四线城市房价和商铺倒挂（金二环双地铁口）

撰文：悟净 美编：刀妹 校对：紫藤

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换一种解题思路

只有在退潮时，你才知道谁在裸泳。

巴菲特这句流传甚广的名言，一语道出投资的真谛，讲概念的始终干不过真硬核的。

同样，这话用于形容当下的郑州楼市也甚为贴切。经年累月的调控之下，让众多的画饼区域纷纷被打回原形。

但占据着郑州最核心城市资源的区域却始终易涨难跌，这本身就是一堂无比生动的投资课程。

买房子，跟着城市资源走、跟着城市中心走、跟着产业走、跟着有钱人走，大概率就不会吃亏。

道理都懂，如何实操？

郑州买房并不难，孔雀东南飞下的郑州，北龙湖组团、龙子湖组团、老郑东新区组团、高铁东广场组团、老经开区组团早已汇集着最好的城市资源、最好的产业和最美好的未来，买这里没毛病！

郑州买房也很难，如果不考虑价格，绝大多数人都会置业上述几个区域。但这里稍微看得上眼的住宅价格，超出很多人的承受范围。

钱包跟不上观念，工资跟不上城市的发展速度，才是最真实的购房瓶颈。难道只能望房兴叹，被价格逼出主城后，去四环外找找机会，再次走入被画饼区域收割的死循环吗？

其实换一种思路也未尝不可，比如买入主城有价值的LOFT。

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你会买LOFT吗？

提及商办型产品，犹如榴莲，喜者爱不释手，恨者避之不及。其优点不限购、低总价、低月供，缺点商水、商电、交易税费高等。

已是人尽皆知，不用避讳。但不可否认，对于某些特定人群，购买一套LOFT依然是最优解。

1、都市白领、单身过渡：对于某些不具备购房资格、或者已经用过购房资格，需要在市中心、工作地点旁有一个临时居住点的都市白领来说，选择一套LOFT可租、可住。

2、手有余钱：LOFT面积相对于住宅更小，一般都在30-60㎡之间，成本更低，月供更少。

3、万众创业、注册公司：相比较于写字楼更高的租金成本，LOFT可办公、可自用、可出租的灵活多样，满足不少小创公司的需求。

而且，买住宅是中考的话，那么买LOFT无疑是高考。郑州商办型产品供应量大，涉及区域众多，夸张点说99%的多少都存在“硬伤”，只有极少数1%的产品有长持和投资的价值。

如何分辨，一定、肯定需要符合商办型产品购买三原则：

商业区、商务区、地铁口

对于商办型产品来说，大量的高净值人流汇集才是租金产生的充分必要条件，资源集中度越高、更容易产生可观的增量财富，这些都需要商业区和商务区的支撑。

除此之外，还要考虑未来区域内同类产品入市的体量和价格因素，如果未来供应量过大、或者购入价格过高，一方面是供求失衡后租金难以持续，另一方面是拉长投资周期，月供压力也更大。因此某些片区的商办型产品，最大的问题就是价格和供应量。

▲项目鸟瞰图

综合比较，位于航海路与经开第一大街交叉口的阳光天地|悦见LOFT产品值得关注，作为热销盘阳光城檀悦的延续，它不仅符合投资的三原则，从产品细节和综合素质来说，也属“高配”。比如地铁！

1、地铁5号线的价值

作为郑州目前规划的唯一一条城市环线地铁，当下和未来郑州最具价值的商业、商务区都被其串联起来，且随着时间推移，开通的地铁越多，5号线的价值就越发突显。

▲百度地图实测

可以说，这是郑州目前具有唯一性的地铁“金腰带”，而阳光天地|悦见距离5号线中原福塔站约450米、福塔东站约640米，显然是名副其实的地铁盘，这本身就秒杀很多伪地铁项目和单条线的远郊盘。

