等额本金等额本息哪个还款合适（等额本息还款等额本金还款）

原创 大猫哥哥 大猫庄园 2022-09-05 12:46 发表于河南

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#等额本金1个

#等额本息1个

经常看到大家对这两个房贷还款方式有认识误区，就闲不住简单说两句。

利息，是对资金占用的一种费用，利息多少仅仅取决于以下3点：

1、占用本金的时间

2、约定的利率

3、占用本金的多少

1、方式1：等额本金

等额本金是什么意思呢，就是每期偿还的借款本金是一样的，比如120万，分120期偿还，约定年利率12%，每月就是1%（简单起见，不考虑复利、单利区别，这点钱差的不多），每期偿还本金10000，偿还本金的时候同时偿还当期的利息，当期的利息是多少？比如第1期的利息，就是本金120万*1%=12000，加上本金，第一期偿还22000元，第二期，还是偿还本金10000元，第二期占用的本金就少了，为120万-1万=119万，则第二期利息为1.19万，第二期偿还总额为10000 11900=21900，以此类推。

2、方式2：等额本息

就是每期偿还的金额是一样的，因为这个偿还方式的算法比较复杂，一般都是借助于计算机等计算，手算过程太复杂。这里就不提了。

大概意思就是，因为每期偿还的本息总额都是一样的，鉴于前期占用贷款本金大，那么前期每期偿还的款项里，利息必然会很多，比如上边同样的条件下：

每期偿还金额17216元，其中第1期偿还本金5216元，偿还利息为12000，看见没，第一期的利息，等方式1和方式2的利息是一样的，为啥呢，因为第一期，占用的

1、贷款本金、

2、占用时间、

3、利率

都是一样的，这三个一样，自然利息也一样。但是第二期就不一样了，因为方式2方式下，第一期偿还的本金少，只有5216元，而方式1中的第一期偿还本金的金额却是10000元，故第二期还款中，因为方式2占用的本金就多（10000-5216）=4784元，利息自然也就多了，比如第二期，方式1偿还利息11900，第二期的利息就是11947，就多了4784*1%=47元。

随着往后推移，第三期的方式2的利息还会比方式1下的第3期利息差额增加，直到期中，比如此例中大概是第67期的时候，方式2的偿还的本金开始大于方式1下的偿还本金，这样方式2下的利息与方式1下每期的利息的差额逐渐降低。

3、两种方式对比

本例中，方式1下偿还借款总额1,926,000元，如下图：

方式2下偿还总额2,065,981元，如下图：

此例中，方式2比方式1多偿还2065981-1926000=139981元。

通过上边的分析，就大概知道了，为啥方式2下总额多付了139981元，因为方式2下，占用的贷款本金时间比方式1下长，所以说，这两种方式下偿还房贷，并不是说哪个一定好，哪个一定是坑。很多人总说方式2这种方式是坑人的，这个也得综合自身情况来看。

还是谈那3点：

1、贷款本金、

2、占用时间、

3、利率（这一点，是可以确定的，越低越好，上边1、2点不一定了）

4、学会用机会成本思考问题

经济学上有个东西叫机会成本，比如这里，你要提前偿还贷款，如果你能有能力，把投资收益率做到15%年化，那么你偿还贷款这笔钱的机会成本就是15%，也就是说你从银行贷款120万，给银行12%，自己用这笔钱整到15%，相当于自己就赚了3%。如果是这样的话，是不是贷款越多，时间越长，当然利率嘛，越低个人赚的越多。

然而实际生活中，很少有人能把收益率做这么高的，一般存定期也就3-4点吧，以前可能有理财做到5%，这么来说的话，个人的机会成本就是4%吧按照，4%远远低于12%，也就是说，你把这个钱偿还贷款，机会成本就是小于偿还贷款所取得的收益，当然是要提前偿还贷款，也就是说贷款的本金越少越好、期限越短越好，这么的话，就是选择方式1是合理的。

当然，还要考虑个人的经济情况，个人有没有这么多充足的现金流呢？如果没有那就只能按照方式2了，这个方式下的偿还金额，前期的压力比方式1下的压力小得多，占用贷款本金的时间自然也就延长了，利息就多了。

实际生活中，有个公积金贷款，这是个好玩意，首套房利率只有3.25%，这就有了套利空间了，也就是如果能跟银行聊聊，找到一个4点左右甚至更高的定期存款，或者保本理财（理财有坑需谨慎），那么就果断贷款越多越好，时间越长越好，贷出来，如果有更好的投资标的就更好，没有的话就去存定期，稳定的套利。

大概就是这么个意思，选择哪种方式还款，是需要因人而异的，但是有一条是肯定的。就是两种方式下，贷款的价格，也就是利率是一样的。不同的利率环境下，就要选择不同的方案（如果可选的情况下），貌似前段时间，的房贷利率超级高，鹤壁这里6.45%了手首套房，然后银行咬死只有一种方式，这么高的利率，银行肯定不傻，就是等额本息，就是让你在这么高的利率下，多占用资金，多生利息。

大概就是这么个意思吧！