万科美景世玠价位预测（被人遗忘的南阳路）

提到南阳路，我们会想到什么？

有人会想到曾经盛极一时的工业一条街，甚至还曾有人把南阳路称为“河南工业精神的核心”；

有人会想到大坑套小坑的路面，两侧亭亭如盖般的法桐以及藏在法桐背后的那些破败门面房；

有人会想到去年“郑纺机”地块的一炮成名，正式开启了新一波的市场行情；

这些都是南阳路，这条路上承载了郑州太多的历史，也发生了太多的故事……

1

在老郑州人的眼中，这里是中原工业的骄傲！也是他们一生的寄托！

南阳路可能是郑州最早一批的核心干道。

解放初期，郑州的核心还是在当今的一环内，当时的南阳路还是一条大石桥沿京广铁路东侧向北的土马路，因路北部有个较大的南阳寨村，便起名叫南阳路。

在这条土马路的两侧分布着许多郑州起步最早的工厂，比如号称共和国长子的中国第一个纺织机械厂郑纺机，还有肉联厂、拖拉机厂、毛纺厂、啤酒厂、粮机厂等多家单位。甚至有人说，南阳路和当时的棉纺路、伏牛路一起被称为“河南工业的脊梁”。

这条道路的两侧聚集了大量的厂矿家属院，这片区域可能是郑州常住的固定人口最密集的区域。这里最不缺的就是曾经的厂弟厂妹如今的大爷大妈，家属院里的阿婆阿公，生于斯长于斯的玩伴弟儿们。

在这里的很多人，父母就是当年的产业工人。他在这里出生，整个青春期都在这里度过。

在车间里穿梭，小脸蛋被叔叔阿姨亲昵的抹上机器上的油渍；

在家属区里欢闹嬉戏，和家属区的小伙伴一起玩儿骑马打仗的游戏；

在厂办学校里就读，也许还会和小伙伴一起翘课；

临近冬天，学校还会组织着一起去给厂区里的法桐刷白灰，防虫保暖；

在法桐树下拉起心爱姑娘的手，至今想起嘴角似乎留着心动的初恋味道……

光阴推演到这个阶段，这条路就不再是一条普通的道路，而变成了一代人，甚至是几代人的人生记忆承载地。

如今，在某个清晨，我们穿行在这条街道两侧的居住区中，我们会发现这里弥散着一种不同于郑州其他区域的特殊的情绪——

朝阳穿过头顶亭亭如盖般的法桐枝蔓，变成斑驳的光影零零散散的洒落在地上，路边早点摊上经常能碰见吆五喝六的熟人，有的是穿开裆裤长大的兄弟，有的是小时候暗恋的姑娘，有的是小时候抱过自己的张阿姨。这个张哥，那个李姨，在早点摊上、菜摊上碰上了，今天我给钱，明天你付账，在推推搡搡的付账过程中，美好的一天就这么充满人情味的开始了。

对，就是人情味儿，现在有一个专用的词汇描述，叫“情怀”。情怀这玩意儿很难说清楚道明白，外人更无法理解。

这群地缘常住居民眼里的南阳路，就是他们的心灵故乡，是一段历史、一次初恋、整个青春期，甚至是整个人生。

他们生于斯长于斯，在这里成长，在这里工作，也在这里老去，他们不愿走，也走不开，他们的父母在这里，青春在这里，爱人在这里……

这就是地产人眼里所谓的——地缘客户的地缘情结！

2

在新郑州人的眼中，这里是被遗忘的角落，是城市更新过程中遗留的犄角旮旯！

我本人就是所谓的新郑州人，我进入郑州的第一个落脚点也正好在南阳路。

当时，作为一个还未毕业刚刚进入实习期的穷屌丝，我满郑州的找房子，最终我将目标锁定在了南阳路群办路交汇处的一个家属院，我在南阳路附近居住了近1年半的时间，并对这片区域产生了既喜欢又讨厌的复杂情绪。

当时的二马路汽车站还没拆，南阳路仅是一个双向四车道的窄路，偏偏还是豫西各地进郑大巴车的首选道路，每逢周末，南阳路从铭功路开始就开启了拥堵模式，公交车、私家车、大巴车、电动车、来往的人流络绎不绝，稍有不慎就把南阳路堵得不堪重负！

