提有关资料

甲方提供的有关资料

②工程概况

本人防工程设于地下二层，平时为地下车库，战时划分为4个防护单元，作为二等人员掩蔽所，人防等级六级。

③电源

本工程引接以下两路电力电源以满足二级以上负荷的供电需求。

1)第一电源为平战结合常用电源，从本建筑物变电所的应急电源母线段单独引来。

2)因本人防面积超过5000㎡，故应设区域战时发电站。第二电源为战时备用电源，由区域战时发电站提供。

3)每个防护单元内设EPS向战时一级负荷提供备用电源。选用 8KVA EPS，其连续供电时间≥3小时。

④供配电系统

1)在防护区内设总配电箱；每个防护单元设置单独的配电箱并自成配电系统。

2)上述两路电源在总配电箱分别放射式分配至各防护单元配电箱后进行切换，切换装置为带电气机械联锁的三相四极开关。

3)各防护单元内的通信、防灾报警、动力设独立配电回路。

4.8 暖通设计

1、设计范围

本专业设计内容包括本项目全年的中央空调系统设计、地下车库、设备用房、卫生间及厨房等的机械通风系统设计及防排烟系统设计。

2、设计依据

中华人民共和国工程建设标准强制性文件(房屋建筑部分)(2009版)

采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)

公共建筑节能设计标准(GB 50189-2005)

旅馆建筑设计规范(JGJ62-90)

高层民用建筑设计防火规范 (GB 50045-95) (2005 版)

建筑设计防火设计(GB 50016-2006)

汽车库、修车库、停车场设计防火规范 (GB 50067-97)

全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调•动力）

本院建筑及其他相关专业提供的有关设计文件

3、 室内外主要设计计算参数

①室外计算参数（参考淮北市）

夏季： 空调计算干球温度：35.6℃

空调计算湿球温度：28.1℃。

空调日平均干球温度：32℃，

大气压力：100.2Kpa；

室外平均风速：2.3m/s。

冬季： 空调计算干球温度： -7℃

空调计算相对湿度：71%

大气压力：102.4KPa

室外平均风速：3.3m/s

②室内主要设计计算参数

4、 空调方案

①冷源：

本项目建筑面积约26.61万m2，经初步负荷估算，夏季空调总冷负荷约为34000kW(9670USRT)。根据建筑布局特点，分建两个制冷机房，一个负责北部商业，选用八台1000 USRT的离心式制冷机，另外一个机房负责酒店及其下部商业，选用两台550 USRT的离心式制冷机和一台300 USRT的螺杆式制冷机机房，制冷机房均设于地下室内。

值班室、消防中心、电梯机房等个别房间，设独立分体式空调，以满足其房间功能特殊性的要求。

各住宅采用分体空调系统，设计预留分体空调安装位置，以便业主将来自行选购，安装。

②热源：

从建筑气候分区的角度看，本项目地处夏热冬冷地区，在冬季，拟设置锅炉为其提供空调供暖。经初步负荷估算，冬季空调总热负荷约为32300kW，亦设两个锅炉房，一个负责北部商业，另外一个机房负责酒店及其下部商业。

在本项目中还一部分需使用蒸汽作热源，如洗衣房、厨房等，采用电蒸汽发生器作为上述区域提供汽源。

③空调水系统：

1） 冷冻水输配系统将采用定温变流量的二次泵系统。一次水泵为每台冷水机组提供恒定的循环水流量；二次泵系统按商业板块设计，每个商业板块设一组二次泵，每组泵配设一台备用水泵。二次泵系统配设有变频驱动器，可以根据冷冻水循环水系统管网内因负荷变化而引起的压力变化，调节水泵的转速及流量，维持系统内压力在一定的范围内，以达致节能的目的。冷冻水供/回水温度分别为7℃/12℃。

