房产证有哪些必要填写（别再纠结房产证）

作为一个法律人，在这个年代，经常被问的一个问题就是：房产证应该加我的名字吗？老公婚前的房产证没有我的名字，他出轨了，我可以要求房屋归我吗?

为了解决这一民众最关心的“时代性”话题，今天我们就来聊一聊房产证“名字”的那些事儿~~

要说房产证上的名字问题，首先我们要回归房屋本身，毕竟房产证只不过是个本本，大家归根结底关心的，其实还是这个本本登记背后的那套房产。

如果要问房屋是属于动产还是不动产，相信99.99999%的同志们都知道，房屋属于不动产，YES!YOU ARE RIGHT !

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第208条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

看不懂？啥意思？不好意思，说人话。理解这句话的一个前提就是什么是物权？其实物权的范围很广，但是在这个问题里面，我们可以简单地理解为就是房子属于谁的问题！

所以具体到我们今天关心的这个问题里面,解释下这个法条，意思其实是说,像房屋这样的不动产，不管是送给你、卖给你，那必须得根据相关规定到相关部门登记才行，简单理解，就是必须完成房产证名字上的增减、变换。如果没有，即便这房子人家把人房产证给你了，甚至你已经住进去了，对不起，房产证上的名字如果还是人家的，那这房子就是人家的，人家完全可以要求“物归原主”。

那是不是说，只要房产证的名字没有换，无论如何这个房子都与我无关，无论老公怎样“表真心”都没有用呢？非也非也！要弄清这个问题，需要分两步走。

第一步：看房子的购买时间：

如果购买时间是在双方登记结婚之后的，则无论房产证上的名字写的是谁，都属于夫妻双方共同财产。（法条依据：民法典1062条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。）

反之，如果房子的购买时间是在双方登记结婚之前，则原则上应当属于房产证登记一方的个人财产（法条依据：第一千零六十三条　下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。）

第二步：看双方的约定

细心的朋友肯定会发现，前面我用了“原则上”三个字，所谓有原则，必有例外。下面我们来看看两个法条：

1.民法典1065条　男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第32条　婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。（民法典第658条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。）

其实，民法很重要的一点就是意思自治，即在不违反强制性法律及公序良俗的情况下，当事人都可以进行约定，夫妻财产关系当然是可约定的范围。所以，如果房产是一方婚前买的，无论是贷款，还是全款，夫妻双方都可以在婚后约定属于一方所有、共同所有，当然，根据民法典1065条规定，此种约定应当采用书面形式。

此外，除了约定，也可以采用赠与的方式，即一方将自己的婚前房屋，采用赠与的方式赠与另一方部分，甚至全部。但是由于赠与的房产在物权发生变动之前具有可撤销性（即，如果是赠与的方式，在房产证的名字没有变动之前，赠与方可以随时撤销赠与），所以，对于赠与的房产，双方如果没有充足的信心，也可以去公正机关进行公正，公正后的赠与就不能撤销啦！

当然，以上说的都是全部买房或者是贷款买房婚前付的房款部分，生活中，我们遇到最多的其实是婚前一方贷款买房，婚后双方共同还贷。对于此种情况的归属，法律也早已替我们考虑周全，请看：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）78条：　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

（民法典第1087条第一款　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。）

所以，分期贷款，最终的归属，双方是可以协商的，协商不成，法院可以判决归登记一方，但对于共同还贷的款项及相应财产增值部分，应根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

其实在现在的形势下，房产虽然未必会像MY说得像白菜价，但已然很难稳居最保值的产品之首啦，与其把这个问题放在心中盘盈许久，不如或豁然放开，或对症下药，然后双方携手，共同走向七十五年的钻石之旅！