的确，在这里居住日常的生活用品完全可以满足，因为毕竟南阳路作为一个完全成熟的大居住片区，生活型商业已经几近醇熟，但是如果你想和闺蜜逛个街，和兄弟看个电影，大家一起吃个饭，临了再唱个歌……你会发现在南阳路板块附近你是找不一个10万㎡以上的真正意义上的区域型MALL。

在我这个新郑州人的心目中，南阳路就好像一个年迈的老妇人一般，界面容貌老朽，快时尚的商业配套相对比较尴尬。

6年过去了，郑州已经发生了太多的变化。东区的核心转到了北龙湖，又转到了绿博白沙，西区又规划了常西湖新区，南边的二七运河新区出现了，红海了，又变成了洼地，北区都已经扩张到了黄河边……

南阳路就好像被所有人遗忘了一般，静静的待在那里！

有人说，南阳路区域被搁置的原因是铁路影响，是因为拥堵，是高架相伴，是界面陈旧……一万个人能说出一万种理由。

但是，在我看来南阳路被遗忘被搁置的最大原因大概有两点——

1.厂房太多，尤其是遗留的破产厂房、家属院太多。这些工厂还大都是国有企业，厂房和家属院的产权不明晰，导致拆改难度过大。

用一句文艺的话说，就是这些厂房和家属院背后承载和寄托的东西太过于沉重，过往的回忆变成了如今沉重的包袱，无法甩开，只能寄生在城市的角落中，不变不动！

2.多区交汇，各区都能或多或少搭上界，同时各区都无法统筹规划管理。短短一条南阳路牵连着郑州5个行政区，位于金水区，南边连着管城和二七，北边连着惠济，西侧挨着中原区。这样多区交汇的交界地带就经常容易出现政府规划上的统筹协作难，最终这里就变成了一块飞地。

一条南阳路，五个行政区，规划协同难，最终变飞地。

南阳路片区最大的问题不是破旧，不是脏乱差，更不是拥堵，这些问题都会伴随城市化的进程逐步消解，而南阳路最大的问题是停滞和遗忘！因为工厂的遗留问题，因为政府协同的问题，最终让南阳路在极其漫长的岁月里，被大家选择性的遗忘！

以至于，郑州都扩张到了四环时代，都扩张到了中牟，都跨过了黄河，却都不曾记起在郑州腹地有这么一块承载历史和记忆的厚重之地！

3

万科美景让全郑州、甚至是全河南人民，重新想起了这块土地！

我们长时间的选择性遗忘，导致南阳路长期以来都被称为房地产的“禁区”。因为入行时间的原因，过往的历史我已无法准确阐述。

我印象最深刻的就是2014年的昌建誉峰。当年，中心城区的房价已经全线突破万字头大关，然而南阳路周边的项目却始终都在8字头上下徘徊，甚至绝大多数的项目还在7字头徘徊。

即便如此，诸多看房客在看了升龙汇金，再看了物华国际之后，大都是摇头而归。一方面是对开发品质的不满意，而更多的都是对周界环境的不满意。比如城市配套的匮乏、商业体系的不完善、交通配套的落后，甚至是周界氛围的不给力。

昌建誉峰在长期以来都是区域房价的引导者，在以往的开盘过程中，在区域最高价的基础上，也大都能实现80%以上的去化率。这样的市场反馈让决策者产生的必须涨价的判断，昌建誉峰也成为了区域第一个突破9字头的住宅项目，结果一开盘，去化率立即滑落了20%，沦为圈内的笑柄。