2）锅炉产生的热水经过设在锅炉房内的板式热交换器换热后分别供应商业，酒店供暖和生活热水加热之用。空调供暖热水供/回水温度分别为60℃/50℃。

3）商场部分竖向采用异程式输送系统，各层水平方向采用同程式与异程式相结合的输送方式。

4）本项目全部采用两管制空调水系统。

5、空气调节系统

①商业部分

配合建筑的设计安排及房间使用的需要，大空间商场采用定风量全空气系统，根据室内回风温度控制空调处理机水流量，维持室内设计温度的同时又实现了各系统的变流量运行。同时，在过渡季节采用全新风运行，既能满足室内温度的要求，又节约了中央制冷系统运行的费用。对于独立分布的商铺，采用风机盘管加预处理新风系统，以便于各商铺独立控制。新风通过分设于各层的新风处理机集中预处理后，经风管送至各个商铺。

②宴会厅、电影院部分

包括宴会厅、电影院、报告厅、会议室、音乐厅、健身房、咖啡厅、按摩房及棋牌室等。

配合建筑的设计安排及房间使用的需要，电影院、宴会厅、多功能厅等大空间采用定风量全空气系统，根据室内回风温度控制空调处理机水流量，维持室内设计温度的同时又实现了各系统的变流量运行。同时，在过渡季节采用全新风运行，既能满足室内温度的要求，又节约了中央制冷系统运行的费用。卫生间设有中央排风系统，中央排风机设在设备层和屋顶层。且在每一个卫生间内设有中途排气扇，以保证其排风量，空调区域的余风则作为各卫生间排风系统的补风。

6、机械通风

所有设备房、电房、地下车库、储藏室、卫生间、垃圾房、厨房、后勤用房等均设有机械通风系统。酒店卫生间设有中央排风系统，空调区域的余风则作为各卫生间排风系统的补风。

厨房排风系统由排风机、补风机以及厨房排风净化设备组成。厨房的废气需先经静电除尘器净化，除去烟尘和气味后，再经厨房排风机排至室外。此外，为厨房运作的需要，厨房的送、排风机均配设双速风机以达至节约能源的目的。在地下地车库为每个防火分区设置机械送排风/排烟系统；通过不同的位置将排出的空气排到对行人没有影响的位置以上。

7、空调通风系统的控制方案

①暖通空调系统的设备均采用DDC控制器控制其的运行及操作，DDC控制器之间以网络的形式相互连接，而网络系统则由网络控制器、DDC控制器及网络工作站组成。网络工作站负责储存控制系统软件，发出控制命令，存储系统的历史数据，及进行各种计算。而系统工作站则为系统与工作人员之间的操作界面。

②将为中央冷冻机房提供专用的BMS网络系统及工作站，该系统将负责中央冷冻机房的各项操作及控制，使系统达致最佳的能源效率，并且系统可与本项目的中央BMS网络系统互换信息。同时系统操作站亦需配置最基本的直接硬件式操作设置，以备BMS系统网络故障时，仍可使中央冷冻机房正常运作。

③暖通空调系统的主要控制参数均由楼宇中央管理系统负责监控。

8、消防及机械防排烟

①地下汽车库：设与平时通风相结合的排烟系统。排烟系补风由直通室外的车道进入。排烟量按6次/时计算。

②防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室设正压送风系统。防烟楼梯前室（合用前室）正压送风口平时常闭，着火时着火层及其上下层（共三层）正压送风口打开。防烟楼梯间设固定百叶风口。

③无直接自然通风且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风但长度超过60m的内走道进行机械排烟。

④面积超过100平方米且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间进行机械排烟。

⑤不具备自然排烟条件或净空高度超过12m的中庭。

⑥不符合自然排烟条件的各房间总面积超过200平方米或一个房间面积超过50平方米地下经常有人停留或可燃物较多的地下室进行机械排烟。

⑦除汽车库外，各房间走道排烟量按60m3/（m2h）核算。凡担负两个以上防烟分区的排烟系统，其排烟量按最大排烟分区排烟量的二倍核算。

⑧机械排烟时补充新风量不小于排烟量的50%，有自然补风条件的地方可采用自然补风形式。

⑨通风和空调系统送、回风管道的下列部位，均设置防火阀：

⑴穿越防火分区处；

⑵穿越沉降缝或变形缝的两侧；

⑶竖风道与各层水平支管的连接处；

风管穿越机房隔墙处7.8.10所有风管、空调水管采用不燃材料制作；保温材料采用难燃B1级以上材料制作，但穿越防火分区两端2m范围内采用不燃材料制作。

⑩管道井与房间、走道等连通的孔洞，其空隙采用不燃材料填塞密实。建筑管道井每隔2～3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃材料做防火分割。

