外立面坑洼不平会导致什么后果（外立面的坑）

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

俗话说看人先看脸，房子也一样。

外立面就是房子的颜值，也是给到所有人的第一印象——

简约工整、铝板石材，即使你不知道小区如何，至少立面愿意花钱，肯定价格不便宜：

而如果已经脱皮，下意识这就是烂房子：

今天，火箭哥就来分享一些关于住宅外立面的知识，同时也给大家说说：

外立面，究竟有哪几种类型？

当今主流的外立面，都长什么样？

如何辨别一个项目的外立面好坏？

01 “哪几种？”

外立面是建筑的门面，而其中的决定因素就是外立面材质本身。

目前，市场最主流的搭配分为下方7种，档次由上往下越来越好、成本也越高——

可以看到，最便宜的涂料成本仅在约50元/平左右，这在商品房住宅上已经很少看到、主要是老一代商品房和新一代的动迁房上比较多；

而真石漆大家应该听到过很多，也是现在新房上听到最多的“铝板 玻璃幕墙 涂料”中最为不可或缺的一部分，成本在100元/平左右——

目前主流的外立面配置，都是南向采用大面积的铝板 玻璃幕墙、部分勾缝衔接用真石漆；北侧比如电梯井位置会采用真石漆来加权降低整体成本。

这一点，对于市面上99%的联动价项目都适用，几乎没有例外。

面砖现在已经很少应用，最有名的可能就是颛桥紫薇花园的红色面砖了，很有味道——

而干挂石材是老一代豪宅最喜欢使用的材料——

比如2019年开盘的融创外滩壹号院就是用了米金色大理石石材干挂，质感就显得非常大气：

位于陆家嘴北滨江的万科翡翠滨江同样使用干挂石材：

由于种种原因，全石材干挂已经非常少见，今天主流审美最喜欢的可能就是铝板了——

成本在600-1000元/平——

去年上市的仁恒海上源就是灰色铝板、哑光质感是铝板特色：

即将交付的前滩晶鸿名邸也是同样采用铝板外立面：

最高档的玻璃幕墙在住宅设计中非常少见，只有最顶级的豪宅才会使用、单价也已经冲上1800元/平大关，绿城是使用玻璃幕墙的一把手——

著名的市区豪宅：复兴珑御就是由绿城设计主导，采用独树一帜的东南亚园林设计风格，也是上海至今唯三采用玻璃幕墙外面的住宅项目：

另一个，是位于黄浦滨江的融创滨江壹号院三期：

还有一个，是师出同门的绿城黄浦湾：

客观来说，铝板成为目前豪宅的主流选择；

如果要给目前新房的外立面情况来做一个总结的话，大概是这样的：

1.单价6万以下的，铝板就别想了，真石漆是日常；

2.单价6-10万的，铝板 玻璃幕墙 涂料的混搭是最标准的搭配；

3.单价10-13万的，开始有南向铝板 石材了，但是依旧会有涂料。

4.单价13万 的房子几乎都是全铝板 石材了，涂料比例极少。

02 “案例”

这里我们可以拿几个新房项目来举例——

大家可能也知道，部分新房项目在上市时会公示自己的外立面用料比例，这一点在市区豪宅类项目中看到会比较多。

比如今年1月开盘、单价14.2万的鸿印里，在公示外立面资料中显示没有一丢丢的涂料，好到离谱：

而在仁恒海上源，虽然主体依旧是铝板 玻璃，但是北向立面依旧有着不少涂料存在，本身也是市场主流做法（图示绿色为涂料）：

而去年的红盘之一、单价11.5万的金隅外滩东岸也是同样的设计，北向涂料（图示绿色）也不少：

客观来说，这几个项目在外立面上都属于主流以上水平——

鸿印里因为旧改项目的特殊属性，需要通过增加成本的方式来抵扣土增税，所以在用料上会用得非常扎实；

而无论是海上源还是金隅，项目从拿地到取证都花了起码2年的时间，在取证认购那一天都已经明确好了，公示也无妨。

但所谓没有对比就没有伤害，你如果拿着上面这一套去看今天市面上的其他地块，你一定会有心理落差——

因为今天所有通过土拍出让、有联动价限制的地块，百分百就是做着“偷工减料”的把戏：

南向立面是门面，几乎都会有铝板石材玻璃幕墙；

但北向和东西侧面，涂料比例相对会更高一些。

这还是在市区新房才会做这个事，如果总价低、区域远，那基本就是完全真石漆了。

03 “盲猜”

造1栋楼，到底要花多少钱在外立面上？

请教了下身边的同济同学们，大致得到这样的经验公式——

我们以1栋20层高、层高3米的建筑为例：

外立面的总面积约在25000平左右，其中幕墙 门窗面积大约在15000平、外立面面积在10000平左右，大致的比例是3：2。

外立面如果全真石漆，成本大约为100万；

如果全是铝板，成本一下攀升到800万；

如果全用石材，成本直接1000万打底——

这还只是1栋楼的成本差异，不包含玻璃门窗的差别；如果是5栋楼、10栋楼、20栋楼呢？

差价可以直接干到1个亿了。

做生意，谁都不是来当雷锋的——

在房价、地价双限的当下，kfs要追求利润，就一定会在局部使用同颜色涂料，在降低成本的同时也能保证项目的品质感。

04 “写在最后”

有人会说，房企开发一个项目差这几百万吗？多用一些铝板石材不好吗？

的确，一个项目动辄投资上百亿，这几百万的钱算不上大头——

但如果你是老板，你会选择用上铝板石材来换取大家的口碑吗？

说实话，没必要。

性价比摆在这里，使用涂料，最后的结果也大不了就是积分低了一些、卖完清盘慢一些；因为：

人家卖的就不是房子、是价格本身。

很可惜，这是这一代购房者的无奈、也是这一代造房者的无奈：

一边骂着着房企无良、减配当道；

一边说着成本管理、无可奈何；

在这个屁股决定脑袋的年代，谁也说服不了谁。

,