2、未来的商业、商务地标

阳光城檀悦作为经开备受关注的改善盘，一直都以来的定位，就是改变老经开区域面貌的城市综合体。

其中约9万㎡的阳光天地商业MALL，由阳光城自持。这也是经开区目前面积最大、品类最齐全的高端商业，与东区熙地港的体量相当，且在广州、福州、长沙、西安等多个一、二线城市运营多年，是阳光城旗下成熟的商业旗舰品牌。

▲阳光天地|悦见效果图

商业规划共有5层，其中B1层为精品超市，目前意向签约永辉超市，其他特色餐饮。

1层规划为轻奢品牌、珠宝配饰、快时尚品牌店、快餐等。

2层规划为运动品牌、潮流服饰、数码电子、儿童体验等。

3层规划为儿童、母婴零售、亲子餐厅、美容SPA、儿童乐园。

4层规划电影院目前意向奥斯卡影城、泰式韩式料理、茶餐厅等精品餐饮。

▲希尔顿花园酒店效果图

这些，其实都是阳光天地|悦见LOFT的潜在客户，商业之外还有阳光城引入的希尔顿花园酒店，作为深植国内的知名酒店品牌，开业后也将成为经开区、辐射东区的地标性商务地标，同样为阳光天地|悦见带来高净值人群的背书。

3、阳光天地|悦见租住群体分析

▲网络图

除了阳光天地MALL商业和希尔顿花园酒店等项目本身的加持外，航海路北的约6万㎡集零售百货、生活超市、餐饮娱乐为一体的丹尼斯航海天地，是已经开业的大型商超，未来将形成区域的商业地标！

▲建业中心效果图

航海体育南、朝凤路西就是传闻由胡太操刀的建业中心，包含超高层写字楼、酒店和独栋办公楼。这里未来将是建业集团的总部基地，有大量的公司高管在这里办公。

▲阳光天地|悦见东隔壁实拍图

尤其是与阳光天地|悦见一路之隔的【跟谁学】郑州总部正在加紧建设，其中两栋已完工、一栋在建，目前，建成部分已投入使用。

跟谁学不仅是国内在线教育的龙头企业，而且早已赴美纽交所上市。也就是说，未来这里将汇集大量年轻的优质白领，是高收入、高质量的租客群体。

除此之外，包括航海体育场、民生药业和盛华里购物中心、十一中学、第七人民医院等多个企业、商业以及学校医院、政府机构都将产生大量的租住需求。

而这些需求，也在老经开的房租上反应的尤为明显。在我们办公室中就有租住在这里的同事，40㎡标间，租金在1800元/月，还感觉捡了个便宜。

老经开楼盘多定位改善，整租价位过高，合租又不符合高知人群的需求，但是区域内上档次的小户型供应量不大，市场现有的房源多为老旧社区，40㎡左右的标间租金稳定在1800到2000元/月左右，30多㎡的LOFT租金稳定在2500到2700元/月左右。

