浐灞区域近两年楼市热门区域（时隔1年半楼面地价下跌40）

2021年上半年，是西安土地市场最为疯狂的半年，西安全市、多个区域最高楼面地价被刷新！

在2021年3月1日，相信大家记忆深刻，浐灞6宗土地公开竞拍，均竞拍出了高价，最高达到了1.9万元/㎡左右。

在这一天，三迪以2626万元/亩、15755元/㎡的楼面地价，拍下了地铁3号线务庄站北侧19.461亩住宅用地，这个项目也就是待亮相的三迪世园府。

如今，时隔1年半，三迪世园府旁5宗共计121.026亩土地进行挂牌出让，这5宗地中限定最高的楼面地价仅为8809.96元/㎡。

这意味着，时隔1年半时间，在土地市场整体降温、在限地价的背景下，浐灞楼面地价降幅在40%以上！

121亩，15.291亿元起

今天，西安浐灞生态区发布了5宗共计121.026亩开发用地出让公告，这6宗地全部位于地铁3号线务庄站东北侧，5宗地的具体信息如下：

宗地一，地籍编号为CB3-2-146，位于西安浐灞生态区香槐五路以南、锦堤一路以西，净用地面积23.084亩，用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

地上总建筑面积不大于38472㎡，其中住宅建筑面积37057㎡；配套公建建筑面积1415㎡（含老年人日间照料中心建筑面积约80㎡、居民养老服务设施建筑面积约80㎡）。地下建筑面积不小于14683㎡。

宗地二，地籍编号为CB3-2-147，位于西安浐灞生态区锦槐二路以南、锦堤二路以东，净用地面积20.761亩，用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

地上总建筑面积不大于34500㎡，其中住宅建筑面积33140㎡，配套公建建筑面积1360㎡（含老年人日间照料中心建筑面积约100㎡、居民养老服务设施建筑面积约70㎡）。地下建筑面积不小于13153㎡。

宗地三，地籍编号为CB3-2-148，位于西安浐灞生态区锦槐二路以南、锦堤一路以西，净用地面积25.716亩，用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

地上总建筑面积不大于42750㎡，其中住宅建筑面积41175㎡，配套公建建筑面积1575㎡（含老年人日间照料中心建筑面积约100㎡、居民养老服务设施建筑面积约80㎡）。地下建筑面积不小于16287㎡。

宗地四，地籍编号为CB3-2-152，位于西安浐灞生态区香槐五路以南、锦堤一路以东，净用地面积24.364亩，用途为住宅，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

地上总建筑面积不大于45360㎡，其中住宅建筑面积40040㎡，配套公建建筑面积5320㎡（含幼儿园3800㎡，公办预留；老年人日间照料中心建筑面积约100㎡、居民养老服务设施建筑面积约80㎡）。地下建筑面积不小于17565㎡。

宗地五，地籍编号为CB3-2-153，位于西安浐灞生态区锦槐二路以南、锦堤一路以东，净用地面积27.101亩，用途为住宅，容积率不大于2.4，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

地上总建筑面积不大于43360㎡，其中住宅建筑面积41760㎡，配套公建建筑面积1600㎡（含老年人日间照料中心建筑面积约100㎡、居民养老服务设施建筑面积约80㎡）。地下建筑面积不小于16543㎡。

上述5宗地的挂牌起始价、起始楼面地价如下表所示：

按照土地出让文件，这5宗地设有最高限价，当报价达到最高限价后将通过摇号方式确定竞得人，5宗地的最高限价分别为3.344亿元、3亿元、3.726亿元、3.69亿元、3.82亿元。

5宗地计容建面20.44万㎡，挂牌起始价合计为15.291亿元起！其中，楼面地价最高的是CB3-2-153宗地，按照起始价计算楼面地价为7664.9元/㎡起，按照最高限价计算楼面地价为8809.96元/㎡，主要是因为这块地是此次出让的5宗地中容积率最低的，因此拉高了楼面地价。

当然，除了土地款外，竞得者还需要将宗地内配建的幼儿园、社区服务、养老等公建配套设施建成后无偿移交给浐灞生态区管委会相关部门，这意味着实际土地成本要比纯楼面地价更高一些。

紧邻地铁3号线、砂之船奥莱

从此次出让的5宗地所处的位置来看，均位于浐灞生态区世博园板块，距离世博园在1000多米，地铁一站路。

这个板块目前生活配套、居住氛围已经逐步形成，地块紧邻已经通车的地铁3号线务庄站，同时距离砂之船奥莱仅有不到1000米，商业、地铁等配套均已经兑现。

大家最关注的教育配套方面，从这几块地向南不到1000米是浐灞第32小学、向西不到1000米是西安交大附中浐灞右岸学校。不过，预计随着后期地铁3号线以北、北三环以南、东三环以西这个片区的开发建设，这个片区内还将会有新建小学、中学。

这个板块还有一个比较集中的配套，那就是高品质酒店，浐灞华邑酒店、浐灞喜来登酒店等均位于周边。

目前，碧桂园、深振业、紫薇地产、三迪地产、万科地产等在周边均已经有项目布局，区域内目前暂无新房在售，但实际上在此前该区域的房价已经进入“2万 ”时代。

这几块地周边待入市的项目为三迪世园府，15755元/㎡的楼面地价预计该项目入市后精装房售价会在3万元/㎡左右。

时隔1年半，楼面地价腰斩？

此次出让的这5块地，有一个非常重要的看点那就是楼面地价。

去年3月1日，三迪地产通过公开竞拍在这几块地旁边拍下的19.461亩、最大容积率2.5的地块，实际土地成本达到了2626万元/亩、楼面地价15755元/㎡。

如今，时隔1年半，这5宗地中楼面地价最高、容积率2.4的地块最高楼面地价限定为8809.96元/㎡，而几块2.5容积率的地块基本上是楼面地价7560元/㎡起、最高限定为8715.79元/㎡，即使加上无偿移交的公建配套成本，综合楼面地价也仅为三迪的六成左右！

很明显，地价降幅非常明显！

浐灞的地价下降、回归理性，一方面与去年上半年西安土地市场过热对于地价的透支有关，另一方面也与去年下半年以来土地市场整体降温有关。

此次出让的这5宗地，单宗地块体量均比较小，降低了单宗地块拿地门槛，3亿多的土地款就可以拿到一块地，这对于目前在西安土地储备不足、打算进入西安的外阜房企来说，是一个品牌延续、品牌落地、项目落地的机会。

不过，这种小体量地块，对于开发商在项目规划层面将是一个考验。