当时的领导告诉了我一句话，只要碰上南阳路，哪怕再高的品质，均价请自动下调20%！这就不是一个改善型和品质型的区域！现在不是，以后更不会是！

2年过去，同样在这个区域，万科美景联手拍下了“郑纺机”地块。

当时的周界房价还在12000元/㎡徘徊，大家的普遍反映是，万科和美景疯了！市场也疯了！

万科疯了么？如今产品雏形已经呈现，我看也许未必！

这是我通过内部关系提前拿到的相关产品信息——

万科·美景世玠（郑纺机项目）首期平面图▼

万科·美景世玠（郑纺机项目）首期鸟瞰图▼

通过平面图和鸟瞰图，我大致可以推断出几个关键性的结论——

1.万科做了两个关键性的让渡。一个是空间的让渡，一个是利益的让渡。

万科在项目的东西两侧做了空间上的让渡和退界，保留了郑纺机厂区里的全冠法桐。

除此之外，万科还在项目东侧协助政府打造了一个2万㎡的市政公园，这样通过两条法桐大道和一个社区公园，区隔了社区和周界的氛围，而且还让提升了整个城市界面的逼格水准；

万科在首期做到了0底商，通过商业利益的让渡保持了一个居住社区的居住氛围和纯粹性。

2.万科做了两个保存，三个会所。

在郑纺机厂房轰然倒地时，很多老人都会发出一声叹息，觉得承载自己大半生的记忆就这么轰然坍塌。庆幸的是万科为我们留存下两栋独具特色的苏式洋楼，为这个城市留存下一段记忆，也为当年的老人留下大半生的寄托。

郑纺机苏式洋楼▼

万科在两栋苏式洋楼的基础上，做了两个社区会所，同时在社区内部又增加了一个健身休闲会所。既为城市留存了一段历史，又为社区提供了交流和分享的空间。

除了鸟瞰图上我们所能看到的规划上的理念，我还拿到了万科在这个项目的内部设计上的一些其他信息。

比如，在去年，杭州万科的一本白皮书在圈内大热大火——《产品与服务主张》，这本书号称是集杭万数年之心血，也是万科可以在绿城的大本营——杭州站稳脚跟的立足之本。万科·美景世玠将全面融合这本白皮书上关于住宅设计的诸多创新和理念，也会做出相关的产品升级。

还有，在这个项目的装修品质上，万科将一改万科城的平民特质，可能会参考上海万科翡翠系作品的装修理念和装修品质。比如三星的原厂指纹密码锁，德国进口杜拉维特的卫浴，德国进口柏丽橱柜，家电也可能是斯麦格的厨电哦……

回顾万科的诸多的努力，我们发现——

万科是在通过规划、设计、装修、配套等各个方面的努力，尝试着去改变一个区域的固有属性和固有印象。比如，通过公园去提升整个城市的界面氛围，通过保留历史建筑去主动融入城市，通过产品力升级去将客户的关注力转移到居住本身，通过教育介入去填充区域劣势……

万科之于南阳路，最大的价值不在塑造，而在于激活！万科是在用自己的产品塑造理念去试图重新激活一个沉睡的城区！而且不单单是从投资角度激活，更多是从居住角度激活！

我们可以试着畅想一下3-4年后的南阳路区域——

南阳路已经大修拓宽至50m。关于南阳路的具体规划市政已经确定，拓宽大修只是时间问题；

5号线已经通车，3号线也刚刚启用。南阳路已经被彻底纳入城市轨道交通大体系中，而且是核心节点；

在万科的带动下，越来越多的优秀房企开始关注这个区域。并积极参与进南阳路的改造中；

原有的破旧城市界面在众星闪耀的房企推动下，逐步旧貌换新颜。改造后或许还会出现诸多2万㎡的市政公园，更多的法桐大道；

地铁通了，商业价值也将被激活，一线房企进来了，或许大的商圈也会逐步成型……

我始终认为，城市不会一直向外扩张，到达一定阶段后，必然会向内收缩，中心城区的价值必将被逐步激活，这是城市进化的趋势，深圳如是，北京如是，郑州也必然如是！

中心城区价值激活的过程就是明星房企进入的过程，就是诸人目光转移的过程，也是城市价值转移的过程，万科看到了，所以万科进来了！

4

结语

南阳路附近其实不缺客户，这里是常住居民最密集的区域，这里也是换房需求最集中的区域，这里有根深蒂固的地缘客户等待着被激活！

他们在等待着理解他们的地缘情结，理解他们的过往青春，理解他们的居住理想的企业和产品到来。

有的客户在等待中老去，年轻的厂二代们也在环顾四周几十年如一日，始终未得一变的破旧城区后，黯然离开！

作为一个在历史洪流中辗转近百年的城市，郑州类似南阳路的区域，类似南阳路的民众还有很多，比如管城、比如中原区……

南阳路上的坑一个万科也许填不起来，但是通过万科，会有更多的人和更多地企业关注到这样的区域，这个区域也许伴随着诸如此类明星项目、明星企业的进入而变得逐渐璀璨，曾经的老破城区也会逐渐变得光彩夺目！

,