阳光天地|悦见作为区域高端LOFT，入市后租金显然要比其高出许多，因为无论从物业管理、产品定位和装修细节，市场上实不多见。

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令人信服的装修细节

除了毗邻商业区、商务区和地铁口的区位优势之外，购入LOFT一定要关注的就是增值服务，包括物业服务、公共配套和精装水平、以及产品的舒适性和稀缺性。

而这些条件，阳光天地|悦见无不符合，甚至很多细节在郑州LOFT的市场中，出类拔萃。

1、约5.09米层高的LOFT户型

在郑州，LOFT层高审批被卡在4.5米左右，而5.09米的LOFT层高将不再审批，这也意味着阳光天地|悦见的这种层高的LOFT产品将是难得的存在。

而对于LOFT产品来说，层高即正义。

▲阳光天地|悦见装修示范单位实拍

充足的层高可以让房间内的功能分区更加合理有序，保证隔音和居住的舒适。充足的层高也将LOFT产品一层变两层的特点展示的淋漓尽致。

▲阳光天地|悦见装修示范单位实拍

花同样的钱，平层小户无论从采光、通风、功能分割和居住舒适性来说，都无法与LOFT产品相比，当然前提是层高要足够。

而4.5米层高的LOFT产品，就像是被废了武功的武林高手，看上去很美，住起来就非常局促了。

2、令人信服装修的细节

LOFT产品本身具有多重优点，但也有缺点，就是装修的费时费力，需要有丰富经验的空间设计师对居住空间功能进行设计。

▲阳光天地|悦见装修示范单位实拍

从而在厨卫空间、餐厅、客厅、卧室之间考虑水电暖的综合布局，比如收纳空间和开关点位的运用。这些都需要从人的需求出发，将装修前置，反推到最后交付、入住的场景。

▲阳光天地|悦见装修示范单位实拍

如何扬长避短，就十分考验设计师的功力。比如，入户处一键照明开关、做好的电动窗帘轨道及控制面板、感应小夜灯、末端净水设备等等，也尽显人性化生活细节设计。

▲阳光天地|悦见工法间实拍

四合一指纹密码锁、铺设好的地暖、健康环保材料等良心配置的应用，也符合一线开发商的品质要求。

可以说，阳光天地|悦见的LOFT产品，无论是挑空设计的空间感觉，还是装修示范单位展现的居住体验、或是极致收纳的装修细节，都堪称教科书。

3、可拓展面积的多变户型设计

除了约5.09米层高、人性化细节和高端建材不计成本的投入，最让人眼前一亮的就是阳光天地|悦见的户型设计。

阳光天地|悦见共有建面约37-60㎡三种户型设计。

▲建面约37㎡LOFT户型示意图

其中建面约37㎡户型方正、无不规则的空间浪费，更适合自用或出租。大落地窗搭配挑空客厅，属于老婆看过就不想走的设计，在兼顾采光通风的前提下，更具有观景的效果，可以俯瞰楼下的空中花园。

空间分隔后，一层用于会客、日常生活，二楼是私密空间，动静分离，互不打扰。

▲建面约55㎡LOFT户型示意图

建面约55㎡户型，兼具37㎡的优点的同时，有约4.2米的大开间。要知道，住宅产品中低于100㎡以下户型，客厅开间多不足4米。

▲装修示范单位实拍图

除了客厅，二层拓展了公区走廊上方的区域，等于平白多出一间房。

一层变两层后，建面约55㎡户型不仅满足单身白领、两口之家等多种居住需求，也可以用于创业的工作室，都十分合适。

除了买一层得两层的户型，阳光城物业服务和规划的悦享家共享空间，健身、书吧、会客厅功能，也给业主提供了多样的生活方式。

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不必反驳，笑笑就好

其实，通过长期观察和调研来看，LOFT产品在市场上相对来说，更受到年轻白领群体的欢迎，而且租金更高。

无疑对于有需求的人来说，阳光天地|悦见有难得的优势。据悉，首批带装修LOFT房源即将开盘，均价12500，值得你关注。

1、地处经开核心、本身就是区域地标、符合投资地铁口、商业区、商务区的基本要求，并且占据郑州地铁金腰带的5号线，无缝衔接和辐射东区高净值人群。而阳光天地|悦见地处金二环 双地铁口 大商圈，这棵主城“摇钱树”，显然足够硬核！

2、经开区为河南自贸区，在这里注册企业、开办公司本身就有着天然的竞争优势，产业更集聚、手续更简便且在未来会有多种政策性利好，推动公司的发展，跟谁学的落地就是明证。

3、约5.09米层高的LOFT产品，放眼郑州市场堪称稀缺，阳光天地|悦见的装修标准和产品力，更将LOFT产品扬长避短，把优势发挥到了最大。叠加周围商业、商务、学校、医院等庞大的租住需求，未来租金收益可期。

4、对于LOFT产品，我们一直以来的建议都是特定人群的过渡产品，他可以用于不占用名额的投资、也可以用于创业过渡用房，确实比较实用。

问题的关键在于，买之前想清楚，你买的是什么和买来干什么。

没有十全十美的产品，只有不同的需求，如果有人对你说LOFT不能买，不必反驳，你对他笑笑就好。

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