北京楼市行情（北京楼市当前市场）

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师，下面我们就来聊聊关于北京楼市行情?接下来我们就一起去了解一下吧!

北京楼市行情

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1、提问：京爷您好，本人刚需，因为预算有限，为了上班方便故最终想选择潘家园或劲松板块。请问华威北里和嘉禾园均为1998年的板楼，哪个保值和居住属性更好些呢？另外小阳春对潘家园是否影响不大啊？业主心气很高是应该等等还是直接上车呢？感谢

回答：你好，华威北里属于大社区，交通配套都还不错，小区管理和环境倒是一般；嘉禾园小区空间相对小了一些，管理和环境也一般，不过未来会有地铁，也算是个不错的利好。我认为两个小区半斤八两，都属于刚需上车盘，不算好，也不至于不能买。长远看，我认为可以优先选择华威北里内部独立管理的一些楼栋，整体保值性和居住体验会强一些。小阳春对潘家园会有影响，但没有其他区域大，毕竟这个区域一直来属于滞后一些的区域。现在有合适的房源，价格相对合理，就可以考虑上车。什么是价格合理呢，我认为可以这么考虑：1、如果是北京热点区域、好地段，价格毕竟有上扬趋势，稍微比最新同户型成交高一些些是可以接受的；2、如果是北京一般区域，那尽量和最近成交价持平，或稍微浮动一些，毕竟当前北京二手房整体价格没有太明显的上涨。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价

2、提问：京爷，请教 500万左右 ，全款二套，纯投资 ，考虑5-10年可能会卖掉。综合考虑房租收入和房价增幅，哪里比较合适？公寓是不是好的选择？放到这个时间长度， 房子能否还跑赢大额理财，比如年化5%。

回答：你好，500万左右 ，纯投资，综合考虑房租收入和房价增幅，那基本上就锁定热点板块了。比如咱们可以考虑海淀这边的一些次新一居室：就业板块的上地西二旗区域，比如当代城市家园、上林溪一居室，五环内稀缺次新房，如逸成东苑一居；或者看看朝阳热点板块的次新一居，比如望京的次新澳洲康都、亚运村的紫薇天悦、双井附近苹果社区南区等。公寓自然不是太好的选择，流动性很差，即使是70年产权的公寓有时候也会有所限制。未来收益完全看行情，时间拉长，5%应该还是可以的。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

3、提问：京爷您好，被中介推荐了学院南路15号院1号楼的三居室（1000多点），如果从投资加自住考虑（送孩子上学），5年后满五唯一后卖出，适合现在出手么？多谢

回答：你好，小区倒是还可以，楼龄也算新，保值性还可以，小区小了点。纯投资的角度来看，倒不会太突出，主要是因为出房量少，关注低，价格刷起来难一些。详见星球资料《楼层、朝向价格体系构建》

4、提问：京爷您好，sfsd，总价在800左右，俩人工作地点分别在丽泽/国贸，看了华龙美晟，首开璞瑅，中海城和珠江骏景的两居，求问京爷如果希望兼顾通勤时间的情况下，建议选择哪个小区或者还有什么其他推荐呢？

回答：你好，以下是我对这些小区的理解：

① 华龙美晟，次新，小区环境和品质倒不突出，但在周围还是有一定的性价比，而且未来永外教育和界面有改善的趋势，因此这个盘表现还不错，未来我也看好。

② 首开璞瑅，属于方庄比较优质的盘了，楼龄、小区环境在周围有稀缺性，也是完全可以考虑的。

③ 中海城，在周围属于代表性的盘，口碑还可以，只是板块界面差了一些。

④ 珠江骏景，属于附近的热盘，居住性和升值性也还可以，交通也方便。

这里面，我认为如果考虑交通方便、升值性和学校，华龙美晟是完全可以选择的。如果看中品质和环境，就选择首开璞瑅。也可以看看新奥洋房、中海紫御公馆，可能朝向会差一些，但小区品质、环境和升值性不错。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

5、提问：京爷您好，最近在看天阅山河的新房，有点纠结于是109和135的户型，109户型得房率高，套内有85平左右，然而做三居实话说感觉有点勉强，两个次卧有点太小了，而135户型也是三居，虽然一梯一户，赠送个12平米的电梯厅，但套内面积实际没增长太多，才96平，卧室也不算大但使用起来也不憋屈，不过总价多了200万，相比109户型还是要努力够一够才行，就很纠结…..希望您可以给一些建议，谢谢

回答：你好，居住，那肯定是135户型舒服一些。不过我有些担心这附近的购买力可能不会太高，如果总价太高，未来可能会有些撬不动,。当然，这取决于丽泽的发展。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

6、提问：京爷好，想问问两居，博雅西园和源屋曲1200上下的100平左右两居，品质都还不错，请问您怎么分析？博雅西园带大露台，面积更大一些均价更低，源屋曲是西城，毕竟是城内。请问怎么选？

回答：你好，两个小区都还不错，都是可以选择的。从稀缺性的角度来看，源屋曲会更强一些，毕竟西城次新房实在太少，当然也可以看看广外其他几个次新，比如朗琴园、欧园、信和嘉园等，都是不错的。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》以上内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

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