临港开发区怎么样（临港的野心）

临港，一直以来饱受质疑之声。

开门见山，两个观点：

1.临港是上海楼市里可以最快翻倍的板块之一，同时也是购入难度最低条件最简单的板块；2.临港的野心不是成为第二个浦东，而是成为第一个临港。

临港的质疑

临港的质疑声总结一下，其实就是一点：人口、产业导入与房地产开发的匹配程度。

简单说，面对未来的主城区3.6万套供应（核心区2.1万套供应量），我们很自然会有疑惑，临港的人口足以支撑起这个数字吗？

而以往的经验又告诉他们过度依赖土地财政的新城建设往往很容易发展成为鬼城。我看过很多新城新区的建立，诚然以上的质疑不无道理。但是，

我对临港却十分乐观。

很多人把临港新城理解为卫星城其实是不准确的。为了搞清楚这个问题，我觉得首先要搞清楚一个更原始的问题：到底成立新城的初衷是什么？

上海从2001年开始到十一五规划十二五规划再到如今的十四五规划新城，“新城”的定义是在变化的。

最明显的就是从数量上看就从11个新城减少到5个新城。

细数各个时期的新城建立，满足的是不同时代下对于城市的不同要求：

当下是第四阶段，新城的构建更加成熟，也带入了更多的新理念新技术。

从临港的规划上我们就能看到各个国家优秀新城的影子，可谓是取百家之长。

例如，临港的102/103片区众所周知的分别是以教育与科研为亮点的片区，区域内结合了大学以及世界级的科学家实验室以及各大企业的科技研发部门。

这个就很类似于日本的筑波新城与英国的密尔顿凯恩斯新城。都体现了在科技创新端的重视，非常符合构建以新经济为主导的产业新城的理念。

105片区前的绿地规划以及二环公园绿地，非常明显的有新加坡登加新城的影子，将生态环境，城市治理的需求规划的非常巧妙。

等等不一一赘述，临港的规划可以说是迄今为止中国土地上我见到过Z好的规划没有之一。

再来说说人口和产业。

250万的体量绝对不是一个新城该有的人口目标，在欧洲甚至可以是世界级城市的人口量了。要知道目前整个大浦东也就560万的人口。而这250万的人口将创造超1万亿的GDP。

人口的素质也同样需要保证，导入人口很显而易见的不会是大量的低素质人口。那么我们来看看，保证人口素质的规划举措。

10所世界级科学家实验室；20个以上龙头企业研发中心；50个以上国际企业总部；300家以上金融机构；1000家以上高新企业。

是毫无质疑的，这代表了临港的上限极高，可以说在五大新城里临港是上限Z高的。

回到最开始的问题：

住宅量完全匹配未来计划新增人口数量。再加上新城市的建立初期必要的土地财政可以加快城市基础设施的建设速度，从而更快的推进产业与人口的导入。

临港的落地能力

要知道临港还只是刚起步3年的新城，很多配套与产业还没有完善，甚至可以说还在很初级的阶段。临港人口的高增速才是开始，未来真正意义上的高速增长期还未到来，新增购买力永远不缺。

对比接下来两年内的3.6万以及2025年规划的12万，差距还很大。说明商品房的供应量在临港的野心面前根本就不算大，哪里来的天量供应一说呢？

图表来源：临港873公号

引用临港873公号的图，从临港主城区的住宅量来看总计4.8万套，结合上未来可售的3.6万套，也就是说，实际临港目前的套数只有1.2万套。

而临港四镇的人口分别是万祥镇3.1万/书院6.1万/泥城10万/南汇10万，总计30万人口，2021年的人口增量约为6万左右。

这么看1.2万目前现有人数匹配30万存量人口，数量多吗？

未来的3.6万套匹配每年新增的6万口人，难道不合理吗？

然而就以目前的临港初级的配套来说，对周围区域的吸引力也是巨大的，未来这种吸引力只会越来越强，这也代表着本地土著的购买力也会增加。

加之上文我们提到过临港目前先迈了一只腿而已，供应量大是必然的。所以不要带着有色眼镜看临港，距离主城区60公里的临港是前无古人，但不代表存在不合理，没有了解过还是不要妄下定义。

再看看配套的落地。

临港的产业、学校、商业、医疗、轨交线路等都有很不少已经落地或正在建造了；最明显当属产业、学校与商业。

临港产业复工热力图

从2020年2月的临港产业复工热力图就能看出一二。而从738家新增到1170多家的人才住房企业名单也可以看到临港的企业总体新增速度。

学校目前整个临港规划53所学校，在建17所。

已落地有：

幼稚园——海音幼儿园、冰厂田滴水湖、冰厂田临港；

小学——明珠临港、建平临港、上师大附属临港；

中学——建平临港、临港实验、上中东校。

其实临港的规划落地能力，有一说一是真的强。规划与在建项目是在太多太多，可以连写三篇介绍。

我只想告诉你们在看过临港之前，大虹桥商务区的塔吊数量曾经震撼过我，但对比临港仍有不及。

为什么是塔吊，因为这是我的一个判断小方法，也是最直观，最简单判断一个新规划片区的落地速度的方法——塔吊与工地的密集程度。

相信我，那些黑临港的朋友，去一次临港，不要嫌弃16号线“戆度儿子”45分钟的行程。

下地铁转一圈，你对于临港的看法也会像我一样，收获一次震撼，一丝期待，一份选择的底气！

临港的野心不是成为第二个浦东，而是成为第一个临港。

如何看待买不买临港

如果你是自住——已之蜜糖彼之砒霜

如果工作在临港周边那有什么理由不选择临港？难道舍近求远？

但远处依然没有次新成片交通便利且有社区氛围的板块，所以这一类人可以毫不犹豫。

如果是要长途跋涉去到市中心上班的自住需求，那么请您谨慎考虑，毕竟上海的购房资格与贷款资格是如此的金贵，短期内要置换也比较的困难。

如果你是投资——增量空间巨大

首先，投资看增量，自住看存量。而增量是大多数人看不到的，或者说大多数人看的并不长远。

上文我们提到的质疑声中的供应量问题，从存量来看太大了，但从增量的角度或者拉长时间来看，这个问题就不是问题。

伴随着城市建设的逐步完整，临港的商品房价格自然会水涨船高。

所以投资买临港买的是增量，同样也要有足够的耐心，将时间拉长来看。（短期内出货的快进快出适不适合临港的）

再者临港的价格是有足够的倒挂的，新房3万多的单价，二手去年确有真实的5-6万的成交价格，虽然有些虚高，但差价达到一倍的板块，买入总价段却这么低，对于买入条件限制还非常少。

以前要3.1人才才能挑选好房，最近你要是3.1人才可以整个临港横着走，随便挑。反观同样的大虹桥，即使楼市冷淡，也一次次的创下高积分神话。

所以综上，我认为临港是上海楼市里可以最快翻倍的板块之一，同时也是购入难度最低条件最简单的板块。

,