9、消声及减振

①冷水机组、水泵支座设弹簧减震器，同时冷冻机房的管道尽量采用支架而不用吊架，机房四周及顶板均做吸声处理。机房门为消声门，隔声量≥36dB(A)。

②空气处理机组，新风处理机组，风机等设备的支座设橡胶减震垫，同时机房四周及顶板均作吸声处理。机房门为消声门，隔声量≥36dB(A)。

10、人防设计

地下人防通风系统

地下人防设战时清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式通风及战时送风系统与平时送排风系统转接措施。

①清洁式通风：战时室外空气未被污染，室外空气经竖井、防爆波活门进入扩散室，由油网过滤器过滤后，经电动离心式风机送入人员掩蔽所。排风系统设在人员主要出入口，室内污浊空气由设在干厕上方及防护单元内的排风口进入排风管，再经轴流风机、扩散室、防爆波活门排出室外。

②毒式通风：战时遭受核爆、生化武器或细菌战袭击，室外遭到污染，室外空气经竖井、防爆波活门进入扩散室，由油网过滤器初过滤，经过滤吸收器滤毒，再由电动脚踏两用离心风机送入人员掩蔽所。排风是经超压排气活门进入洗消间、防毒通道进入排风管、扩散室及防爆波活门排至室外。

③隔绝式通风：战时遭袭击后，室外空气严重污染，污染物浓度已超过进入过滤吸收器的允许值或发现新的不明污染物，或过滤吸收器已失效等，用电动或电动脚踏两用风机将人员掩蔽所内部空气不断循环的通风方式，此时掩蔽所与外界空气完全隔绝。

第5章 环境影响评价

5.14 编制依据

1) 《污水综合排放标准》GB8978-1996；

2) 《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；

3) 《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；

4) 《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。

5.2 环境现状

1、气象

全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。

2、大气质量现状

根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。

5.3 项目建设对环境的影响

项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。

5.4环境保护措施

1、设计依据

《环境空气质量标准》；

《城市区域环境噪音标准》；

《大气污染物综合排放标准》；

《室外排水设计规范》。

2、设计原则

① 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。

② 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。

3、治理措施

① 污水治理

本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

② 噪声治理

高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。

各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。

③ 固体废物治理

区域内的固体废弃物主要是生活垃圾，在区域内建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在区域内商业主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。

目 录

第1章 总 论

1.1. 项目背景与概况

1.2. 主要技术经济指标

1.3. 问题与建议

第2章 项目投资环境与市场研究

2.1. 投资环境分析

2.2. 区域房地产市场分析

2.3. 销售预测

2.4. 营销策略

第3章 建设规模与项目开发条件

3.1. 建设规模

3.2. 项目概况现状

3.3. 项目建设条件

第4章 建筑方案

4.1. 设计依据

4.2. 项目设计主题和开发理念

4.3. 项目总体规划方案

4.4. 建筑设计

4.5. 结构设计

4.6. 给排水设计

4.7. 电气设计

4.8. 暖通设计

第5章 环境影响评价

5.1. 编制依据

5.2. 环境现状

5.3. 项目建设对环境的影响

5.4. 环境保护措施

第6章 劳动安全、卫生与健康

6.1. 指导思想

6.2. 职业安全卫生健康对策与措施

第7章 组织机构与人力资源配置

7.1. 组织机构

7.2. 人力资源配置

第8章 项目实施进度

8.1. 项目开发期

8.2. 项目实施进度安排

8.3. 项目实施过程控制措施

第9章 项目招投标

9.1. 工程项目招标投标概述

9.2. 工程项目招标投标因素分析

9.3. 招标依据

9.4. 招标范围

9.5. 招标方式

第10章 投资估算与资金筹措

10.1. 投资估算

10.2. 资金筹措

第11章 财务评价

11.1. 项目评估依据

11.2. 财务评价基础数据的选择

11.3. 财务评价

第12章 社会评价

12.1. 项目对社会的影响分析

12.2. 风险分析

12.3. 社会评价结论

第13章 研究结论与建议

13.1. 可行性研究结论

13.2. 建议

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